マンションが売れないときに取るべき3つの行動

現在中古マンションは供給過多の状態にあります。競争相手が多い中、なかなか買手が見つからず困っている人も多くいます。
売れないまま持ち続けていても、価値は下がり管理費などの負担が大きくなるばかりです。できる限りの工夫を行いましょう。

価格を見直してみよう

なかなか買手が見つからず、物件が売れない。そんな状況で一番に見直すべきはやはり販売価格になります。
まず、不相応に高い値段を付けていないかチェックしましょう。マンションをはじめとする不動産は、売主が値段を決め、買主との交渉によって最終的な販売価格を決定します。とはいえ、最初からあまりに高い値段を付けていては、買主が敬遠してしまうのも当然です。特に周辺で都市開発が進むなどの付加価値がなければ、相場より高い値段で売ることは不可能と言ってもいいでしょう。高く売りたい気持ちは当然ですが、あまりに高すぎる値段で売りに出していないか今一度確認する必要があります。
不動産会社に査定してもらい、その査定額に応じた値段を付けている場合も要注意です。不動産会社は自分の会社を通して物件を売ってもらいたいと考えています。そのため、査定の段階でやや高い値段を付けることがあるのです。そうなると当然、最初から相場より高い値段で売りに出すことになります。周囲にある物件より高ければ、当然買手は見つかりません。周辺にある、似たような物件と比較する、他の不動産会社に査定を依頼してみるなど、見直しを講じましょう。一括査定を利用するのもおすすめです。
同じ建物の中で競争が起こっている場合もあります。特に大型集合住宅の場合、人が入れ替わる3月になると複数の部屋が売りに出されることがあります。眺めや角部屋か否か、日当たりなど、その部屋ごとに条件は違うものの、やはり同じ建物であれば安い部屋から売れていくものです。つまり、競争になっている場合は、他の部屋より安くしないと売れ残ってしまうのです。この場合、売主同士の価格競争になってしまい、予想以上に値下がりしてしまうことも起こり得ます。こういった場合、売りに出す時期をずらしてみるのもいいかもしれません。値下げ合戦を避け、相手が売れるのを待ってから適正価格で売りに出すのも一つの方法です。ただし、今すぐ売らなければならない事情があるなら、値下げするしか方法がありません。ただし一度値下げすると簡単に値は挙げられないので、慎重に行いましょう。

部屋の質を上げるには

内覧希望者は来るが、買うには至らない。そんな場合は内覧者の希望に部屋が応えられていない可能性を考えてみましょう。
綺麗に使っているから、と普段のまま内覧者を迎えているなら要注意です。買主は高いお金を出して部屋を買います。どんなに綺麗で新築同様と言っても、中古物件は中古物件。買主の側としては、今の住人の跡をできるだけ残したくないと考えています。売主の考える「綺麗な部屋」は、買主の考えるそれとはレベルが違うことを肝に銘じておく必要があります。
内覧のためにリフォームを行う人もいますが、これはリスクが大きくなりがちです。買主の中には、買った後自分たちでリフォームを行おうと考えている人もいます。そのため、折角行ったリフォームが丸ごと無駄になってしまうこともあるのです。それだけならまだしも、見当違いのリフォームを行った結果、買手を逃してしまうというケースもあります。安易に行わないよう気を付けましょう。ただ壁紙を変える程度の小規模のものなら、部屋の印象も綺麗になるのでプラスに働くかもしれません。壁紙の張り替えは簡単にできますし、部屋に占める割合が大きいので新しい印象を与えることができます。
リフォームは不要、しかしクリーニングは必要です。特に水廻りの掃除は、どんなに頑張ってもプロには勝てません。数万円の出費を惜しんで買手を逃すのは勿体ないの一言。特に古いマンションの場合、建物が古いからこそ部屋を綺麗に見せる手間を惜しまないようにしましょう。クリーニングを行えば、「クリーニング済み」と広告を打つこともできます。
今住んでいる部屋を売るため、内覧をいつでも迎えられるよう、敢えて空き家にする人がいますが、これはおすすめできません。確かに内覧の段取りを簡単にし、クリーニング後の部屋を汚さずに済むというメリットはあるものの、売れるかどうか分からない段階で仮住まいに移動するのはリスキーです。いつまで経っても売れないと、負担だけが大きくなってしまいます。クリーニングが済んだら、もう他人の家だという気持ちで汚さないように暮らせば大丈夫でしょう。

状況に応じて不動産屋の見直しも

マンションの売却には、不動産会社の営業力が大きく影響します。まずは契約状況を見直し、状況によっては思い切って担当の会社を変えることも検討しましょう。
不動産を売る場合、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。この媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの種類があります。専属専任媒介気役と専任媒介契約は、指定流通機構「レインズ」に物件情報を登録することが義務付けられている他、不動産会社は営業状況について、売主に対し定期的に報告する義務を負います。一般媒介契約は、レインズへの登録が義務付けられておらず、報告義務もありません。しかし一般契約を結んだ場合のみ、売主は他の不動産会社とも契約することができます。
現在結んでいる契約が専属専任媒介契約、あるいは専任媒介契約である場合、契約を切って他の不動産会社と改めて契約するか、一般契約に切り替えて他の不動産会社とも契約するか、という選択肢が考えられます。定期報告を参考に決定するのがいいでしょう。現在一般媒介契約を結んで、複数の不動産会社と契約している場合、手を広げ過ぎて広告の効果が薄くなっているかもしれません。複数の会社と契約することは一見するとメリットが多いように感じますが、自社の利益に結びつかなくなる可能性があることから、不動産会社が営業を熱心に行わないことがあります。契約する不動産会社を減らすか、信頼できる不動産会社を選んで専属専任媒介契約、あるいは専任媒介契約に切り替えることを検討してみてください。
実際に打たれている広告を自分の目で確認することも重要になります。実際の所、売主に対して確認を求める不動産会社は少なく、見落としがちな点になっています。不動産会社のホームページ、ポータルサイトなどでインターネット広告を確認してみましょう。紙媒体については、ポスティングや新聞の折り込みチラシなどで見ることができます。買主の目からみて魅力的に見える広告が打たれているか、しっかりとチェックし、場合によっては不動産会社に対して要望を伝えたり、相談に乗ってもらうことも重要です。

できるだけのことをやろう

マンションを持っていると、管理費や固定資産税などの費用を負担しなければなりません。また長く売れなければそれだけ資産価値が減っていくため、一刻も早く売却したいというのが売主としては当然の考えです。
しかしながら、マンション売却を取り巻く状況は困難を極めています。供給数が多いため競争相手が多く、また個人の意思で取り壊せないので、土地目的の買手が付かないという、戸建てとは違った問題もあります。
不動産会社に対してしっかりとした目を向けるのはもちろんのこと、内覧時の印象を良くするための工夫を怠らないようにすることが大切です。場合によっては値下げをした方が、トータルの負担を減らすことにも繋がることを覚えておきましょう。




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