マンションの売却を相談する際のポイント

マンションの売却を検討しているものの、「誰に相談したらよいか」さえわからずに困っている方も多いことでしょう。また、相談するにして「何を相談したらよいか」もわからないという方も少なくありません。ここではマンション売却を相談する先の選び方や、相談するポイントのまとめ方について解説していきます。

マンション売却の相談先を選ぶ際に知っておきたいこと

マンション売却を考える時に、相談先としてどの不動産会社を選ぶかは大変に重要です。そのためにも、不動産の売却の仕組みについて知っておく必要があります。一般的に不動産を売却する場合は不動産仲介業者に「媒介を依頼」する形になります。個人が居住用の不動産を売る際は、買い手も個人の場合がほとんどです。不動産仲介業者は、売却を依頼された物件について調査を行い、広告や既存顧客への紹介などの売却活動を行い、買い手を探して成約に結びつけるという一連の業務を担当します。
不動産仲介業者に媒介を依頼する場合は「媒介契約」という契約を結ぶ必要があります。この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの方法があり、それぞれの特徴をおさえておくことが大切です。一般媒介の場合は複数の仲介業者に売却を依頼することができます。メリットとしては、競争の原理が働くことを期待できるほか、各社のネット媒体に一斉に掲載され買主の目に届く確率が高まることです。デメリットとしては、売主への報告義務がないために、仲介業者からの細かいフォローがあまり期待できないことです。また、それぞれの仲介業者も他社でどのように話が進んでいるのか全く把握できないため、広告活動などの動きが取りにくく、予算も十分にかけられないという側面があります。そのため、不動産業者にあまり頼らず自主的に売却活動を進めたいという方に向いている媒介の方法です。
専任媒介・専属専任媒介は1つの仲介業者に売却活動を依頼する方法です。それぞれ7日・5日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられており、物件情報は他の不動産業者でも閲覧することができます。また、それぞれ2週間・1週間に1度の売主への報告が義務付けられているために、細やかなフォローが期待できます。
不動産業者を決めるには、あらかじめこれらの媒介の依頼方法も整理しておくことが不動産業者選びのポイントになります。自分主導で売却するのではなく、依頼先に様々な面で頼れるような役割を期待するのであれば、専任媒介・専属専任媒介で1社に任せることを前提に不動産業者を選ぶことがおすすめです。

様々な売却方法を知っておこう

マンション売却には他にも様々な方法があります。媒介契約を通した方法の他に、「買取」という方法があります。自動車などのように、業者と直接売買の取引をするという簡潔な方法です。買取専門業者やリノベーション物件やリフォーム物件の専門業者が中心となっており、取引数も増加の傾向にあります。都市部では景気に関係なく新築マンションの完売が相次ぎ、人気のエリアでは物件が不足気味です。こういったエリアでは中古マンションも人気が高く、内装のみをリフォームした物件や、給排水管や間取りにまで手をいれたリノベーションマンションが人気を集めています。そのため、専門業者も積極的に買取を行っているのです。
買取は価格交渉さえまとまれば、すぐに物件を現金化できるという最大のメリットがあります。買い替えで新しい物件のために至急自宅を売却して資金を用意したいなどのケースで頼もしい存在です。現金化までの期間は業者や取引の条件によっても違いはありますが、最短で1週間前後というところも多くあります。緊急で資金を用意しなくてはいけない場合などは、買取業者に相談してみるのがおすすめです。ただし、一般的には仲介による売却よりも価格が低くなる傾向があります。これはリフォームなどの工事をしたうえでの再販売を前提としているためで、買取価格の上限が決まってしまうからです。それでも、部屋が老朽化したり傷んでしまってリフォームをしないと売り出せないような物件であれば、自分でリフォームをして仲介による売却活動をするよりも、直さずに買取に出してしまった方が結果的に得になるケースもあります。
また、仲介業者に依頼して売買を行った場合は、成約時に仲介手数料が発生します。一般的には3%+6万円(+消費税)で、金額の大きい取引の場合はかなりの経費となってしまいます。しかし、業者による直接の買取であれば仲介手数料がかからないというメリットもあります。
他にも、「自己発見取引」という売却の方法もあります。文字通り自分で見つけてきた相手と直接取引する方法です。媒介契約による売却活動の途中で自分で買取業者を見つけ取引する場合も含まれます。ただし、「専属専任媒介」のみ、この方法はできないため注意が必要です。

売却を相談する前にまとめておくべきポイント

売却の相談をする前には、自分の中で「成約価格」と「成約時期」の2点についての「重要度」を決めておくことが大切です。もちろん「早期に高い価格で成約」が理想的なのですが、万が一売却活動がうまくいかなかった場合に備えて、一番最初に決めておくポイントなのです。マンションの売却に成功する人は必ずこの点について頭の中で整理しており、売却計画にも織り込んでいます。同様に、優秀な不動産会社のスタッフは売り出し価格の見直しや時期などについて極めて具体的に基準を設けており、広告活動の計画もずいぶん先まで具体的に日取りを決めています。逆に失敗してしまうケースは、売主が成約価格にこだわるのか早期の売却にこだわるのかを決めきれていない場合がほとんどです。ずるずると少しづつ値下げを続け、時間がかかったわりに納得のいかない成約価格になってしまいます。
自分の中での重要度が整理できれば、相談先の不動産会社も自ずと決まってきます。「譲れない条件が多すぎて業者を選べない」という方も安心してください。大手の不動産業者を中心に、これまで述べた様々な売却の方法を併用できる業者が増えてきています。わかりやすい例が「買取保証」のサービスを提供している仲介業者です。相談や査定の段階で希望の成約価格を決め、当初は媒介契約によって売却を依頼します。集客力のある不動産業者に依頼し、希望価格も適正な範囲であれば多くはこの段階で成約します。しかし、万が一成約しなかった場合でも決められた期日に買取に切り替えてもらえるというサービスです。買取に切り替わる場合は、その時点で仲介手数料も不要になるというメリットもあります。

また、このサービスでは買取価格が景況に関係なく当初の約束の額で買取をしてもらえるという安心感があります。特に買い替えによる売却の場合は「重要度」のバランスの取り方が難しいため、売却活動に入る前の段階で信頼できる不動産業者に資金計画をしっかりと相談し、この制度をうまく利用していくことがおすすめです。新しい物件の資金を現在の自宅の売却によって賄おうと考えている場合は、あらかじめ価格を計算できる買取保証を利用することによって、無理のない資金計画をたてることができます。

マンション売却を成功させるために

マンションの売却を相談する際には、「整理しておくべき知識」と「整理しておくべきポイント」の2つをおさえることが大切です。整理しておくべき知識とは主に不動産取引についての知識で、媒介や買取など売却の方法の知識が主になります。もちろん、知識については不動産業者に行ってから聞けばよい部分もあります。

しかし、「正しい相談相手」を選ぶためには正しい知識が事前に必要になるのです。そして、整理しておくべきポイントとは、売主である自分についてです。売主の置かれた状況によって、適切な相談相手は変わってきます。売主の意向が整理されていてはじめて、不動産業者は強みを生かすことができるようになるのです。この2つを整理して、信頼できる相談先を見つけましょう。




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