初心者でも簡単。不動産投資の進め方

不動産投資に挑戦しようとお考えの皆さんのため、不動産投資の進め方について解説します。不動産投資は難しそうと考える方は多いですが、決して難しいものではないので、まずは固定概念を捨てることから始めましょう。

①物件選び
どの物件を購入するか物件を選びましょう。新築物件は高額な物が多いので、初めての不動産投資は中古物件から始めることをお勧めします。
数ある物件の中でも初心者にお勧めな物件は、ワンルームマンションです。ワンルームマンションはファミリータイプのマンションなどに比べ、空室率が低いです。そのため購入後に入居者が集まりやすいというメリットがあります。
中古物件のため物件によっては改築や改装が必要なケースもありますが、ワンルームマンションであれば部屋が小さいので、リフォームにかかる費用を抑えることができ、工事日数も少ないです。
物件選びのポイントは、駅から徒歩10分以内の物件を選ぶことです。自分が入居者の立場になって物件を選ぶときのことを考えると、やはり駅から近い方が何かと便利です。特に単身者の場合、夜遅くに飲んで帰っても大丈夫な方がいいので、終電が遅い時間まである駅は人気です。東京都内であれば、都心まで30分以内に行ける場所にある駅周辺のマンションで、駅から徒歩10分以内は外せない条件です。
最後に大事になってくるのが利回りです。利回りとは簡単に言うと投資した額に対して、どれだけの利益が出るかということです。仮に100万投資して110万の利益が出る物件と同じ100万の投資に対し、150万の利益が出る物件があるとしましょう。同じ投資額なのに、利益に40万もの差が出るのです。どちらの物件を買うべきかは一目瞭然ですよね?
利回りの計算には2種類あり、表面利回りと実質利回りです。
表面利回りの計算方法は、年間の家賃収入の総額÷物件価格×100です。
例えば、1000万円で購入した物件を月10万で貸した場合、表面利回りは・・・
120万円(10万×12ヶ月)÷1000万円×100=12%です。
実質利回りの計算方法は、(年間の家賃収入-諸経費)÷(購入価格+物件購入時の諸経費(不動産手数料、登録免許税、リフォーム代など))×100です。
同じ物件でも実質利回りは、
(120万 -50万)÷(1000万+60万 )×100=6%です。
諸経費や購入時の諸経費はあくまで仮のものですが、都内のワンルームマンションの利回り相場は4〜6%なので、相場と変わらない程度の利回りです。いくら安く買えたとしても、利回り相場を下回っているような利回りの悪い物件には手を出さないほうがいいです。

②物件購入
いよいよ物件の購入です。金融機関のローンには住宅ローンと事業ローンの2種類ありますが、不動産投資物件の購入で利用するのは、事業ローンです。
ローンを借り受ける時には、銀行からの審査が入りますが、購入物件の資産価値も含めて審査されます。
ローンを組む際は、最初に頭金として現金でいくらか払い、残りの金額を毎月支払っていきます。入居者からの家賃で支払っていくので、ローンの返済に苦しまれることもありません。毎月のローン返済額を低くすることで、入居者からの家賃からローン返済額を引いても、手元にお金を残すこともできます。ローンを早く完済されたい方は、最初の10年程度は無収入になったとしても家賃を全て返済に回すといいでしょう。

③入居者募集
物件の購入を行ったとは、入居者を募集しましょう。リフォームなどの工事が必要な場合も、早くから次に入ってくれる入居者を見つけておくと、工事後すぐに入居ができます。
中古物件であっても、リフォームを行うと新築したように綺麗になるので、入居者が集まりやすいです。特に最近では、バス、トイレが別というだけで、入居率が一気にアップします。バスとトイレを分ける工事は、大掛かりなものではないので、この機会に別にしてしまうことをお勧めします。
入居者の募集は不動産会社に依頼するのが、一番簡単です。もしご自身で募集されるのであれば、勤務先や年収の確認を忘れず、親族などに連帯保証人になってもらいましょう。連帯保証人が見つからない場合は、保証会社という手もあります。
あまりにも審査が厳しくなると、入居者が集まらないので、厳しさと甘さにバランスをとることが大切です。




簡易情報でのランキング※WEBで調べた

1位 株式会社 FGH

FGH は特にワンルームマンションの売却に強いという特徴があります。ワンルームマンションを売却に出しても、なかなか買手がつかず悩んでいらっしゃる不動産オーナーも多い中、FGH は売却までにかかる期間が他社より短いです。日本で唯一「売却のセミナー」を実施している会社です。


TV出演実績
あり
出版実績
出版中
海外展開
展開中
売却セミナー
毎月2回
手数料
3%

2位 住友不動産販売

国内最大手の住友不動産の家は、自社が管理する木材が使用された品質の良さで高い評判を得ています。木そのものが持つ温かみ溢れる空間は口コミでもとても住み心地が良いと満足度が高いです。


TV出演実績
あり
出版実績
出版中
海外展開
展開中
売却セミナー
なし
手数料
3%

3位 三井のリハウス

「初めて不動産の購入を考えているが、よくわからない」という方も安心して相談することができます。不動産の仲介業者は自社だけでなく他社の物件も紹介できますし、リハウスは自社だけでもかなりの数の売却依頼を持っています。


TV出演実績
あり
出版実績
出版中
海外展開
展開中
売却セミナー
不定期
手数料
3%