ここに注意!マンションの売却手数料

マンションを売却するとき、予想よりも少ない金額しか受け取れなかったという経験のある人は意外と多いものです。こちらでは、マンションの売却にかかる費用で見落としがちなポイントについて、ご紹介していきます。

売却金額が自分の収入ではない

不動産の売買というのは、ほとんどの人がめったに経験しない手続きです。そのため、マンションを売却した時に実際に受取る金額についての勘違いも少なくありません。まず、物件を売却した時には売却手数料がかかるということを理解しておきましょう。この手数料にはいくつかの種類がありますが、おおよその相場が決まっているものの、ある程度変動も考えられるものと、最初から一律の金額で固定されているものに分かれます。
一般的に負担しなければならないのは、不動産仲介手数料、所得税、登記費用などです。このうち、不動産取得税や所得税などの税金関係は、金額が固定されておりどこで手続きをしても違いはありません。登記に必要な、法務局に収める印紙の金額も同様です。しかし、不動産業者に支払う仲介手数料や司法書士に支払う登記の報酬などは、おおよその報酬基準はあるものの事務所によって金額に違いが生じてきますので、複数の仲介業者や司法書士事務所などから相見積をとり、安いところを探して支出を抑えることが可能です。
各種手数料の中でも特に見落としがちなのが、不動産売却益にかかる所得税です。これは不動産を売却して利益が出たときに発生するもので、高く売ることができたときほど税金が高くなります。基本的な計算は、不動産の売却代金から売却にかかる費用と取得費、特別控除額を差し引いた金額に対し、所得税15%、住民税5%を乗じて算出します。このことからもわかるように、税率に変化はないものの、高い代金で売ることができたときには差し引かれる金額も高くなります。したがって、後日納付する時期になった時に手元の現金が不足していることがないように準備しておくことが大切です。ほとんどの手数料は売買手続きの前後に支払う必要があり、売却代金や前もって用意しておいた手持ちの資金などで清算できます。しかし、所得税は確定申告の時期に申告・納税しなければならず、手続きや納付を忘れてしまう可能性があります。不動産業者が必要経費のリストを作ってくれるケースが多いですが、自分自身でも手数料の漏れがないかを確認しましょう。

相場を理解して見積もりを出してもらう

売却手数料を支払うときに、仲介業者や司法書士事務所に言われるままに支払う売主は少なくありません。もちろん、ほとんどの業者や事務所は適正な報酬基準を定めていますので、法外な金額を課せられることはないでしょう。しかし、中には本来の経費に上乗せして報酬を値上げしてくるようなところもありますので、売主自身も不動産を売却した時のおおよその相場を知っておいたほうが安心です。
不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。取引額が400万円を超える場合で言うと、マンションの売買価格×3%+6万円×消費税8%という計算式で上限金額を出すことができますので、これよりも多い金額を請求された時には違法であると認識しておきましょう。多くの業者は、この法律で定められている金額の上限ぎりぎりを報酬として設定していますが、仕事を多く受けるために上限よりも安い金額で設定しているところもあります。また、支払う時期は売買契約が成立した時点ですので、買い手が見つからないうちに請求された時には拒否しましょう。

ただし、いったん売買契約が成立した時には、買主から代金を受け取るまでであっても請求されることがあります。一般的には、契約を締結した時に手数料の半額、さらに引き渡し完了時に半額を支払うという設定にしているところが多いですが、一度業者に確認しておきましょう。なお、広告代や内覧の付き添いのための移動費用は、仲介手数料に含まれているため別途請求されても支払う必要はありません。ただし、売り主が希望して本来の業務以外の業務を依頼した時は、実費を支払う義務があります。
司法書士に支払う費用は、所有権の移転については買主が負担しますが、実際の住所と登記簿上の住所が異なるとき、抵当権が残っている時などに売主にも負担が生じます。大きく分けて登録免許税や実費、手続きに対する報酬があります。このうち、実費の部分はどこに依頼しても変わりませんが、報酬は事務所ごとに基準が異なるため違いが生じます。平均的には、住所変更が2万円前後、抵当権の抹消が1~2万円程度です。

手数料以外の費用も忘れずに

このように、マンションを売却するときにはある程度相場がはっきりしている売却手数料となっていますので、自分でおおよその支払額を前もって予測することができます。ただし、これらの手数料だけを考慮していると、実際の場面で予想外の支出が発生する可能性もあり、注意が必要です。
例えば、現在住んでいる物件を売却するときには、買い手が見つかったら物件を明け渡して新しい住居に引っ越さなければなりません。その際の引っ越し費用や新居で使う家具、家電なども普段の生活にかかる費用は異なる支出になり、前もって概算を出しておく必要があります。新居が賃貸になるときには、新しい住居で敷金や礼金、火災保険料などの負担も生じます。先に引っ越しを済ませて買主を募る場合には、売却予定の物件にハウスクリーニングや修繕などを行うこともあり、これらの費用も発生します。
また、年の途中で不動産を売却するときには、固定資産税や都市計画税等は月割で売り主と買主、それぞれが取得していた期間に応じて負担するケースがよく見られます。売買の話がなかなか進まない場合などは、引き渡しまでの維持費が膨らんでいく危険性もありますので、高額な物件の時ほど売却のタイミングまで検討しておく必要があります。つまり、物件を高い金額で売ることができてもなかなか買い手が見つからず、維持費の負担が大きくなれば、最初から低めの金額で短期間で売却してしまったほうが手元に残る現金が多くなるケースもあり得るのです。したがって、業者を探すときには費用面だけでなく、買い手をすぐに見つけてくれそうな業者や、周辺の物件の価格などを基に、適正な価格で買い手を募ってくれそうなところを選ぶことも大切です。

仲介業者は売却の相談の時にある程度必要な経費について見積もりを出してくれますが、これらはあくまでも物件の売買に関するものに限られており、譲渡税や引っ越し費用などは見落とされている恐れがあります。仮に経費に含まれていたとしても、実際にどれくらいの金額が発生するのかはケースによって大きな開きがあるため、予測がつきにくくなっています。

自分でも努力を

このように、不動産を売却するときには、すべてを人任せにしていれば思わぬ出費や損失が生じる可能性があります。実際の手続きは専門家や業者に任せるとしても、自分自身でも信頼できるパートナーを探したり、相場をきちんと調べたりしてできるだけ支出を抑える努力をしましょう。

また、現在加入している火災保険や銀行保証料、税金など、手続きをすれば逆に手元に入ってくるお金もあります。業者によってはこれらの取り戻し方法についてはあまりサポートしてもらえないことがありますので、自分のケースでどのような手続きをすれば戻ってくるのかを調べておくことをお勧めします。高額な売買になりますし、できるだけ漏れのないようにしましょう。




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