不動産投資で失敗・後悔!?電話も鳴りっぱなし・・・投資疲れしてませんか?

知っておきたい不動産投資の失敗率

不動産投資を行う前に皆さんに知っておいて欲しいことがあります。
それは不動産投資の失敗確率です。
収益不動産物件サイトである「健美家」が収益用不動産オーナー100人を対象に、不動産投資に関するアンケート行ったところ、不動産投資でうまくいった人は60%。逆に失敗した人は40%という結果が出たそうです。
つまり2人に1人は投資に失敗すると言えます。不動産投資に失敗した人は投資なんてするんじゃなかった・・と、投資をしたことを後悔しています。一方で投資に成功した人は投資して良かった!不労収入を手に入れることができた!と、投資をしたことに満足しています。両者の違いには何があるのでしょうか?
40%の人はどうして失敗してしまったのか、実際の失敗を元に、失敗の原因について考えていきましょう。

不動産投資で失敗したケース

①メリットのみに目を向け、デメリットを考慮しなかった

自営業者のAさんは将来もらえる年金が、自営業者は会社員より月額10万円程度少ないということに日頃から不安を覚えていました。
仕事はある程度軌道にのっているものの、将来に備えた貯蓄が十分とはいえない。そんな時に考えたのが、投資で自分年金を作るということでした。
将来自分が何歳まで生きるかは誰にも分からないため、Aさんは長寿になったとしても毎月安定して不労収入を得ることが不動産投資を選びました。
不動産投資とGoogle検索すると、何百という会社がヒット。その中から良さそうな会社に複数社アポを取り、営業マンから勧誘を受けました。
不動産業者の営業マンからは、不動産投資のメリットばかりを説明され、デメリットについての説明はほぼありませんでした。Aさんも良いことばかりを受け止め、不動産投資が失敗するかもしれないなんて考えもしなかったようです。
そして相続で取得しつつも活用できていなかった土地にアパートを新築し、不動産投資をスタート。最初は新築ということもあり、入居者が簡単に集まり満室になりました。
このまま順調に投資が進むとAさんは考えていたようですが、最初に入居した入居者が退去すると、次の入居者がなかなか見つからず資金繰りに窮していきました。
シミュレーションでもある程度の空室リスクは想定していたものの、想定以上に空室が広がり、営業マンの話通りに投資が進まなかったのです。
つまりAさんはうまい話に乗っかり、リスクやデメリットを考慮せずに不動産投資にチャレンジしてしまったのです。

【教訓:営業マンの話を鵜呑みにせず、自分で調べる】
Aさんの失敗例から学べることは、営業マンの話を鵜呑みにせず、メリット・デメリット含めて正しく理解することの大切さです。
営業マンは不動産投資を行ってもらうことが仕事なので、メリットばかりを強調した営業を行なってしまいがちです。特に営業成績によりプレッシャーをかけられている営業マンは、顧客の利益より自分の成績優先で投資のリスクなどを殆ど説明することなく、良い面ばかりを強調し契約を迫ってきます。
不動産投資を行う際には営業マンの話を聞くだけでなく、自分自身でもよく調べることが大事です。
またシミュレーションを行う際には、空室リスクについても厳し目に想定し、自己資金でいくらまでなら赤字分を補填できるのかといったよりシビアなシミュレーションを行いましょう。

②根拠が乏しいのに、値上がりすると信じてしまった

元々不動産投資に興味があったBさんは、不動産投資に関する情報を集めていました。
そんな時に安く買って、高く売れる物件があるという話を聞いてある不動産会社を訪問。
人気エリアにある中古マンションのため、将来的に値上がりの可能性が高いと勧められ、そのマンションの購入を決めたBさん。値上がりするまでは、マンション経営を行い、値上がりしたタイミングで売ろうと決めていました。
しかしいざマンション経営を始めてみると、物件の老朽化により想像以上の修繕費がかかり、家賃も経年劣化により下げざるを得ず、賃料収入も年々減少していきました。
そのためBさんはこれ以上マンション経営を行なっても赤字を垂れ流してしまうと考え、物件の売却を依頼したました。買った額と同額程度で売れれば良いと考えてしましたが、実際の査定金額は取得金額よりも大幅に減少。
Bさんはそれでも売るしかなく、結局3000万円の赤字だけが残ったそうです。

【教訓:不動産投資には流動性リスクがある】
Bさんの失敗例から学べることは、地価が上がる可能性のパーセンテージと不動産投資の流動性リスクを考慮すべきだったということです。
Bさんは将来値上がりすることを期待し、安く買って高く売ることを目的に不動産投資を始めましたが、何年後に地価が上がるのか、そして上がる確率が何%なのかといった部分の想定を不動産会社からもらったデータだけで判断し、他の専門機関の分析などは一切見ていませんでした。そのため第三者機関の想定と不動産会社の想定には開きがあったことを、物件売却の際に知ることになったのです。
また不動産投資の流動性リスクについても、Bさんは理解していませんでした。
不動産の流動性リスクとは換金がしやすいかどうかということです。
不動産は売りたいと思っていても、希望の時期や価格で売れない可能性が高いです。
それに加えBさんが所有していたのは、収益性が低い物件のためより市場で敬遠されました。
安く買って、高く売るという出口戦略を目指すのであれば、売りに出した際に買いたいと投資家に思われるような収益性の高い物件にオーナー自身が育てていくという必要があります。地価が上がればどんな物件でも高く売れると安易に考える人も多いですが、収益性のある物件に自分の努力で育て上げていくという姿勢を心掛けましょう。

③業社・物件選びをおろそかにしてしまった

不動産投資に興味があり、ネットで物件を探していたCさんは地方に魅力的な中古アパートを発見。Cさんはサラリーマンで家族持ちということもあり、物件を現地まで見にいく時間が取れませんでした。しかし高利回りで、価格も手頃。不動産会社に問い合わせるとCさん以外にも問い合わせが多数来ていると言われ、焦ったCさんは物件を実際に見ることなく、不動産会社の説明だけで契約しました。
しかしアパート経営を始めて分かったのが、手頃な価格だったのは治安が悪い土地であったがためで、入居者も生活保護受給者など決して質が高いとは言えない人達ばかりでした。
Cさんは幸い収益面での失敗は免れたものの、入居者トラブルや近隣住民とのトラブルなどに頭を悩ませ、ストレスを抱えているそうです。

【教訓:現地確認が重要】
地方には掘り出し物件が数多くありますが、遠いという理由から実際に見ることなく、契約してしまうという人も多くいます。しかし物件を自分の目で見て確認するということは非常に重要です。
どんな入居者が入居しているのか?治安は?周辺の賃料相場は?と、現地に行かなければ分からないことは沢山あります。
地方の掘り出し物件といっても、数百万円以上の投資になるはずで、決して少ない資金を投資するわけではありません。実際に現地に足を運び、物件は慎重に選ぶようにしましょう。コロナ渦ということもあり、どうしても現地に行くことができない場合には、不動産会社にリモートで物件や周辺環境を案内してもらっても良いでしょう。
また物件選びの際には、複数の不動産会社を比較検討することも大切です。特に遠方の物件に投資する場合は、実際に現地まで足を運ぶことが難しいため、不動産会社に管理を丸投げするケースが多いです。現地に行けない場合、管理の質が低くてもオーナーが気付くことが難しく、管理の悪さから退去に繋がったり、資産価値を落としてしまっているということもあります。管理の行き届いていない物件は、優良入居者から嫌煙され、結果的に質の悪い入居者ばかりが集まってしまいます。
信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社の営業マンに会い比較、検討することが大切です。
特に管理物件の入居率が95%以上を維持している会社は、管理の質が高い可能性が高いです。管理戸数の多さに目を向け、管理戸数の少ない会社は良くなさそうと決め付けている人もいますが、確かに管理戸数の多さは実績として信頼できます。しかし中には100戸以上の物件をたった1人の担当者が担当しているということもあり、満足の行く管理サービスが提供されていないケースもあります。
そのため管理戸数の多さよりも、入居率に比重を置いて不動産会社選びをするべきです。

不動産投資の失敗例として多い原因トップ4

①空室が埋まらない・空室が長期化
②修繕費や維持費など想定外の出費がかかった
③相場より高く購入してしまった
④需要の低い場所であった
このように不動産投資の失敗の多くは、知識を蓄え、情報収集し、調査を行うなど予めしっかりと準備を行ってさえいれば、防げた失敗ばかりです。
逆に成功した人は投資を行う前の準備に余念がありません。また成功者の52.3%が本を読んで不動産の知識を身につけたそうです。
投資を行う前に最低限の知識武装は必須です。

不動産投資の闇を知ったから創業した株式会社To Plus

大阪に不動産売買・仲介・管理をメイン事業に行うTo Plusという会社があるのをご存知でしょうか?
実はTo Plus創業の経緯には、不動産投資の失敗・闇を同社の代表が知ったという経験があります。
To Plusの代表である西本さんは不動産業社に就職し、新築販売営業部で営業マンとして働いていたそうです。そこで知ったのが、不動産投資の裏側、闇に当たる部分でした。
それは企業は利益ばかりを追求し、顧客の利益を軽視していたということです。
例えば新築マンションを投資用マンションとして、購入・運用するという提案営業を行なった際にメリットをオーバーに説明し、デメリットの説明が非常に不十分な状態ということがあったそうです。
西本さんは顧客を騙しているのと同じではないか?という感覚に見舞われ、その顧客の理想を丁寧にヒアリングし、結果として他社の中古マンションの購入を勧めたそうですが、顧客からは感謝され、会社からは会社の方針に反したということで大目玉を食らったそうです。
不動産業界では誇大広告を行ったり、現場で営業を行う営業マンへの指導が不十分なために、嘘や詐欺に近い説明が行われたりというガッカリするような状況が少なくないそうです。
悲しいことに不動産業者の多くは顧客の利益よりも会社の利益を優先するため、個人投資家は不動産投資に失敗しやすくなっているのです。
こうした不動産業界の悪しき慣習を打破するために、西本さんが立ち上げたのがTo Plusです。
To Plusでは確かなプラスを積み重ねることで、顧客と社員の幸せを創造すること目指しています。
不動産売買では希望のエリアや内容に合わせ、土地・新築戸建て・分譲マンション等、最適な物件をご紹介しています。
不動産仲介では事業用資産から居住用資産まで、幅広い不動産仲介ニーズに応えています。
不動産管理では頼れるパートナーとして、賃貸運営をトータルでバックアップしています。
To Plusのような信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶと、不動産投資に失敗するリスクも低減されるでしょう。
きっと貴方の周りにも信頼できる不動産業者があるはずです!

不動産投資に失敗しないためにも業社についてよく調べ、よく知った上で複数社比較し、信頼の置ける業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産投資を行う前には失敗例についてもよく勉強しておきましょう。不動産投資に関するメリット・デメリット、失敗率、失敗原因についてよく理解していないと、「投資なんてするのではなかった」と、後悔する羽目になってしまいます。
不動産投資に情熱を傾けている、自ら情報収集している、自己資金をしっかり蓄えることができている・・など、投資に失敗しないための対策を取れる人以外が不動産投資を行なっても、投資に失敗することは残念ながら目に見えています。




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