初めての不動産投資は区分買いが正解?1棟買いが正解?

初めての不動産投資で1棟買いは、リスキーに感じますよね?

一方で区分を買うとリターンが少なく、面白みに欠けます。資金に余剰が出る方も多いかもしれません。

それなら最初から1棟買いの方がいいのか・・

など、悩むとキリがありませんよね。

1棟買いをするか区分買いをするかは、投資スタイルによって変わります。どんな投資スタイルを取るか、一緒にみていきましょう。

 

リスク分散させるなら、1棟買い

リスクを分散させるなら、意外に思われるかもしれませんが1棟買いが1番です。

なぜ1棟買いの方がリスクを抑えることができるのかというと・・・家賃収入を広く長く期待できるからです。

例えば6室あるアパート1棟を購入したとします。6室全て満室になると、稼働率は100%です。

もし1室空室が出たとしても、稼働率は約84%です。6室全てが空室で空いてしまうということはまずありません。1室退去が出たとしても、他の部屋が埋まっていれば収入が0にはなりません。入退去のタイミングは基本的に分散されるので、収入のブレ幅も戸数が多ければ多いほど狭くなります。

しかし区分買いの場合は・・・1室しか買わないので、入れば稼働率100%。入らなければ0%です。つまり0か100しかないのです。

もし空室期間が続いてしまうと、副業の場合、本業の給料から補填しなくてはならなくなります。つまり区分所有では、空室リスクが非常に高いのです。

 

区分買いのメリットは、物件を選べること

立地の良いマンションやアパートが、1棟丸ごと売りに出ることは極めて少ないです。ほとんどのオーナーは条件のいい物件を手放したりなどしません。売りに出るのは金に困った、相続する人がいないなど、よっぽどの事情がある場合のみです。

しかし区分であれば条件のいい部屋が、売りに出ることはよくあります。そのため1棟買いよりも区分買いの方が、いい条件の物件を購入できる可能性が高いのです。

しかも条件の良い物件を買うと、空室リスクも抑えることができます。立地や要件のいい部屋は空室が出てもすぐに新しい入居者が入るので、長い間部屋が空室のままになってしまうということがありません。空室リスクを抑えながら、条件の良い物件を選びたいのであれば、1棟買うよりも何室か区分買いを行うのが1番です。区分であっても、数部屋持っていると、一つが空室になっても、他の部屋が家賃の減額分を補填してくれます。

 

区分買いのデメリットは、手間がかかること

マンションやアパートなどを1室買うとなると、かなりの手間がかかります。まず物件を探すことから始まり、気に入った物件が見つかると、契約、融資付け、決算。これだけ行うのはかなりの時間と労力がかかります。

しかもリスク分散のため、5室買うと仮定した場合、この面倒を5回もすることになってしまうのです。更に2度目、3度目と、融資を申し込む回数が多くなればなるほど、断られてしまう可能性も高くなります。購入した物件が利益を出していない限り、追加の融資はかなり難しいと言えます。サラリーマンの副業で、区分の複数室持ちは無謀に等しいです。

一方で1棟買いであれば、一度の手間で何室も購入することができます。融資を申し込む回数も1回だけなので、融資も通りやすいです。

1棟買いなら、時間と労力を節約して、リスク分散を行うことができるのです。扱う金額が大きくなるだけで、手間やリスクは区分買いも1棟買いも変わりません。

1棟買いの場合は、区分買いに比べ資産形成のスピードも早いというメリットがあります。

 

メリット、デメリットを考慮し、どんな投資スタイルが自分に合っているかを考えてみましょう。




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