立地の悪い物件の収益は、どう確保するのか?

不動産投資成功の可否を決める重要な要素トップ5の中に入るのが立地です。立地が悪ければ、新築の物件でさえ、入居者を見つけるのはかなり難しいです。逆に言えば劣化の激しい物件でも、立地さえ良ければ入居者は集まります。

これから物件を購入するのであれば、立地の悪い物件は選ばない方がいいでしょう。人口減少が予測される中、入居者を集めるのはより難しくなるからです。

しかしすでに立地の悪い物件を所有している方や相続により所有された方にとって、入居者が集まらないのは死活問題です。

入居者が集まらないと頭を抱えているオーナーの皆様。例え立地が悪くても、収益は確保することはできます!その方法を探っていきましょう。

 

立地が悪い物件は「工夫」次第で、収益を確保できる

前述した通り立地が良い物件は何をしなくても、入居者が集まります。しかし立地の悪い物件では、待っていても入居者は集まりません。一生懸命入居者募集をしたとしても、立地が悪いので最初の入居者の条件(駅から徒歩15分以内など)に当てはらず、はなから弾かれてしまいます。そのため入居者募集を頑張っても、あまり意味がないかもしれません。

 

立地が悪い物件は、工夫を施しましょう。

①1戸につき駐車スペース2台を確保する

立地の悪い物件では車が必須になります。地方と都市部とでは状況が異なりますが、都市部では車1台分の駐車スペースが最低でも必要です。地方であれば駐車スペースを2台分確保しましょう。

地方では夫婦2人分の車を置く場所がないと、わざわざ立地の悪い物件には住んでもらえません。

最寄りのバス停や駅まで徒歩15分以上など立地の悪い物件であっても、駐車スペースがあれば入居者は集まります。

②生活情報を伝える

立地の悪い物件は、住みにくい物件だと思われています。しかし駅やバス停から遠かったり、車がないと生活に不自由するような場所でも、実際に住んでみると案外住みやすいということもあります。

近くに隠れ家的な有名レストランがある、住宅街の中だけどクリニックがあるなど、住みやすい情報を伝えることで、思ったより住みにくくないと思ってもらえるかもしれません。こうした生活情報は少しでも多く宣伝しましょう。

また駅まで通常徒歩20分であったとしても、近道や裏道を使えば15分に短縮できるかもしれません。その場合駅まで徒歩15分と、掲載することができます。たった5分と思われるかもしれませんが、この5分で内見に来てもらえるかなどの可否が大きくかわります。

③シェアハウス・民泊・トランクルーム・保育園

普通の一戸建てであっても、シェアハウスとして住民を募集すれば入居者が増え、通常の家族世帯が入居するよりも、多くの家賃収入を期待することができます。

外国人旅行客が増加する現在では、民泊事業への活用も一つのアイデアです。

立地の悪い物件はトランクルームの場合、決してマイナスには働きません。トランクルームは毎日使う場所ではないので、多少立地が悪くても安ければ利用者は集まります。

立地の悪い物件を、認可外保育園に貸し出す動きも増えています。保育園の数は児童数に比べ不足しているので、安い価格で貸し出せば保育園が借り手として名乗り出てくるかもしれません。規制も緩和されつつあるので、以前より保育園への貸し出しのハードルも下がりました。

 

このように立地の悪い物件であったとしても、アイデアと工夫次第で立地の良い物件と変わらないほどの収益を上げることは可能です。その他、太陽光パネルを設置し、売電したり、地熱発電に活用することを考えてもいいかもしれません。

 




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