徹底解説!マンション売却に掛かる費用。

マンションを売却した際に、売却価格のすべてが手元に残るわけではありません。物件売却時には税金や手数料など様々な費用が掛かってきます。この記事では税金・不動産手数料・その他諸経費の三つに分けてマンション売却の費用を解説していきます。

マンション売却に掛かってくる税金

マンション売却の費用には所得税・住民税・印紙税・消費税の四つの税金が掛かってくる可能性があります。まず所得税、こちらは物件を購入した時の金額よりも高く売れた際に掛かってきます。例えば3000万円で購入した物件が 4000万円で売れたとしましょう。すると1000万円の利益が出たということになり、儲けの1000万円に対して所得税が課税されます。しかし売却する物件の保有期間が 5年以上であれば、5年未満の物件に比べて税率が半分になります。5年以上の数え方は物件の保有期間がちょうど5年を迎えた日の次にやってくる【1月1日】以降に売却した場合のことをいいます(例2015年4月10日購入なら2021年1月1日以降の売却で条件を満たす)。

また売主が実際に住んでいた物件であれば、3000万円の特別空徐の特例があることも覚えておきましょう。そして中古物件売却において多くの場合は購入金額よりも安い値段で売れるため、所得税が掛かるケースは稀といえます。不動産の価値が高騰をしたり、売却の時期が良かったりした場合の特殊なケースとして認識しておきましょう。次に住民税ですが、こちらも所得税と同様に利益が出た場合にのみ掛かってくる税金です。物件売却の翌年5月に支払い額が確定し、第1期の納付期限は6月末、第2期は8月末、第3期は10月末、第4期は 1月末(売却の翌々年)に納めなければならず、その時まで資金を残しておく必要があります。時間差でこのような税金が掛かってくる可能性も考慮しておく必要があります。

そして印紙税ですが、こちらは物件売却時に作成する売買契約書に印紙が必要になり、必ず掛かってくる税金です。印紙の代金は、1億円以上5億円以下の物件を売却した場合は8万円の印紙が必要ですが。一般的な物件である1000万円以上5000万円以下の物件であれば印紙代は15000円で済みます。一般的な多くの物件は15000円の範囲内で収まるでしょう。さらに居住用として使っていた自宅や別荘などを売却した際は問題ありませんが、投資用の物件や収益物件など、事業などに関係のない個人資産を売却した際には消費税が発生しますので注意が必要です。

不動産会社や司法書士などに払う手数料

マンションを売却する際には間に不動産会社を介して売却するのが一般的であり、その際に掛かる不動産会社の仲介手数料は物件の売却価格により異なってきます。200万円以下の物件の場合は売却価格の5%と消費税、400万円を超える物件の場合は売却価格の3%+6万円と消費税が上限となっています。こちらはあくまで上限の数値であり、上限よりも安い価格で請け負っている不動産会社もあります。しかし多くの業者が主な収入源を仲介手数料から得ていることから、上限いっぱいまで手数料を取るところが多いでしょう。その他に掛かる手数料として、不動産会社に追加で払う広告費があります。通常の広告費や不動産会社が独断で追加の広告を出したり、チラシ配りをしたり、といった費用は売主に支払いの義務はありません。

ところが「売れるように追加でチラシを配りませんか?」などと不動産会社の担当者が提案して来た場合は注意が必要です。”売り主から依頼を受けた追加の広告費”として後々に請求されトラブルになることもあります。そういった事態を避けるために、些細なことであっても念のために契約書などを作ってもらうように心がけましょう。その他にも、もし物件購入時に金融機関から融資を受けていれば、物件に対して抵当権がつけられていることがあります。抵当権とはローンを組んだ人が万が一銀行に返済できなくなった場合、物件を売却し債務の返済に充てることを約束するものです。

この抵当権は、当然次の物件購入者には関係がありませんので抹消する必要があります。ローン返済が終わっていない場合は銀行に残金を払うことにより抵当権抹消の手続きをしてもらいます。その際の手続きを司法書士に依頼する場合は費用がかかり、さらに登記に掛かってくる登記免許税(二つまとめて一般的に登記費用と呼ぶ)をあわせて、おおよそ数万円程度の費用がかかると認識しておきましょう。もしどうしても抵当権抹消登記の費用を抑えたい場合は、原則として物件の所有者、もしくは代理人が申請することになっているので、売主自身で手続きすることは可能です。しかしながら専門知識を要するため、相当の時間と労力を費やす覚悟が必要でしょう。

その他諸経費を確認しておく重要性

上記で紹介したような税金や手数料については、前もって調べて資金を用意しておくことは、それほど想像に難くないでしょう。しかしマンション売却を進める中で、売却に掛かる直接的な費用の他にも、間接的な費用が掛かってくることはついつい忘れてしまいがちです。まず住んでいる住宅を売るのですから、当然住居を移すことになり、引っ越し費用が掛かってきます。引っ越し費用の相場はシーズンによって大きく変動します。新生活が始まる年度初め付近の3月・4月が繁忙期で料金が最も高く、通常期の 1.5倍近くまで高騰します。

おおよその目安として、単身での引っ越しであれば 3万円から5万円程度、家族4人~5人の引っ越しであれば10万円程度の費用が掛かります。また大型家具(ピアノ・ベッド・箪笥など)がある場合はクレーンを使うこともあり、さらに料金が割高になる可能性があります。さらに掛かってくる費用として、引っ越し先の部屋の大きさが違う場合には家具類などを大幅に買い替える必要が出てきますので、場合によっては数10万円の家具購入費用の出費も念頭に入れておきましょう。5月~2月の通常期に引っ越しするのであれば、引っ越し業者との価格交渉の成功率や値引き金額が高くなりやすいといったメリットに加え、段ボールの回収や無料サービスがつきやすいといったメリットがあります。そういったことも踏まえ、物件売却の時期を検討しましょう。ご自身の物件を高く売り、安く引っ越すことが理想的なパターンです。

以上のように、物件売却時に掛かる間接的な諸費用・諸経費は、売却手続きで一杯一杯になっている状態であれば、特に忘れがちな費用なので頭の片隅に入れるかメモに控えておくことが賢明です。また物件売却後の落ち着いた頃に忘れがちな確定申告にも気をつける必要があります。売却により収益が出ている場合も住居用であれば様々な優遇が受けられますし、赤字であれば一般所得と合わせて翌年の税金が減額されることもあります。物件売却時期を考える目安として、実際に物件を売り出すまでに不動産会社選びとの媒介契約に1ヶ月程度の期間を有することも覚えておきましょう。

抜かりのない計画が大切

マンションを売却する際は、不動産会社選びから始まり媒介契約、買い手との売買契約、物件の空け渡しまで手続きが非常に多く、各種税金や手数料またはその他の引っ越し費用など見落としがちになることも多いでしょう。いざという時に、手元の資金が足りないといった不足の事態は避けなければいけません。

この記事で紹介した様々な費用を参考にして最終確認をお勧めします。またマンションを売却する時期の判断は、売れるまでの期間を考慮し、引っ越し時期などと照らし合わせた上で慎重に判断しましょう。誰しもが考える理想は【なるべく物件を高く売却し、費用を抑える】です。これを実現するには、物件を売ろうと考えてから、売り終わった後まで抜かりのない計画が重要でしょう。




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