マンションを売った時に発生する税金と利用できる控除制度

マンションを売却すると利益が出る可能性があります。そして利益が発生すると税金を支払う必要が出てくるため、どんな場合が課税対象になるのか、利用できる控除制度は何かを知っておくことは大切です。今回、そんなマンション売却時に発生する税金と様々な制度について紹介していきます。

マンション売却で支払う税金の種類

マンション売却時に、主に三つの税金がかかってくることになります。一つ目は印紙税、二つ目は所得税、そして三つ目は住民税です。

まず初めに、印紙税とは、不動産の売買契約書を作成した時に課税される国税のことを言います。作成した文書に郵便局などで購入した収入印紙を貼り、消印をして納税します。印紙税の金額は、不動産売買の契約金額によって異なっており、1000万円超から5000万円以下の場合、印紙税は2万円、5000万円超から1億円以下では6万円となります。もし印紙を貼り忘れた場合、過怠税として収入印紙の3倍が罰金として課せられますので気を付けましょう。

次に所得税ですが、不動産を売却した時に利益が出た場合にのみ発生します。 つまり、マンションを購入したときよりも、高く売れた場合に課税されます。例えば、3000万円で買ったマンションが3500万円で売れた場合は、課税対象となるのは、差額分の500万円です。また、マンションを購入した時にかかった仲介料などの諸費用も全て差し引くことができますので、500万円からさらに諸費用を差し引いた分が純利益となり課税対象となります。
収める所得税の税率は、売却したマンションをどれだけの期間保有していたかによって変わってきます。5年を超えて保有していた場合は15.315%、5年以下の場合は30.63%となります。

三つ目に住民税ですが、所得税と同じようにマンションを売却した時に利益が出た場合に発生します。所得税と同様に、購入時と売却時の差額金額ですので、3000万円で買ったマンションが3500万円で売却できると、課税対象となるのは差額の500万円です。住民税は、所得税と同じように、どれだけの期間そのマンションを保有していたかによって変わってきます。5年を超える場合は5%、5年以下の場合は9%となります。

このようにマンションを売却すると印紙税、所得税、住民税がかかってくることがわかりましたが、条件によっては様々な特例や軽減措置を利用することができますので、自分のマンションがそれにあてはまるかどうかしっかり確認することが大切です。

マンション売却時に利用できる特別控除と買い換え特例

マンション売却時に条件によっては特別控除と買い換え特例を利用することができます。

まず初めに特別控除ですが、住居用として住んでいたマンションを売った時に利益が出ると、特別控除の対象として居住期間の長さに関わらず3000万円までは所得税が免除されます。 具体的な控除条件として以下のことがありますので確認しましょう。
まず初めに、住居用として住んでいるマンションを売ることです。以前に住んでいたマンションを売る場合は、住まなくなった日から計算して3年目の年の12月31日までに売ることが条件になります。次に、マンションを売った年の前年から前々年までに特別控除や買い換え特例を受けていないことです。また、譲渡損失の繰越控除制度を受けていないことも必要となります。三つ目に、マンションを売った相手が親子や親戚などの関係者でないことが条件です。

ですが、マンションを売却する際に、次のような場合は適用除外となるため注意が必要です。
一つ目は、この特例を受けることを目的にして入居したと認められるマンションである場合、二つ目に、居住用家屋を新築している間に仮住まいとして使用したマンションである場合です。また、別荘を始めとする、娯楽や保養のために所有しているマンションも適用除外となります。

次に、買い換え特例ですが、これはマンションを売却した時に利益が3000万円を超えた場合に適用することができます。特別控除と同様に所得がプラスになった時に利用でき、マンションを売った時に出た利益で新しい住宅を購入した金額分が、その新しい住宅を売却するまで課税が繰り延べされます。

買い換え特例にも条件がありますので、以下のことを確認しましょう。
まず初めに、売却するマンションの所有期間と所有者の居住期間が10年以上であることです。次に、新しく購入した土地の面積が500平米以下であること、もしくは新しく購入した住宅の床面積が50立方米以下であることも条件になります。そして最後に、マンションを売る相手が家族や親族といった関係者ではないことも条件になっています。

ここで注意しておきたいのは、特別控除と買い換え特例は同時に利用することができないため、双方の条件を確認しながら検討することが大切になります。

マンション売却時に税金がかからないケース

マンション売却する際に、購入した時よりもマンションの価格が安くなってしまい損をすることがあります。このような「譲渡損失」が発生した場合、所得税や住民税が軽減される制度がありますので、しっかり利用していきましょう。その制度の名前は、譲渡損失の繰越控除と言い、
マンションを売った年の所得税を計算した時に、給与所得や事業所得から譲渡損失を控除することができます。もしマンションを売った年の所得より譲渡損失が大きくなった場合は、控除しきれなかった金額を翌年以降に繰り越すことができ、最長で3年間から4年間にわたって控除することができます。ちなみに、この譲渡損失の繰越控除制度は、所得税だけではなく翌年分の住民税にも適用することができます。給与所得が500万円の方で、譲渡損失が1000万円になった場合、マンションを売った年の所得500万円から、損失の内500万円分が控除となり、所得はゼロとなります。つまり所得税と翌年の住民税もゼロになるということです。さらに、売却した翌年は、所得500万円から前の年に控除できなかった分の500万円をさらに控除することができます。
なお、譲渡損失の繰越控除制度は、マンションを買い換えた場合と売却しただけの場合で受けられる内容が変わってきますので、条件をしっかり確認しておきましょう。

・マンションを買い換えた場合
今まで住んでいたマンションを売った年から翌年の間に新しい家を購入し、さらにその新しい家の住宅ローンが年末の時点で残っている場合に適用されます。ですので、売却したマンションの譲渡損失額が控除額となり、例えば3000万円で購入したマンションを2500万円で売った場合、500万円が控除額となります。

・マンションを売却しただけの場合
今まで住んでいたマンションを売却した日の前日までに、そのマンションのローンがまだ残っているときに控除が使えます。この場合ですと、控除額は住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額となります。例えば、住宅ローンが1000万円残っているマンションを500万円で売却した場合、1000万円-500万円=500万円の控除ができます。

マンションを売却する際には制度をしっかり利用しましょう

今回、マンションを売った際に発生する税金についてまず紹介してきました。印紙税から所得税、住民税と大きく分けてこの三つがマンション売却時に発生していきます。ですが、条件によっては控除制度を利用することができますので、自分の場合は当てはまるかどうかしっかり確認しておくことが大切です。マンション売却時に利益が発生した場合に利用できる制度は、特別控除と買い換え特例です。これはどちらか一方しか利用することができませんので気を付けましょう。そして、マンション売却時に損失が出てしまった場合でも利用できる制度があります。譲渡損失の繰越控除制度と言い、最長3年から4年に渡り所得税と住民税を減税することができますので、必ず利用しましょう。




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