不動産投資において、不動産投資ローンの知識は必要不可欠!?

不動産投資を行う上で、不動産投資ローンに関する知識は必須です!
ここでは分かりやすく不動産投資ローンについてご紹介しています。

不動産投資ローンとは?

初めに不動産投資ローンと住宅ローンの違いを整理しておきましょう。
住宅ローンとは自身で住む物件を購入したり、改築したりすることに対して適用されるローンです。自己資金で全て賄うことができることが理想ですが、資金が足りない場合に金融機関からお金を借ります。
一方不動産投資ローンは、家賃収入を得る目的の収益用不動産を購入するために、金融機関からお金を借りる際に適用されるローンです。
不動産投資ローンと住宅ローンは似て非なるローンのため、相違点についてよく理解しておく必要があります。
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、他人に貸して収益を得る目的の物件購入か、自分で居住するための物件購入かという点です。
どちらも同じだと自己解釈して収益用不動産を購入するにもかかわらず、住宅ローンを組むと重大な契約違反となります。
と言うのも、不動産投資ローンと住宅ローンでは返済原資融資額により金融機関のリスクが大きく異なるからです。より詳しくご説明致します。

・返済原資

返済原資とは借入金の返済にあてる資金のことです。
住宅ローンの場合債務者の収入が返済原資となります。債務者は働いてお金を稼ぎ、給料の中から返済費用を捻出し、月々の返済に充てていきます。
殆どの金融機関では住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入することを義務付けています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になった際などに、その保険金で住宅ローンの残高が完済される保険のことです。
団体信用生命保険への加入により、金融機関は債務者が将来働けなくなったとしても貸したお金を回収することができます。
一方不動産投資ローンの返済原資は、毎月の家賃収入です。債務者は収益用物件に入居する入居者から集めた家賃の中から、借り入れ費用を支払っていきます。賃貸経営はビジネスにあたるため、入居者が集まらず赤字経営に陥り倒産してしまう可能性があります。
つまり両者の返済原資を比較すると、不動産投資ローンの方が貸し倒れリスクが高いということが分かります。

・融資額

住宅ローンを組む際には個人の年収が借入可能額の目安となり、年収の5倍~8倍が上限だと言われています。つまり年収500万円の人の借入可能額は2500万〜4000万円になります。住宅ローンは30〜35年で組むことが一般的で、30〜35年の間に現在の収入を目安に返済できる金額が融資額になります。
不動産投資ローンの融資額の上限は、個人の年収の10倍~20倍を上限とすることも多いです。不動産投資ローンでは、事業への投資という側面も持ち合わせているため、住宅ローンに比べ融資可能金額が上がります。年収500万円の人が1億円を借り入れることも可能なのです。
想定される家賃収入だけではなく、債務者の年収や貯蓄も加味されて融資額が決定されます。
金融機関の融資額の回収可能性を考えると、住宅ローンの方が回収可能性は圧倒的に高いということがよく分かります。

このように返済原資、融資額により金融機関のリスクが大きく異なるため、不動産投資なのに住宅ローンを使用することは禁止されているのです。
ここで不動産投資なのに住宅ローンを利用するメリットなんてあるの?という疑問を持たれるかもしれません。実は不動産投資ローンよりも住宅ローンの方がメリットは大きいため、不動産投資なのに住宅ローンを隠れて利用する人がいるのです。

・住宅ローンは融資金利が圧倒的に安い

不動産投資なのに住宅ローンを利用する最大のメリットは、融資金利の低さからです。住宅ローンの金利は、金融機関にもよりますが年利0.5%~2.0%程度です。一方不動産投資ローンの金利は、年利1.5%~4.5%程度です。
金利が3倍以上も違ってくるのです。金利が大きく変わるのは、貸倒れリスクの差によるもので、住宅ローンでは個人が勤続する限り返済不能に陥る可能性は低いです。しかし不動産投資ローンの返済原資である家賃収入は常に一定とは限らず、空室や家賃相場の下落などにより想定した収入を得ることができなくなるリスクがあります。
このため金融機関もリスクを加味し、個人よりも高い金利を設定しているのです。逆に安定した収入が見込めるような収益物件では不動産投資ローンであっても金利が低くなる傾向があります。

・住宅ローンの方が審査基準は緩い

住宅ローンの融資を受ける際には、個人の属性が審査されます。個人の属性とは、返済能力や信用度のことで、年収、勤続年数、貯蓄金額、他社での借入金額、金融事故の履歴などが調べられ審査されます。
不動産投資ローンの融資を受ける際にも、審査が入り個人の属性のみならず、物件の収益性も入念にチェックされます。
物件の収益性には物件が存在するエリアや物件の築年数、家賃設定や過去の物件売買履歴などが入ります。
つまり不動産投資ローンの方がプラスαの審査が入るので、住宅ローンより審査基準が厳しくなります。
金融機関によって審査基準は異なるため、ある銀行では融資を断られたにも関わらず、別の銀行では融資が通ったということもあります。
ただし何行も融資を断られていて、個人の属性に問題がない場合、物件の収益性に問題があるということなので、投資物件の再検討を行う必要があるでしょう。

このように住宅ローンはメリットが大きいため、不動産投資であっても住宅ローンを利用したいと考える人が大勢います。実際に住宅ローンで投資用物件を購入した人もいます。しかし上手く金融機関を騙すことができ、住宅ローンで収益物件を購入できたとしても、安心できません。と言うのも物件の購入後も金融機関からのチェックが続くからです。契約して数年が経っていたとしても、後に契約違反が発覚した場合残債の一括払いを求められることが通例です。悪質な場合、詐欺罪に問われることもあります。

不動産投資ローンを利用するメリット

住宅ローンのメリットばかりが目についてしまい、不動産投資ローンを利用するメリットを薄く感じられた人も多いかもしれませんが、不動産投資ローンには不動産投資ローンならではのメリットがあります。

・レバレッジ効果

レバレッジ効果とはテコの原理のことで、小さい力で大きな効果をもたらすという意味です。不動産投資の場合自己資金が少なかったとしても借入を行うことで少ない資金を増やし、少ない頭金で収益性の高い物件を購入することが可能になります。収益性の高い物件の生む利益は高額なため、レバレッジ効果により投資利回りを高めることができるのです。
自己資金が少ないから資金を貯めて投資を行うという考えの人もいますが、これではいつまで経っても投資を行うことができず、良い物件に巡り合っても購入のチャンスを逃してしまうかもしれません。しかし不動産投資ローンのレバレッジ効果を利用すれば、自己資金が少なくても投資を始めることができるのです。

・家賃収入でローンの返済ができる

不動産投資ローンの返済原始は、家賃収入にあたるため債務者は労働をしなくてもローンを返済することができます。
経営が上手くいくと不労所得を得ることさえできるのです。
ただし賃貸経営は空室や家賃滞納、災害などにより、家賃収入が減ってしまうこともあります。毎月の家賃収入だけを頼りにローンの返済額を設定すると家賃収入が減少した際に、貯金を切り崩して返済しなければならなくなるというリスクもあります。そのため万が一のことを考えて返済額を決定するようにしましょう。

このように不動産投資ローンを利用するメリットは大きく、少ない費用で大きな利益を産むことができます。




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