不動産投資詐欺に騙されないためには?

不動産投資を行う上で気をつけなければいけないことの一つが詐欺です。

残念ながら不動産投資詐欺の被害に遭われた方は、多数いらっしゃいます。

詐欺被害者の多くは、高所得の高齢者だと認識されている方も多いかもしれません。しかし実際はそうでもありません。レオパレスの事件も被害者の多くは地主でした。最近では20〜30代のサラリーマンを狙った詐欺も増えています。20〜30代のサラリーマンは融資を受けるのが難しいから・・、自分は年収が低いから・・と、自分は大丈夫だろうと決めつけてはいけませんか?20〜30代のサラリーマンは確かに1000万円の融資すら受けることが難しいです。しかし住宅ローンであれば組むことができます。

悪徳業者はこの住宅ローンを組めば大丈夫と言う点を利用し、投資を進めるのです。ちなみにですが住宅ローンで投資を行うのは、契約違反です。業者は契約違反にならないために、一度投資用物件に住むことでこの違反をなくすなどの偽装工作を、あの手この手で行いますが、違反が銀行にバレると全額返済を迫られることになります。

以上のように不動産投資を行う上で、詐欺に遭うかもしれないという危険は、年代や資産状況に関係なく、誰もが気をつけなくてはいけないことです。ベテランの投資家や法人・機関投資家ですら、詐欺に騙されているのです。ご存知の方も多いでしょうが、大手住宅メーカーである「積水ハウス」ですら、土地取引において63億円を地面士グループに騙し取られているのです!大手住宅メーカーですら騙されるのですから、一般の知識のない人が騙されるのも納得です・・。

詐欺に騙されないためには、まずどんな詐欺があるのか知ることが大切です。

そして詐欺とは言えないものの、不動産会社の口車に乗ってしまい不要契約を結んでしまったり、失敗したり、損をすることがないように、不動産投資の注意点についてもしっかり押さえておきましょう。

 

不動産投資詐欺の手口とは?

ー手付金搾取詐欺

有望な投資物件が多数存在する場合、この物件もいいな、あの物件もいいなと迷いますよね?

そこで仮押さえのために、手付金を支払っておくといいですよと、アドバイスを受けるかもしれません。

手付金を支払っておけば、優良物件をキープでき、他にいい物件が出てくるとキャンセルしてしまえばいいと考える方も多いでしょう。しかし契約内容によっては、手付金を支払いキャンセルした場合は、債務不履行になり手付金を没収されてしまうことがあります。

契約内容を精査した上で契約し、自分にとって不利な条項が載っている契約には契約しない、各種士業に相談するなど手を打ちましょう。不動産業者の大丈夫と言う言葉を安易に信じてはいけません。

本当にその物件や土地が存在するのか、現地物件を確認することも大切です。実際に手付金搾取詐欺の被害にあった人の中には、実体のない物件や住所が価値のない山奥の土地になっていたこともあるようです。

一刻も早くしないと他の人に取られてしまいますよ!と、不動産会社の担当者はできるだけ早く契約をするように迫ってくることも多いですが、本当に手付金を支払っても大丈夫なのか石橋は叩きすぎるほど叩いた方が安心です。

 

ー婚活に乗じた不動産投資詐欺

結婚をしたいと考えているアラサー、アラフォー女性は非常に多く、そんな女性の恋心と焦る気持ちを利用した不動産投資詐欺があります。

出会いは基本的にマッチングアプリや婚活パーティーです。こうした場所では男性に突然声をかけられても不審に思いませんよね?むしろ素敵な男性だったら、嬉しくて不信感を持つこともないでしょう。

婚活パーティーなどでは女性側も、職業や年齢などを事前に記入しなくてはいけません。そのため詐欺業者からすると、事前に女性の資産状況を把握できる絶好の場なのです。

さらに婚活パーティーで知り合うというのは違法性を問うことが難しいので、裁判でも婚活パーティーで知り合うという点に限っては被害とは言えないのです。

婚活に乗じた不動産投資詐欺は、デート商法とも言われますが、最初のデートですぐに投資を持ちかけることはありません。最初は家族のことや趣味のこと、今度のデートのことなど普通のカップルの会話です。何度かデートをするうちに付き合うことや体の関係を持つこともあります。

女性側が心を許したと感じ取ると、男性は本来の目的を果たしにきます。結婚のことを考えるなら、一緒に住めるマンションがあったらいい、子供ができたら働くことが難しいから不動産投資して不労収入を得た方がいいなどと、結婚という言葉を使い、言葉巧みに不動産投資を誘ってきます。

そして男性が言うこともあながち間違いではありません。そのため女性側も納得して投資を行います。

また詐欺師は事前に女性の年収や職業、貯蓄も把握済みです。どの程度の物件なら買わせることができるのか予め知っているのです。

婚活に乗じた不動産投資詐欺では、男性がいい不動産会社があるからと紹介してくれます。そして男性は事前に女性の職業や年収をリサーチしているので、その情報を不動産会社に共有し、不動産会社は女性側に投資できる範囲内の物件を紹介します。

不動産会社との面談はトントン拍子に進み、契約が終わった時点で、付き合っていた男性と音信不通になります・・。

不動産会社と契約を取り消そうとしても、その頃には契約を取り消すことができなくなります。ローンの返済と失恋、騙されていたショックに多くの女性の心はボロボロになってしまいます。

婚活に乗じた投資詐欺に騙されないためには、男性が不動産投資の話を始めた段階で怪しいと疑うことが大切です。恋は盲目と言いますは、冷静に男性を見極めて下さい。

少しでも怪しいと思った場合、投資は断ってください。投資をしなくても結婚するのか、投資をしなかったら逃げていくのか、それが詐欺師と真剣な交際を望む男性かの見分け方です。

 

—源泉徴収票の書き換え詐欺

所得の低い人やローン返済実績のない人は、銀行から融資を受けることが非常に難しいです。そこで悪徳不動産業者は、努めている会社から発行される源泉徴収票を改ざんすると言う詐欺行為を行います。

年収が審査基準に足りていない場合も、年収をごまかすことで審査を通らせることができるのです。源泉徴収票を改ざんすれば、確かに審査は通りますがこれは犯罪です。

もし犯罪の片棒を担ぐことになってしまえば、投資家本人が文書偽造罪と詐欺罪で捕まります。知らなかったでは済まされないのです。スルガ銀行でも昨年、銀行残高の改ざんが問題になりました。大手の銀行でもこうした詐欺的行為が行われていたのです。不動産会社に書き換えは大丈夫、責任はこちらで取るなどと言われても決して信用してはいけません。実際に訴えられてしまった際に、不動産会社が責任を取ることは絶対にありません。苦しむのは騙されてしまった投資家本人だけです。

 

ー満室を装った詐欺

買うなら満室の今がチャンスだと購入を持ちかけてくることがあります。しかし実態は満室というわけではなく、詐欺グループのメンバーが満室にするために、一時的に入居していることもあります。購入が決まった段階で、退去者が続出し、聞いていた利回りが実現できないことがあるのです。

満室を装った詐欺に遭わないためには、過去から現在に至るまでの入居者情報の資料を見せてもらうことが大切です。不自然に入居者が増えていないかなどおかしな点が入居者にないか確認してみて下さい。

 

ー海外不動産詐欺

円高が進むと増えるのが海外不動産詐欺です。海外の不動産は新興国であれば、好立地・好条件の物件を安く買うことができます。

海外だからこそ言葉も分からない、現地に行くのも至難の技ということで、不動産業者に言われるがまま契約してしまうことも多いです。

しかし数年前にはカンボジアの架空不動産売買詐欺で、FIRSTという不動産会社の社員が13名も捕まりました。

今でも日本のどこかで海外不動産詐欺を働いている業者がないとは言えません。海外不動産は言葉の壁や法律、文化の違いがあるからこそより慎重にならなくてはいけません。現地で裁判になった場合にかかるお金と手間は、日本で裁判を行う場合に比べ雲泥の差です。

現地の方を理解していないと、裁判に負けることさえあります。

海外不動産は安く買えるという点が最大のメリットですが、デメリットについてもよく考え、慎重に行いましょう。

 

ー女性のいる場で契約を迫る詐欺

不動産投資は高額なお金が動くため、買うと決めることが難しいこともありますよね?

冷静に判断すると買いの物件ではなかったかもない・・そんな男性の迷いをなくすために、不動産会社の担当者はサクラ女性のいる飲み屋に連れて行き、そこで契約を迫ることがあります。

男性は女性の前で恥ずかし姿を見せたくない、カッコつけたいと言う気持ちがあります。

そのため女性の前で断ることを心理的にできなくさせ、契約させてしまうのです。

女性の前で契約できなということは、恥ずかしいと感じるかもしれません。しかしその場のノリで大きな取引を結んでしまうことは非常に危険です。

本当に購入すべき物件なのか冷静に判断し、購入して下さい。女性のいる場で接待を受けた場合は、怪しいとセンサーを働かせることも大切です。

また本当に買うべき物件であれば、わざわざ女性のいる飲み屋に連れて行かなくても、欲しいと思う人が沢山いるので売れます。

接待を受けるのは裏があるからだと知っておくことも大切です。

 

ー二重譲渡詐欺

不動産投資において詐欺師の行う手口の一つに二重譲渡があります。二重譲渡とは1つしかない物件を2人の人に売却することです。

二重譲渡は不動産投資詐欺の中でも、見抜くことが非常に難しい詐欺の一つです。二重譲渡が行われた際には、先に所有者として認められた方が所有権を有します。つまり早くしないと物件が買えて喜んでいる間に自分ではない第三者が先に登記を行ってしまい、物件を手にすることができなくなるのです。

二重譲渡詐欺に合わないためには、登記をする前にいつ登記されているのか日付や所有者を確認しましょう。

そして不動産を取得したらすぐさま登記を行い、法的に所有権を主張できるようにしましょう。

 

ー法的にグレーゾーンの隙間を狙った詐欺

法的に完全に黒のものは、詐欺師も捕まるリスクが高まるのでなかなか手を出すことができません。完全にホワイトゾーンの投資は詐欺師ではなく、通常の不動産会社の仕事です。

そこで詐欺師が狙ってくるのは、法的に違法とも合法とも言い難いグレーゾーンを狙った詐欺です。

完全に違法の詐欺であれば騙される側もおかしいと気付きやすいですが、グレーゾーンに関しては、こちらもおかしいとは気付きにくい厄介なものです。

グレーゾーンの詐欺にはどんなものがあるか言うと、例えばアパートやマンションを1棟買いする場合、内見の際に見た部屋は全てフルリフォーム済みだったからと安心して契約したら、ほかの部屋がボロボロで酷い有様だったと言うことがあります。

満室経営が何年も続いているアパートだったから安心して購入したのに、近くの大学や大工場が廃校になったり、潰れたため住む人がいなくなり、数ヶ月の間に部屋がガラ空きになってしまったと言うケースもあります。

こうしたケースを挙げると枚挙にいとまがありません。実際にこのようなグレーゾーンの詐欺とも言えるが、詐欺とも言えないような案件が多数あるのです。

周辺情報の調査は足を使えば自分でもできることなので、近く周辺で変わったことが起きないかなど購入前に入念に調べておくことが大切です。

 

不動産会社のこんな甘い言葉にはご注意を!

不動産投資詐欺に騙されないためには、不動産会社の囁く甘い言葉に注意することが大切です。

必ず儲かる、絶対成功するという言葉は胡散臭いと感じる方も多いでしょう。

しかし他の言い回しで言葉巧みに根拠のない情報を与えると、信じてしまうものです。

不動投資初心者には価格と価値の釣り合ってないない物件や何年も売れ残っているような物件を売ろうと必死になることも多いです。

知識のない状態だと不動産会社の担当者の言われるがままに購入してしまい、後々損をすることさえあるのです。

そのためにはどんな言葉に気をつければいいのか知っておきましょう。

 

ークーリング・オフができる

クーリング・オフができるから、解約すれば大丈夫だと言い契約を迫ってくることがあります。

しかし不動産投資においてはクーリング・オフが適用されないケースもあります。

クーリング・オフ制度は、宅建業者が事務所以外で契約した場合に適用されるものです。そのため宅建業者はではない場合や事務所以外で契約を結んだ場合には、クーリング・オフが適用されないのです。

安易にクーリング・オフという言葉を信じないようにして下さい。

 

ー家賃保証があるから安心

物件を購入した後の運営に不安を持つ方も多いでしょう。本当に入居者が入るのか、計画通りに家賃収入を得ることはできるのか・・不安がつきまとうのは当然のことです。

そんな不安を解消するのが、家賃保証システム通称サブリースシステムです!

サブリースシステムを結ぶと、全部屋を不動産会社が一括して長期間借り上げてくれます。そのためオーナーは、空室について悩むことはありません。

空室による利回りや返済が心配なオーナーには、不動産会社もサブリースシステムを勧めることが多いです。しかしサブリースシステムは基本的に不動産会社にとって有利な契約になっています。

そのため定期的に家賃の見直しが行われ、当初より家賃が減額されていくので、想定より家賃収入を見込むことができません。また途中解約によって違約金が発生してしまうこともあります。

サブリースシステムは短くて5年、長くて30年という長期契約です。契約する前には内容についてよく調べることが必要で、家賃が保証されるから安心だという理由だけで契約してはいけません。

 

ー購入希望者が他にもいるから、早く契約した方がいい

不動産会社の中には他にも購入希望者がいるから早く契約した方がいいと、契約を急かしてくることがあります。

本当に他に購入者がいるかどうかは確かめようがありません。しかしそう言われると、気がせってしまうのは確かです。不用意に購入や手付金の支払いを急かしてくる業者があれば、一度冷静になって本当にその物件を購入すべきかどうか考えるべきです。

契約を急ぐ業者は、手続きを行った後に連絡が取れなくなることがあります。また購入後に物件に問題が出てくることもあります。

どんな物件であっても、優良物件であれば他に検討者がいるのは当たり前のことです。そのため検討者がいるからと焦っていてはいけません。

もし出遅れた場合は、縁がなかったと諦めましょう。優良物件は一度逃してもまた見つけることができます。失敗を活かして、次回は優良物件を一足早くゲットすればいいだけの話です。

 

ー高利回り物件・将来確実に値上がりする

この物件は高利回り、将来確実に値上がりするこんな言葉にも注意が必要です。高利回りの物件は築年数が経過していることが多いので、修繕費用がかさむというケースが大半です。そのため修繕費用を考えると、一概に高利回りとも言えないのです。

築年数の経過している物件に関しては、今後の修繕費もしっかりと考えた上で、利回りを計算しましょう。

将来確実に値上がりするという言葉も危険です。再開発やオリンピックによる不動産価値の向上は考えられます。しかし日本中どこを探しても確実に値上がりする物件はありません。いつ起こるか分からない自然災害にあってしまえば、値上がりどころか価値が暴落することさえあります。

旬の話題に合わせた詐欺も横行しており、再開発だから、国が将来買い取る土地だからと、購入を迫るケースも多いです。しかし過去の実態を調べてみても将来価値が上がるとされている物件が、結果的に購入時より値上がりしたケースはほんの一握りほどです。誰にも将来確実に値上がりするかどうかなんて分からないのです。不動産投資をするのであれば、ありとあらゆるリスクを想定しましょう。

儲け話には裏があります。本当に確実に儲かるのであれば、人に勧めず自分で投資を行うはずです。自分は投資しなけど、人に勧めるという点で怪しさしかありません。

 

ー不動産投資は節税や年金代わりになる

不動産投資が節税や年金代わりになるのは事実ですが、必ずしも節税や年金代わりになるとは言えません。

節税を目的に不動産投資を行うと、失敗してしまうことがあります。節税を実現させるためには、不動産投資を赤字にしなくてはいけません。そのためキャッシュフローのシミュレーションをして行い、節税と赤字分のバランスをとりましょう。

また年金としての不動産投資は、上手く行わないといけません。家賃収入が支出を下回ってしまうと、年金代わりどころか損失になります。不動産投資はリスクが高いので、本当に家賃収入が年金代わりになるのか念入りなシミュレーションをしましょう。

 

不動産投資詐欺の被害にあったり、詐欺が疑われる場合には・・?

不動産投資を行なっていく中で、これは詐欺なのではないか?と、疑うことや不安に感じることもあるでしょう。そんな時はすぐに専門家に相談しましょう。早く相談することで、詐欺を未然に防ぐことができるかもしれません。一方で相談が遅ければ、気付いた時には手遅れということもあります。

また不動産投資は高額なお金の動く取引なので、詐欺だと疑っていない場合であっても、専門家に相談することが大切です。

ここでは、不動産投資を行う上でどんな専門家に相談を行うと良いのかご紹介します。

 

ーファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、資産運用やライフプランの作成、保険の相談など幅広い相談にのってくれる専門家です。不動産投資についての専門家とはいえないかもしれませんが、ライフプランの作成に長けているので、返済計画のアドバイスを行なってくれるでしょう。

ファイナンシャルプランナーには、1〜3級までの階級があります。上の級に行くほど専門性が上がります。そのためできるだけ上の級を持つプランナーに相談することが好ましいです。また級は低くても、AFPというファイナンシャルプランナー協会が認定するプランナーに相談するといいでしょう。

AFPの上級資格に、CFPというファイナンシャルプランナーもいます。CFPは世界水準の資格保持者なので、より専門的なアドバイスを受けることができるでしょう。

 

ー不動産投資コンサルタント

不動産投資コンサルタントは、不動産投資を専門に行うコンサルタントです。そのため不動産投資の知識や経験が豊富で、物件の選び方から運用の仕方まで不動産投資に関することであれば、どんなことでも相談にのってもらうことができます。

ただし注意して欲しいのが、不動産投資コンサルタントはファイナンシャルプランナー同様、誰でも名乗ることができる職業だということです。資格や経験のない人でも、不動産投資コンサルタントという職業を名のれてしまうのです。不動産経験歴のない人や不動産に関する資格を一つも持っていない人が、私見で話をすることがあります。更に高額な相談料、以来料金を請求することもあるので、全く実態のないコンサルタントに相談していたと言うことがないように、コンサルタントを探す際には職歴や経歴、保有資格をしっかり確認しましょう。

不動産投資コンサルタントの中でも技能登録証を有している人は、5年以上の活動実績があります。実務経験が豊富で、宅建士、不動産鑑定士、1級建築士として働いたというバッググラウンドがあります。

不動産投資コンサルタントには、物件の選び方から不動産投資会社の選び方、融資、税金など不動産投資に関することなら、どんなことでも相談することができます。

 

ー銀行など金融機関の資産運用窓口

銀行などの金融機関には、資産運用窓口が設置されています。資産運用の専門家が常駐しているので一番安心して話ができるかもしれません。

金融機関の窓口であれば、融資を受けやすいというメリットもあります。ローンの返済計画や運用計画も相談することができます。

 

ー消費者庁

消費者庁では消費者の様々なトラブルの相談にのってくれ、対応を行なってくれます。

不動産投資トラブルについては、無料の相談窓口も設置されています。電話での相談のみならず、窓口で職員が相談にのってくれます。

また投資被害に遭わないために、情報提供も行なっているので、消費者庁の出す情報についてはアンテナを張っておくといいでしょう。

 

ー免許行政庁

消費者庁は消費者トラブルについて幅広く相談にのっています。一方で免許行政庁は、宅地建物取引業者が健全な取引を行なっているか管理をしています。

不動産投資に関する営業電話を受けたことのある人も多いかもしれませんが、電話などでしつこい勧誘を行ったり、無理やり契約を迫ることは禁止されています。

被害にあった場合やしつこい営業電話に迷惑しているという方は、被害にあった日時や会社名、やりとりを控えておきましょう。

電話の場合録音するというのも一つの手です。後から証拠になりますので、証拠はできるだけ多く残した方がいいです。

 

ー不動産投資トラブルに強い弁護士

弁護士も投資トラブルに関しての相談を受け付けています。ただし弁護士には得手不得手があります。例えば離婚問題に強い弁護士に、投資トラブルについて相談したとしても専門的なアドバイスを受けることが難しいです。そのため投資トラブルに強い弁護士に相談すべきです。弁護士への相談料は高額ですが、弁護士事務所の多くでは定期的に無料の相談会を行っています。こうした相談会をうまく利用し、自分に合った弁護士を探してみるといいでしょう。

 

ー宅建協会

実際に詐欺の被害にあってしまった場合は、宅建協会に連絡しましょう。宅建協会には保証協会があり、詐欺被害への弁済金として1案件につき、1,000万円までの保証金を支給しています。ただし詐欺被害が複数いる場合は、先着順に1,000万円が弁済されています。そのため同じように被害にあったのに、報告が遅ければ弁済金を得ることができないのです。

これは詐欺かもしれないと疑った段階で、すぐに宅建協会に連絡、相談してみるといいでしょう。詐欺とは言えない案件だったとしても、詐欺ではないと認定される方が安心です。

宅建協会への報告は無料なので、行う上でのデメリットもありません。

 

初めての不動産投資は不安がいっぱい!そんな時は?

初めての不動産投資に不安を持つのは当然のことです。不動産やFX、株式、仮想通貨、金など様々な投資商材がありますが、その全てにおいて専門知識は必要ありません。

自己資金のない人でもあっても、銀行や友人からの借り入れによって始めることができてしまいます。

誰でもできてしまうからこそ、初心者や知識のない人を狙った詐欺も多発しています。

こうした詐欺に遭わないためには、知識と経験で自己防衛していくしかありません。経験や実績は実際に投資を行わなければ、得ることが難しいです。しかし知識であれば、今すぐにでも得ることができます。

国土交通省では過去に行政処分を受けた業者の一覧を表示しています。国土交通省ネガティブ情報検索サイトというサイトから、誰でも自由に検索することができます。

過去に違反がないかどうか確認するだけであれば、誰でも簡単にチェクすることができます。

簡単なことですがこれも自己防衛の一つです。

不動産詐欺師は詐欺の腕前に長けており、心の隙間にうまく入り込んできます。自分は騙されないと思っておいても、うまく操られていることもあるのです。まずは冷静になり、第三者に相談するなど一人で決めないようにしましょう。急かされても契約をしてはいけません。

不動産投資に関する知識は、書籍やセミナーへの参加で身につけることができます。

ベテランの投資家であっても、誰でも最初は初めてです。最初から完璧にできる人はいません。それでも成功する人は積極的に情報を集めたり、勉強をしています。投資不動産投資に関する知識を持っていれば、簡単に騙されることはありません。知識でしっかり防衛し、不動産投資を成功させましょう。

 




簡易情報でのランキング※WEBで調べた

1位 住友不動産販売

国内最大手の住友不動産の家は、自社が管理する木材が使用された品質の良さで高い評判を得ています。木そのものが持つ温かみ溢れる空間は口コミでもとても住み心地が良いと満足度が高いです。


TV出演実績
あり
出版実績
出版中
海外展開
展開中
売却セミナー
なし
手数料
3%

2位 株式会社 FGH

FGH は特にワンルームマンションの売却に強いという特徴があります。ワンルームマンションを売却に出しても、なかなか買手がつかず悩んでいらっしゃる不動産オーナーも多い中、FGH は売却までにかかる期間が他社より短いです。日本で唯一「売却のセミナー」を実施している会社です。


TV出演実績
あり
出版実績
出版中
海外展開
展開中
売却セミナー
毎月2回
手数料
3%

3位 三井のリハウス

「初めて不動産の購入を考えているが、よくわからない」という方も安心して相談することができます。不動産の仲介業者は自社だけでなく他社の物件も紹介できますし、リハウスは自社だけでもかなりの数の売却依頼を持っています。


TV出演実績
あり
出版実績
出版中
海外展開
展開中
売却セミナー
不定期
手数料
3%