マンション売却で損をしないために知っておきたい3つのこと

大きな金額の動くマンション売却。その方法には様々な種類が見られ、依頼できる業者もたくさんありますが、だからこそ、一つ一つの選択を誤ると、思わぬ損をしてしまう場合もあります。ここでは、マンション売却の際に損をしない「賢い売り方」を、3つのポイントに分けて紹介していきます。

「仲介」がお得か、「買取」がお得か

現在、マンション売却には主に二通りの方法があります。不動産会社に販売の仲立ちをしてもらい、マンションを購入したい個人の買主に売却する「仲介」と、マンション販売を営む業者を買主として、業者に直接買い取ってもらう「買取」の二つです。「仲介」の方が昔から利用されてきたポピュラーな方法ではありますが、「買取」についても、引き受け手の業者が近年急増しており、どちらの方法も広く利用されています。マンションの売却を検討される際には、それぞれのメリット・デメリットをきちんと押さえ、ご自身の要望や売りたい物件にとっての損得を比較・分析してみることが大切です。
両者の特徴を具体的に見ていくと、まず、「買取」では業者が直接マンションを購入するので、契約成立までの時間を短く済ませることができます。不動産会社経由で購入者を募るところから始める「仲介」では、なかなかそうはいきません。募集開始から売却までに「数ヶ月」はかかるというのが「仲介」の相場であるのに対して、「買取」を使えば「数日から一週間足らず」での契約締結が可能で、スピーディーに物件をお金に換えることができます。また、「仲介」の場合には、これからその場所に住む購入者のために、壁紙を張り替えたり、フローリングや畳を一新したりと、部屋のリフォーム費用を負担しなくてはなりませんが、「買取」だとその費用や手間を業者が引き受けてくれます。「仲介」ですと、購入希望者に部屋の内観を下見してもらう「内覧」もあり、この内覧者を複数組受け入れなくては契約締結も難しいと言えますが、「買取」では業者の査定に付き合うだけで済みます。他にも、売却した後のマンションで、雨漏りや水漏れが発生するなど、一定期間内に隠れたトラブルが見つかった場合には、「売主」が修繕の義務を負うという「瑕疵担保責任」がありますが、「買取」ではその心配もありません。
このように見ていくと「買取」の方が断然お得なように思えますよね。しかし、「買取」では、売却によって得られるお金が「仲介」の6~8割になってしまうと言われており、その点が「買取」最大のデメリットと言えます。売却にかかる時間や手間暇を考え、「仲介」と「買取」のどちらが自分にとってお得になるのか判断するのが賢明でしょう。

時間があるなら一括見積もり・複数査定を

マンション売却で得られる収益は、どの業者に依頼するかによっても大きく異なることがあります。これは先ほどの項目で紹介した「仲介」、「買取」どちらの形態にも共通して言えることです。確かにマンションの価格には、その立地や築年数といったデータに応じて、ある程度の相場のようなものはあります。そのため、「Aという業者の見積もりでは2000万円だったマンションが、Bという業者の見積もりでは1億円だった」というようなあまりに極端な査定は、ほぼないと言っていいでしょう。

しかし、業者にはそれぞれに得意・不得意やノウハウがあり、その違いによって数百万円単位の損得が生じてくるということは、あり得ない話ではありません。例えば、リフォーム業者と安い値段で契約している買取業者であれば、リフォームにかかる費用を少なく抑えた分を買取価格に上乗せし、他社との差別化を図るということも考えられます。

その地域に特化しているなど、買取業者が、買い取った物件を高く確実に売れる強みや確証を持っている場合にも、売れない場合のリスクを費用に反映させずに済むので、買取額は上がるでしょう。他にも、事故物件の販売や古民家のリノベーションに特化した業者では、それらの物件を相場より高く買取る力があります。独自の販路や宣伝手段を持っている不動産会社に仲介を頼めば、他より高く売ったり、早く売ったりすることも可能になるはずです。
自分のマンションを高く買ってくれる買取業者や、効果的に仲介してくれる不動産業者を見つけるためには、複数の業者の見積もりを調べ、比較してみるといいでしょう。ネット上にも、「買取」、「仲介」それぞれに特化した一括見積もりサービスがあり、簡単に利用できます。あわせて、無料査定を行っている複数の業者に個別で見積もりを依頼し、一括サービスから漏れた情報を集めるというのも一つの手です。「買取」か「仲介」かで迷っている方は、両者で見積もりをとってみることで、判断の助けにするのもいいかもしれません。複数の業者を比較するのは一見面倒にも思えますが、このひと手間が売却で得られる利益の決め手にもなるため、よほど急ぎの売却でもない限りは、調べておくのがお得と言えます。

忘れちゃいけない確定申告

売却が済んだという安心から、見落としてしまいがちなのが確定申告です。マンション売却に関わる確定申告は、税制上、売却のあった年の年度末に行うことが定められています。このように聞くと、そんなことまでしなくてはならないのかと、厄介に感じる方もいるかもしれません。しかし、規定の期限内に確定申告を行わないと、納付期限の翌日から完納日までの期間で「延滞税」が発生するため、結果的に思わぬところで損をしてしまうことにもなりかねないのです。

また、確定申告の手続きにおいては、あわせて所定の申請を行うことで、売却利益にかかる税金に対して特別控除を受けられたりもするので、きちんとした確定申告をすることはかえってお得なことだと言えます。特別控除というのは、特定の要件を満たすことで、マンションの売却等で得た所得(=譲渡所得)に対する税金(=譲渡所得税)を減額する税制上の措置のことです。具体的には、マイホームとして住んでいたマンションを売った場合や、所有期間が10年以上のマンションを売った場合に、いくつかの条件を満たしていれば、特別控除を受けることができます。反対に、マンションを買った時に払った金額より、売った時に得た金額が少なかったような場合には、譲渡所得税を払わなくていいのはもちろん、その差額に応じて税金そのものの負担を減らせることもあります。
売却によって所得が生じた際には確定申告をしなくてはなりませんが、それに伴う特別控除の申請や、所得よりもマイナスが大きい場合の申告は義務ではありません。したがって、確定申告によって税額をお得に減らすためには、自ら必要な書類をそろえ、申告書を作成する必要があります。申告書の作成には、会計ソフトを利用すると、面倒な計算を行ってくれるので便利です。必要書類の確認や申請用紙の準備、控除条件の確認など、法的な手続きを自分一人で行うのが大変な場合は、その道の専門家である税理士に依頼する方法もあります。確定申告をするのに、マンションを売却した際の契約書などの書類を求められることもあるので、売却時に用いた書類はしっかり保管しておきましょう。

お得を高める最善の売却を

マンション売却にはあらゆる方法があることを見てきました。それらの中で、どれがお得でどれが損かということは、マンションの特徴によっても変わってきますし、売主が「時間」を優先するのか「お金」を優先するのかによっても変わってきます。

「お金」を優先し、なるべく高い利益を得たいと思われるのなら、売却方法や業者の選定、売却後の確定申告への対策まで、できる限り時間をかけて検討するべきでしょう。「時間」を優先し、なるべく早く売却を済ませたい方は、一括見積もりサービスや買取業者、税理士の力を効果的に活用することで、売却までの時間を短縮することができます。これらあらゆる条件を慎重に考慮し、自分にとっての「損」のないベストな売却を目指してみてください。




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