確認しよう!アパート経営のリスクと解決法

不動産投資はローリスクとして有名ですが、リスクが低いだけで無リスクではありませんし、リスクを理解しないままに進めると大怪我をしてしまうこともあります。

そこで知っておきたいアパート経営に関わるリスクをご紹介。もちろんリスクは回避したり、起こってしまった場合でも解決することができます。

経営前の方やアパートオーナー様は、知識をしっかりとつけ、いざという時でも慌てず対処しましょう。

 

アパート経営に関する5大リスク

①空室

入居者が集まらず、空室率が高くなることがアパート経営のリスクの一つです。部屋数が多いと、1、2室埋まらなかったとしても大きな痛手にはなりませんが、全然部屋が埋まらなかったり、家賃収入がローンの返済額に届かなくなってしまうと経営が苦しくなります。

物件の空室にお困りのオーナー様は、以下のことを考えてみましょう。

 

→家賃は適正価格ですか?

当たり前の話ですが、家賃が相場とかけ離れて高いと入居は見込めません。空室は家賃を相場に合わせることで、埋めていくことができます。

近隣の物件と比較し、設定額に問題がないかもう一度見直してみましょう。

 

→管理会社を変更してみることで空室率が改善

物件の管理を依頼されているアパートオーナー様の方が多いかと思いますが、管理会社に任せっきりになっていませんか?管理会社なんてどこも同じだと思われるかもしれませんが、それは誤解です。

管理会社によって、「空室を埋めるための努力の度合い」が全く違います。特に大手の管理会社ではほぼ何もしていないケースや、努力してもらうためには、その分お金を積まなくてはいけないケースも多いです。

集客率が高く、熱意のある管理会社に変更しただけで、空室が満室へと変わったと喜ぶオーナー様も多いです。管理会社に不信感をお持ちであれば、いっそのこと変えてみるという決断も大切です。

 

②家賃滞納

いくら満室になっていても入居者からの家賃が支払わられない限り、収入は0です。未納の入居者を追い出すことは可能ですが、面倒な手続きを行わなければいけませんし、今までの損失を取り戻せるとも限りません。

 

→滞納の回収を依頼する

家賃の滞納をオーナー自ら、入居者に連絡し、支払いを促すのは大変です。オーナーだと分かれば電話にも出ず、居留守を使うこともあります。そのため家賃の回収は、専門の家賃滞納回収業者に任せてしまいましょう。

管理会社に管理を委託している方は、管理サービスの一つに家賃滞納回収がついていることもあります。

 

③災害

最近増えてきている地震や大雨といった自然災害。火災、地震のリスクも、アパート経営にはつきものです。災害のリスクは建物の損害だけだとお考えのオーナー様も多いかもしれませんが、決して建物の被害だけを指すわけではありません。入居者に万一のことがあった場合、オーナーに責任が求められることもあります。

 

→日々の設備点検を怠らない

防火設備の不備などにより、入居者が怪我をしたり、死亡してしまった場合、損害額は億にまで達してしまうことがあります。物件や設備の点検は必ず行い、消防からの指導にも従うようにしましょう。火災保険は必ず

 

④資産価値・家賃相場下落

経年劣化や相場の下落により、お持ちのアパートの価値が下がってしまうことがあります。

価格相場の下落は地方になればなるほど、急激なものになり、大都市であれば、ゆっくりという傾向があります。人口減少に少子高齢、増税、不景気などなど、様々な原因により不動産価値の下落が近年続いています。現在アパートをお持ちではない方は、底値で購入できるというメリットもありますが、現在不動産を購入され、所有されている方からすると由々しき事態です。

 

→リノベーションで物件の価値を高める

資産価値や家賃価格の下落は、リノベーションやリフォームなどで取り戻せることもあります。家賃が高くなったとしても、やはり綺麗な部屋に住みたいと希望する入居者も多いです。そのため安くて汚いよりも、多少家賃が高くても綺麗な方が喜ばれます。特に女性は水回りが綺麗かどうかをよく見ています。オートロックを導入すると、若い女性の安心感も強いです。リフォームは大掛かりな工事ではなくても、防犯カメラをつけるといったことからでも始めることができます。

改装で資産価値を維持し、家賃が値下がることを防ぎましょう。

 

⑤事故物件

あってはならないことですが、入居者が部屋で自殺してしまったり、殺害を起こすこともあります。当たり前ですが、事故物件に住みたい!という変わり者は、ほとんどいません。一部マニアの方もいるようですが、通常事故物件に入居者が入ることはありません。

特に大きな殺人事件になってしまった場合、報道されてしまったり、ネット上に情報が出てしまうことがあります。

 

→入居者に事故物件であることを伝えない

事故物件については入居者に契約の際に、伝えることが義務ですが、これは事故後すぐの入居者のみで、2人目の入居者には伝える必要はありません。伝えるか伝えないかはオーナー次第です。

そのためまず知人や友人などに、短期間部屋を貸し、住んでもらい、その後出てもらうと次の入居者に伝える義務は全くないのです。やはり事故物件は嫌煙されるものです。知らなければ知らないで良かったと考える方もいるので、必ずしも伝えることが良いとは限りません。伝える必要のないことを、わざわざ伝えることはないでしょう。また事故物件は相場より安い価格で借りることができるので、幽霊を全く信じない人からすると、事故物件に住みたいとあえて希望することもあります。

 

→リノベートして共用スペースや駐車場などにする

金銭的に余裕のあるオーナー様やアパートの規模などにもよりますが、事故が起きた部屋を入居者の共用スペースに変更したり、部屋を取り壊して駐車場などにしてしまうのも一つの手です。

 

アパート経営には全くのリスクがないとは言えませんが、どんなリスクと出会っても解決することが可能です。未来に何が起こるかは誰にもわかりませんので、いざという時のため保険への加入は必ず行いましょう。




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