マンションを売りたい方必見!ローンが残っていても売却できる!

住宅ローンが残っていても、転勤などのさまざまな理由でマンションを売りたいと考えている方もいます。結論から言うとローン返済中でも売却は可能ですが、注意したいポイントもあるので気を付けなければいけません。

マンションの売却には抵当権を外すことがポイント!

マンションなどのマイホームを購入する際には、ほとんどの人が住宅ローンを金融機関で組むと思います。返済は長期間に渡るので、その間にマンション売却をしたいさまざまな事情ができた時、「債務が残っているが今住んでいるマンションを売ることができるか?」と疑問を感じますよね。結論から言うと答えはイエスです。ただし基本的には、債務が残っているなら完済をしないとマンションを売ることはできません。債務を返す方法は3つあります。1つ目は、手持ちのお金で全額支払う方法ですが、これをできる人は少ないです。2つ目は、売却代金に手持ちのお金を足して支払う方法です。

例えば、債務が3,000万円残っているとします。マンションの査定額が2,000万円の場合、差し引いた1,000万円は自分で用意して支払うという場合です。3つ目は、売却代金ですべて返す方法です。マンションの査定額が債務より高い優良物件の場合、お金を用意しなくてもマンションを売却できます。ただ債務よりも査定額の方が安いことが多く、実際には差額の金額を支払っての売却となることが多いです。なぜ売却価格より債務残高が高いと売ることができないのかと言うと、金融機関で融資を受ける時に付与された抵当権が関係しています。マンションは債務が返せない場合の担保になっているので、金融機関への支払いが滞ると融資したお金を取り戻すために競売にかけられます。

金融機関としては、支払いが済んでもいないのに担保であるマンションを失うことはできないので、債務残高がある場合にどうしてもマンションを売りたいのなら抵当権を外す必要があります。つまりこの抵当権を外す方法が支払いの完済なのです。一般的にはマンションを売却した代金を、金融機関に債務残高として引き落としてもらうことで抵当権をなくすケースが多いです。ただ債務残高がありお金を用意しなければいけないが、毎月の支払いだけでも苦しいという人も中にはいます。そのような時は銀行のフリーで使える融資があります。建物の価値は毎年下がっていくので、どうしても売りたいと思っているのなら一つの方法として考えられます。

住み替え住宅ローンを利用する時のポイントは?

前述したように、マンションの売却代金で住宅の債務を完済し抵当権を抹消できますが、必ずしも高く売れるとは限らないのでその時は自己資金を調達する必要があります。マンションを売って新たに住宅を購入する予定があるなら、頭金に回せる金額も減ってしまうことになります。 もし住み替えのためにマンションの売却を考えているのなら、売却額が債務を下回ることを考えた上で新居のための資金計画を立てた方が良いでしょう。 自己資金を足してもマンションの債務完済ができない場合、金融機関から住み替えのための新しい融資を受けることでマンションを売却することができます。これを住み替えローンといい、現在のマンションで融資を受けている債務残高を、新しく購入する住宅の融資に上乗せできるというものです。一般的な住宅融資と同じ様に、元金均等返済や固定金利型などを選択することができます。ここで気を付けておきたいポイントが、借入額が前回よりも増えるので金融機関の審査が厳しくなるということです。
新しい住居で気に入った物件が見つかったら、まずは不動産を通して銀行で仮審査を受けておいた方が良いです。現在銀行などで融資を受けられたからといって、次の審査に必ず通るとは限らないからです。住み替えの場合は、融資額の残りがプラスされているので前回よりも金額が大きくなっています。勤務先が変わったり以前より収入が減った場合などは、融資先の金融機関で事前審査を受けることは重要です。仮に審査に通ったとしても、支払いができるかどうか慎重に考える必要があります。
マンションの住み替えには、売却が先か購入が先かの2つのケースが考えられます。

売却が先の場合は、まず自分のマンションを買ってくれる人を見つけて住宅を探し始めます。売却が先なので資金計画が立てやすいメリットがありますが、新しい住居を見つける期間が短くなります。住宅の購入が先の場合、新しい住居を見つけてから買い手を募集します。ゆっくりと気に入った新居を探せるというメリットがありますが、購入者が見つからない場合二重の融資を受けることになります。

任意売却をしてマンションを売る!

マンションを売りたい理由で意外と多いのが、住宅ローンの返済をしたいというものです。完済はできそうだが早く住宅の支払いを終わらせたい・今のままの状態ではやがて支払いが難しくなるという場合は少し余裕があるのですが、すでに支払いが滞っている時は競売にかけられる可能性が高くなるので、早急に対策をする必要があります。

マンションが競売されるまでの期間は、一度も滞納がない人でも3ヶ月から6ヶ月なので、滞納を繰り返しているケースではこの期間が短くなることがあります。このような事情の時は任意売却でマンションを売ることをおすすめします。一般的には債務が残っている状態ではマンションの売却はできませんが、債務が残っていても支払いが滞っている場合に限って任意売却でマンションを売りに出すことができます。競売だと市場相場の50%から70%で取引が行われますが、任意売却ではほぼ市場価格と同じ値段で売ることができるというメリットがあります。任意売却を専門にしている不動産会社にマンションの売却を仲介してもらいますが、任意売却をしてほしいと伝えると足元を見られてしまう可能性があるので、まずは複数の不動産会社に一括査定をしてもらうことがポイントです。競売に比べると市場価格は高くなりますが、必ずしも自分が希望する金額で売れるとは限りません

時間が延びれば競売にかけられるという切迫した状態だからこそ、信頼の置ける不動産会社を見つけることは重要になってきます。ここでもう一つ大切なことがあります。当たり前のことですが、任意売却をしても売却した金額が債務より安い場合は、その差額分を金融機関に分割して支払うことになります。任意売却をしたからと言って、 残りの債務がなくなるということではないので気を付けなければいけません。任意売却のデメリットに、信用情報機関に登録されブラックリストに記載されることが挙げられます。ある一定の期間、金融機関からの融資や新しくクレジットカードを契約することができなくなります。信用情報機関に記載されてしまうと、いろいろと生活する上で不便になります。

マンションを売却する時に大切なこととは?

マンションを売却する場合、住宅ローンの残っている不動産はローンを完済することで売却できることが分かりました。また、どうしても住宅ローンの返済ができない場合に限って、任意売却という方法でマンションを売ることが可能になります。市場相場よりも高く売れるというメリットもありますが、個人情報機関に記載されるというデメリットもあり、できるなら最終手段として使いたい方法です。
現在のように土地の価格が下がっている状況では、売却額が債務残高を上回る可能性は低くなっています。少しでもマンションを高く売りたいなら不動産選びはとても大切ですが、自身でも一括サイトなどでマンションがどのくらいの相場なのかを知っておくことも必要です。




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1位 株式会社 FGH

FGH は特にワンルームマンションの売却に強いという特徴があります。ワンルームマンションを売却に出しても、なかなか買手がつかず悩んでいらっしゃる不動産オーナーも多い中、FGH は売却までにかかる期間が他社より短いです。日本で唯一「売却のセミナー」を実施している会社です。


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3位 三井のリハウス

「初めて不動産の購入を考えているが、よくわからない」という方も安心して相談することができます。不動産の仲介業者は自社だけでなく他社の物件も紹介できますし、リハウスは自社だけでもかなりの数の売却依頼を持っています。


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