見落とし注意!マンション売却にかかる諸経費

マンションを売却するにあたって、売却代金をほぼそのまま受け取ることができると考えて予定を立てていると、予想以上の支出に驚くこともあります。物件の売買には様々な費用が発生しますので、代表的なものはきちんと把握しましょう。

売買代金受領前に発生する費用

マンションの売却にかかる諸経費の中でも、高額な部類に入るのが不動産業者の仲介手数料です。不動産の仲介は、業者を介して買主を探す場合には、依頼した時点では費用が一切発生しません。その代わり、売買契約を締結した時点で仲介業者に支払う報酬が発生しますので、前もって準備をしておく必要があります。支払うタイミングは仲介業者によって異なりますが、売買代金を受け取った時点で払えばよいというところもあれば、契約を締結した時点で半額近く払わなければならないところもあります。代金決済の時に支払えばよいというケースでは、実質的には売主の手出しはありません。しかし、代金決済前に支払う場合には、売主がある程度現金を用意しておかなければなりませんので、どの タイミングで支払いが発生するのかを確認しておくことをお勧めします。
仲介手数料は、物件の売却価格にもよりますが、金額が高くなるほど手数料も高くなるシステムです。売却価格が400万円を超えた場合には、売却価格×3%+6万円に消費税を加えて算出したものになり、例えば3000万円で物件を売却した時には、この手数料だけで100万円を超える金額になります。ただ、買主は借入金等でまとまった資金を用意することができますが、売主まで借金をしなければ売却できないようではトラブルになりかねません。そこで、通常は手付金を受け取ったときに仲介手数料の一部を清算し、最終的に引き渡し、代金決済を終えた時に残額を清算するというケースがほとんどです。ただし、売主が一方的に契約を破棄した場合には、すでに受け取った手付金を返すだけでなく違約金も請求されることになります。契約を締結する前に、このまま手続きを進めてよいのかをしっかり確認しておくとよいでしょう。
このほかにも、売買契約を締結した時には契約書に貼る印紙代を請求されます。印紙代はそこまで大きい金額ではなく、数千万円の物件の売却でも1~3万円程度で済みますが、代金を受け取る前の支出になりますので、いざというときに慌てることがないようにあらかじめ用意しておきましょう。

ケースによって発生する費用

マンションの売却において、ケースバイケースで発生することもある諸経費は、多くの売主が見落としがちであるため、注意が必要です。例えば、物件の売買に伴う所有権移転登記の費用は買主が負担するため、売主は必要書類を用意するだけで特に報酬等の支払はありません。しかし、その物件に抵当権が設定されている時には、残っているローンを売却代金で一括返済し、抵当権の抹消登記を入れる必要があります。そのため、ローンの返済額と抵当権抹消登記の費用が発生し、実際に受け取る金額はかなり少なくなります。また、売却する物件を手に入れてから結婚や離婚などで名字が変わったり、引っ越しで住所が変わったりした時には、現在の印鑑証明書では本人と断定することができないため 、登記簿上の名義を現在のものに合わせる必要があります。この時の名義変更登記の費用も売主の負担となりますので、売却前に登記簿上の名義に変更がないかを確認しておきましょう。また、登記に必要な印鑑証明書や住民票、権利証などはスムーズに手続きができるように事前に準備しておく必要があります。
現在住んでいる物件を売却する場合には、引っ越し費用も必要になります。アパートなどに引っ越すときには敷金や礼金、火災保険、仲介手数料など様々な費用が発生しますし、実家などに引っ越すときにも引っ越し業者に支払いをしなければなりません。登記費用の場合には代金決済の時に清算することができますが、引っ越しは物件を引き渡す前に行わなければならないため、売主の手出しとなることがほとんどです。手付金が入っている時にはその代金の一部を引っ越し代として取っておくなど、トラブルにならないような資金繰りが必要になります。
こういった例外的な支出に関しては、仲介業者でも見落とすことが少なくありません。自分が物件を引き渡すまでの流れをシミュレートしながら、資金に余裕のある状態で手続きを進めていくことをお勧めします。特に新居のめどが立っていない場合などは、売却代金から各種手数料を差し引いてもすぐに支払える金額を算出し、その範囲内で探す必要があります。

忘れたころに支払う費用

マンションを売却する際、その前後で発生する費用というのは比較的支払いがしやすいです。代金決済でまとまった現金を受け取っているため、予想外の費用が発生しても手元に現金があるからです。しかし、売却してから数ヶ月後に発生した費用については、うっかり見落としていて請求が来てからあわてることも少なくありません。

こういった支払いの代表的なものが、不動産の譲渡益にかかる所得税や住民税です。これらの税金は、毎年当該年度の確定申告の時期になってから手続きや納付を行いますので、売却が1月頃であれば、翌年の2~3月になって確定申告を行い、その後納付しなければなりません。うっかり納税があることを忘れて、不動産を売却した時に得た現金をすべて使い切ってしまうと、税金が納められなくなって後々トラブルになってしまう可能性もあります。

不動産の売却益にかかる税金は、売却した物件を5年以上所有していたかどうかで税率が異なってきます。5年以上所有していた物件を売却した時は、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた金額に対しておよそ20%、5年以下の期間しか所有して利ない物件を売却していなかったときには、およそ39%の税率を乗じた金額が納付額となります。ただし、売却する物件がマイホームであれば、この譲渡所得から3000万円の控除を受けることができますので、そこまで高額な売却にならなければ税金はかかりません。とはいえ、税率が通常の所得税とは異なり、一律となっていますので、控除や必要経費を差し引いても残額が残るような高額で売却をした場合には、確定申告のときまでに必要な納税額を用意しておく必要があります。会社勤めの場合には毎年年末調整のみで自分で申告することはありませんが、物件を売却した時には源泉徴収票を添えて物件を売却した旨も申告しなければなりませんので、忘れないように税務署に申告しておきましょう。売買の時期から遅れてこのような費用が発生することもありますので、売却した時に得た現金はすべて使い切るのではなく、ある程度は手元に残してしばらく様子を見るのがお勧めです。

早めの準備と情報収集を

このように、不動産を売却する際の費用は様々な種類があり、支払う時期もまちまちですのでうっかり見落とすことも珍しくありません。しかし、物件の売買は高額なやり取りになりますので、急に用意できないような金額になることも多く、ある程度余裕のある予算建てをしておくことが重要です。仲介業者はこれまでに多くの不動産の売買を手掛けてきていますので、必要な費用についてはかなり詳しい人が多いです。不安なことや疑問に思ったことがあれば積極的に質問し、必要経費についてもどのようなものがあるのか、相場がどれくらいになるのかなどを聞いておくとよいでしょう。手続きが滞ると違約金が発生することもありますので、自分でも情報収集をしておきましょう。




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