マンション売却における適切な時期まとめ

マンションを売却するにあたって、売り時や売却期間を考えて行わなければなりません。適切なタイミングに行動を起こすことは、短い期間で高く売るために重要なポイントです。今回はマンション売却における期間やタイミングについて解説します。

売却期間を最短にする方法

マンション売却には査定から引き渡しまで約3ヶ月~6ヶ月程度の時間がかかります。これは比較的早い段階で不動産が売れた場合で、売れ残ってしまえばさらに長い時間を要します。しかし、売り手の中には半年後に引っ越す・すぐにお金が必要など早急な解決を望む人も少なくありません。そんな時は売却ではなく『買取』を検討する方法があります。
買取とは不動産会社や買取専門業者に不動産を買い取ってもらう方法で、契約が成立すれば売却よりもはるかに早い解決が見込めます。売却期間を最短にする方法と言えるでしょう。業者に買取を依頼すれば、早くて数日で現金を受け取ることができます。その後のスケジュールが組みやすいことは言うまでもありません。購入者を探す必要がなく、内覧を受け入れることもないため余分な時間をかけずに済みます。
買取には余分な費用を抑えるというメリットもあります。売却した場合、売り手側は『瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)』を負わなければいけません。瑕疵担保責任は売却後に雨漏りや配管設備など物件に異常が生じた場合、一定の期限内であれば売り手が修繕費を支払うというものです。買取になると瑕疵担保責任が免除されるため、築年数が古く設備に不安を抱える物件であれば非常に大きなメリットと成り得ます。業者によっては売却時のリフォーム費用や不動産会社への仲介手数料も支払う必要がありません。買取価格は売却時の70%~80%程度が相場ですが、余分な費用の支出を未然に抑えることができるためお得になるケースもあります。
また、売却に関する広告を掲載しないため知人に物件の売却を知られずに済みます。地域のチラシやホームページに掲載される心配がなく、誰にも知られずに売買契約を結ぶことができます。周囲の人々に知られたくない場合は買取の方が向いていると言えるでしょう。売却後であっても住宅ローンが残っている場合、不動産を買い取ってくれる不動産会社が銀行と交渉してくれるというメリットもあります。
買取という選択は、早期解決できるだけではなくさまざまなメリットがあります。何らかの理由で早急に手を打ちたい場合は買取という選択肢があることも忘れないでください。

自分に合った売り時を見つける

一般的にマンションの高く売れる時期売り時は3月~4月、9月~10月と言われています。どちらも進学・転勤などが多く、引っ越しが多くなります。逆に真冬や真夏は人の動きが少なくなるため、売却時期としては不適切です。人の動きが多い時期に売り出せば閑散期よりは効果的ですが、さらに適切な時期を見極めることがポイントとなります。
売却しようとしているマンションには必ずターゲット層があります。単身・ファミリー・学生・女性など、適切なターゲットを見極めます。例えば学生やファミリー層をターゲットとする物件なら、9月~10月よりも年度初めの4月前後の方が効果的です。学生やファミリー層は教育機関の始動よりも前に引っ越しができる新居を求めている人が多くなっています。そのため4月よりも少し早い時期に広告を打ち出しておいた方が良いでしょう。ファミリー層は結婚シーズンとも大きな関わりがあります。結婚前後に新居を探しているカップルが多いため、結婚シーズンに合わせて売り出すのも効果的です。桜など景色が綺麗な4月~5月、ジューンブライドと呼ばれている6月、気候の良さが人気の9月~11月が結婚シーズンと言われています。引っ越しの繁忙期とある程度かぶっていますが、結婚シーズンにはカップルの心に響くキャッチコピーなど時期に合わせた売り出し方を工夫すると良いかもしれませんね。
逆に単身の男性などがターゲットで転勤時期が重要となる物件は、引っ越しの繁忙期にぴったり合わせて売り出すのが適切です。転勤などの辞令は直前に出されることが多いため、ファミリー層などと同じように早い段階での売り出しは向いていません。4月や9月に売り出しを開始することで、転勤を命じられた人々が広告を目にしやすくなります。
ただし、競合物件にもターゲット層を意識したタイミングは同じことが言えます。そのため競合物件を意識して、ターゲット層の動く時期よりも少し早く売り出すという方法もあります。この工夫によって競合物件よりも早く自分の広告を見てもらうことができます。
売却しようとしている物件に適切な「ターゲット層の動く時期」と「競合物件に負けない時期」の重なるポイントこそが、マンションの売り時なのです。

値下げのタイミング

値下げのタイミングもマンション売却において重要なポイントとなり、適切な時期に値下げを行うことでマンションが売れやすくなります。そのために、まずは売却価格を3段階に分けておきましょう。3段階の価格とは『希望価格』『相場価格』『最低価格』の3つです。これくらい高額で売れたら嬉しいと思う金額が希望価格、この金額を提示されれば売るというのが相場価格、この金額より下げることはできないのが最低価格となります。
この3段階の売却価格を踏まえた上で、次は売却スケジュールを立てます。先程述べたように売却には3ヶ月~6ヶ月程度の時間がかかります。この必要時間と3段階の価格を重ねることで、効率的な売却が行えます。売り出し開始から3ヶ月程度は希望価格を保ちます。マンションを売る際、広告などを打ち出したとしても顧客が目にするためにはある程度の時間が必要です。その目安が3ヶ月程度と言われ、これよりも早い段階で値下げすると損をしてしまうので3ヶ月間は売れなくても希望価格で辛抱しましょう。この時期は余程良い条件を出されない限り希望価格から下げる必要はありません。

3ヶ月~4ヶ月程度経てば相場価格に値下げします。このタイミングで値下げを行えば、3ヶ月よりも前の段階から売り出している物件を検討していた人が値下げを理由に購入してくれるかもしれません。少しでも利益を上げるために一気に最低価格に落とすことはせずに、相場価格で留めておきます。相場価格でも売れ残っている場合、4ヶ月~6ヶ月程度のタイミングで最低価格に値下げしましょう。
具体的に3種類の価格の考え方として、希望価格は査定額の1割増し程度が適切です。相場価格は査定によって算出された金額を設定しておけば問題ありません。最低価格はこれ以上価格を下げれば住宅ローンが払えないなど、自分の都合に合わせて決めておきます。情報が拡散するまでに時間を要することなどを事前に理解しておけば、間違ったタイミングで値下げをすることもありません。このように値下げのタイミングを考えることで、損をせずに自分の利益を守りながら有利に売却が行えます。

長すぎる売却期間には注意

これまでマンション売却における適切な時期やタイミングについて述べてきました。タイミングを逃してしまうと売却期間が長くなり売れ残り物件として、さらに売れなくなってしまいます。そのため自分でタイムリミットを設けておくことが重要です。早急な解決をしなければならない理由がなくても「この期間で売れなければ買取を行う」など、制限を決めておきましょう。

制限を設けておくことで、ダラダラと長く売却を行うよりも早い解決が見込めます。最悪の場合は買取になってしまいますが、さまざまなメリットがあるため必ずしも損をするわけではありません。自分で定めた期限内に、売り時や値下げのタイミングを駆使して賢い売却を行いましょう。




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