マンションの価格は常に変動

マンションの需要は中古でも比較的高く、いつでも高額で売却できると考えている人もいます。しかし、実際には様々な条件で常に価格が変動していますので、より高く売却したいときにはタイミングを計ることが重要です。

新しい情報に左右される

今までは魅力的な物件だと思われて高額で取引されていたマンションも、新しく不利な情報が出た時には価格が大幅に下落します。例えば、耐震設計の問題が大きく取りざたされたときや国内で大規模な地震が発生した時などは、普段何気なく暮らしていた住居に対して不安を感じる人も少なくありません。実際、これらの出来事が起こった時の価格の変動は非常に大きく、特に1981年に新しい耐震基準になっていなかった物件や、偽装が疑われる時期に建てられた物件などは、立地条件や元の購入金額などに関係なく下落していました
ただし、旧耐震の物件であっても、当時の基準どころか現在の耐震基準すら上回るような強度を誇る物件はいくつもあります。旧耐震の物件は時期的に言ってかなり築年数は過ぎていますが、しっかりした強度を誇る物件の多くは富裕層向けの丁寧に作られたものばかりですので、広さや間取り、設備なども充実しており、コストパフォーマンスが高いといえます。このような情報が広まると、今度は同じ予算でより条件の良い物件を購入したいと考える買主が増えることになり、逆に旧耐震の物件の価格が上昇するケースもあるのです。
このように、物件の価格変動は、実際に何が変わったわけでなくてもその時その時の情報で起こることもあります。多少手間をかけても高い金額で売却してみたい時などは、物件のメリットを宣伝するだけでなく、買主が不安視している点についてきちんとフォローするというのもおすすめです。耐震基準に不安があると思われがちな物件ならば、個人での耐震調査は難しいので、オーナーや管理人に検査をしたことがないのかを確認してみるのも一つの方法です。旧耐震の物件については、大きい地震が相次いで発生したこともあり、修繕積立金などで検査をしているところも意外とあります。物件の広告をする際に、仲介する不動産業者に耐震調査をしていることを伝え、できればその結果の資料なども持ち込んでおくと、買主も見つかりやすくなります。特に売り急いでいないときには、価格が大幅に下がっている時は売却をしばらく待つのもよいでしょう。

予想が困難なエリア別の相場

不動産の相場は変動していますが、その基準となるものがいくつかあり、通常はそれらの基準額に伴って売却代金の相場が変わる仕組みになっています。もっとも代表的なものが国土交通省が発表する公示価格で、国内に多数ある標準値の価格を決めて、毎年3月下旬に発表します。都道府県でも同様に基準値の価格を決定しており、基準地価として毎年9月に公表しています。一般的には、9月以降はこちらの地価が基準になるため、この時期には価格の変動が見られます。

さらに、国土交通省は実際に取引をされている物件の売買価格をアンケートで調査し、そのデータを集計して様々なサイトに提供しています。この物件にはマンションも含まれており、物件の概要や実際の価格、立地状況や用途など詳しい情報を集めることができるため、売却対象物件によく似た条件のものがあれば、サイトの情報を参考に価格が変動することがあります。集合住宅の場合には、過去に取引のあったケースも少なくありませんので、自分で売却価格を決めるときに同じ物件の取引が掲載されていないかを確認しておくとよいでしょう。
現時点での物件の売却価格の相場に関しては、これらの公開されている情報を参考にすればある程度適切な金額を算出できます。しかし、売り急がずに物件の価格が上がったときに売却したいと考えている場合、今後売却価格がどのように推移するのかを予測するのは非常に困難です。景気の変動だけでなく、予想外の災害などで物件の価値が下がることもありますので、基本的には長期的に売却できるタイミングを狙うよりも、維持費を少なく抑えるために短期間で売却できるように工夫するほうが手元に入る金額も増えやすくなります


現在は大幅な価格の上昇の見込みは少ないと考えている業者が多く、多少価格が上がったとしても、売買に至るまでの固定資産税や修繕積立金、都市計画税などの維持費が高額になる恐れがあります。数年待てばトータルで見ると大幅な価格上昇もあるかもしれませんが、逆に大幅な下落もないとは言えません。売却を待つほど築年数は上がっていきますし、自己判断でよく検討しましょう。

買主からの目線も必要

マンションを売却するときに、価格の変動ばかりに目をやっていると、結果的に売買契約が成立するまでに長い時間を必要とすることがあります。売主からすると物件は高額で売れるに越したことはありませんが、買主の立場からすれば、気に入った物件を安く買えるに越したことはありません。そして、売主と買主の希望があまりにもかけ離れてしまうと、結果的に折り合いがつかずに売買契約がなかなか成立しないという状況になるのです。
とはいえ、やはり手元に残る金額はできるだけ多くしたいものです。例えば、買主のほとんどが住宅ローンを利用して物件を購入しますが、ローンの金利が高い時にはトータルの支払を考慮して、予算を抑える傾向にあります。逆に、金利が下がっている時期には毎月の支払額の負担も少なくなるため、ある程度高額な物件も選択肢に入れることがあります。そこで、物件を売却するときのローンの金利を調べて、比較的借りやすい時期であれば多少強気の売却価格を設定してもらうというのも一つの方法です。

もちろん、早めに物件を売りたいと考えている時には、この時期に金額は据え置くとしても宣伝をしっかりやってもらうのもよいでしょう。また、内覧までは進んだものの契約に至らなかったという場合には、買受希望者がどのような理由で購入を断念したのかを可能な範囲で聞いてもらうのもおすすめです。自分で対処できる内容であれば、買受希望者の不満点を改善することで、割高な物件でも購入したいという気持ちにさせられますし、短期間でも売却も不可能ではありません。また、価格が変動する時期だけでなく、引っ越しシーズンも物件の動きが大きくなりやすいです。

一般的には、売却物件は異動の多い9~11月や1~3月頃と言われており、購入を希望する人もこの時期に物件のチェックを始めがちです。しかし、逆の視点で物件がほとんど出回っていない閑散期に売却に出すことにより、多くの潜在的な買受希望者の目に留まるという事例もあります。売却のタイミングや適正な価格は、地域の取引に精通している不動産業者と相談しながら行うのが良いでしょう。

何を優先させるか

このように、物件を売却するときには、常に変動している不動産の価格についての情報を収集し、さらに買受希望者を多く募る方法を考えつつ、売買取引まで取り付けられるような工夫が必要になります。そのためには多角的な情報の分析が必要になりますし、臨機応変に対応を変えることも余儀なくされます。そこで、物件を売却するときには、まず何を優先させて契約を取り付けたいかを考えます。

できるだけ手元にお金を残したい、維持費を安くするために早く売却したい、あまりリフォームなどをせず、現状のままで処分したいなど、希望を先に仲介業者に伝えておくことで売りに出すタイミングや金額、宣伝の方法などもより適切な方針が打ち出されていきます。




簡易情報でのランキング※WEBで調べた

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「初めて不動産の購入を考えているが、よくわからない」という方も安心して相談することができます。不動産の仲介業者は自社だけでなく他社の物件も紹介できますし、リハウスは自社だけでもかなりの数の売却依頼を持っています。


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