住宅ローンが残っていても、さまざまな理由でマンションを売りたいと考えている方が多く存在します。結論から言うとローン返済中でも売却は可能ですが、いくつかのポイントをしっかり押さえて売却を行うことが大切です。
マンションの売却は抵当権を外すことがポイント！
マンションなどのマイホームを購入する際には、住宅ローンを金融機関で組む方がほとんどです。返済は長期間に渡るので、その間にマンション売却をしたいさまざまな事情ができた時、「債務が残っている状態でも今住んでいるマンションを売ることができるか？」と不安になることもあるでしょう。
ローンが残っている状態でもマンションの売却を行う方法は、おもに3つ存在します。1つ目は、手元にあるお金で全額支払う方法ですが、これを実行できる人は少ないでしょう。
2つ目は、売却代金に手持ちのお金を足して支払う方法です。例えば、債務が3，000万円残っているとして、マンションの査定額が2，000万円の場合、差し引いた1，000万円は自分で用意して支払います。
3つ目は、売却代金ですべて返す方法です。マンションの査定額が債務より高い優良物件の場合、お金を用意しなくてもマンションを売却できます。
ただ、実際には債務よりも査定額の方が安くなるケースが多く、実際には差額の金額を支払っての売却となることがほとんどです。
これには金融機関で融資を受ける時に付与された抵当権が大きく関係しており、マンションは債務が返せない場合の担保になっているので、金融機関への支払いが滞ると融資したお金を取り戻すために競売にかけられます。
金融機関としては、支払いが済んでもいないのに担保であるマンションを失うことはできないので、債務残高がある場合にどうしてもマンションを売りたいのなら抵当権を外す必要があります。
つまりこの抵当権を外す方法＝支払いの完済となり、一般的にはマンションを売却した代金を、金融機関に債務残高として引き落としてもらうことで抵当権をなくすケースが多いです。
ただ、債務残高がありお金を用意しなければいけないものの、毎月の支払いだけでも苦しいという方は、銀行のフリーで使える融資（フリーローン・目的型ローン）を利用するのもひとつの手です。
住み替え住宅ローンを利用する時のポイントは？
前述したように、マンションの売却代金で住宅の債務を完済すれば抵当権を抹消できますが、必ずしも高く売れるとは限りません。
抵当権を抹消できなかった場合は、自己資金を調達する必要があります。
マンションを売って新たに住宅を購入する予定があるなら、頭金に回せる金額も減ってしまうでしょう。もし住み替えのためにマンションの売却を考えているのなら、売却額が債務を下回ると計算したうえで、新居のための資金計画を立てることをおすすめします。
自己資金を足してもマンションの債務完済ができない場合、金融機関から住み替えのための新しい融資を受けることでマンションを売却することができます。
これを「住み替えローン」といい、現在のマンションで融資を受けている債務残高を、新しく購入する住宅の融資に上乗せできる仕組みです。
一般的な住宅融資と同じく、元金均等返済や固定金利型などを選択することができますが、借入額が前回よりも増えるので金融機関の審査が厳しくなってしまいます。
新しい住居で気に入った物件が見つかったら、まずは不動産を通して銀行で仮審査を受けておきましょう。現在、銀行などで融資を受けられたからといって、次の審査に必ず通るとは限らないからです。
住み替えの場合は、融資額の残りがプラスされているため、前回よりも金額が大きくなっています。勤務先が変わったり以前より収入が減ったりした場合は、融資先の金融機関で事前審査を受け、仮に審査に通った場合は支払いができるかどうかを慎重に考える必要があります。
マンションの住み替えには、売却が先か、購入が先かの2つのケースが考えられます。
売却が先の場合は、まず自分のマンションを買ってくれる人を見つけて住宅を探し始めます。売却が先なので資金計画が立てやすいメリットがありますが、新しい住居を見つける期間が短くなってしまうのはデメリットと言えるでしょう。
住宅の購入が先の場合、新しい住居を見つけてから買い手を募集します。ゆっくりと気に入った新居を探せるというメリットがありますが、購入者が見つからない場合は二重の融資を受けることになるデメリットも存在します。
任意売却をしてマンションを売る！
「完済はできそうだけれど早く住宅の支払いを終わらせたい」「今のままの状態ではやがて支払いが難しくなる」という場合はまだ余裕があるのですが、すでに支払いが滞っている時は競売にかけられる可能性が高くなるので、早急に対策をする必要があります。
マンションが競売されるまでの期間は、一度も滞納がない人でも3ヶ月から6ヶ月なので、滞納を繰り返しているケースではこの期間が短くなることがあるので注意しましょう。
ローンの支払いができず滞納している状況に陥った場合は、任意売却でマンションを売ることをおすすめします。
一般的には、債務が残っている状態ではマンションの売却はできませんが、債務が残っていても支払いが滞っている場合に限り、任意売却でマンションを売りに出すことができます。
競売だと市場相場の50％から70％で取引が行われますが、任意売却ではほぼ市場価格と同じ値段で売ることができるというメリットがあります。
基本的には任意売却を専門にしている不動産会社にマンションの売却を仲介してもらいますが、任意売却をしてほしいと伝えると足元を見られてしまう可能性があるので、まずは複数の不動産会社に一括査定をしてもらうことがポイントです。
任意売却は競売に比べると市場価格は高くなりますが、必ずしも自分が希望する金額で売れるとは限りません。
“時間が延びれば競売にかけられる”という切迫した状態だからこそ、信頼の置ける不動産会社を見つけることは重要になってきます。
ここでもう一つ大切なことがあります。当たり前のことですが、任意売却をしても売却した金額が債務より安い場合は、その差額分を金融機関に分割して支払うことになります。任意売却をしたからと言って、 残りの債務がなくなるわけではありません。
また、任意売却のデメリットに、信用情報機関に登録されブラックリストに記載されることが挙げられます。
ブラックリストに記載されると、ある一定の期間、金融機関からの融資を受けたり新しくクレジットカードを契約したりすることができなくなるので注意しましょう。
マンションを売却する時に大切なこととは？
マンションを売却する場合、住宅ローンの残っている不動産はローンを完済することで売却できることをお伝えしました。
また、どうしても住宅ローンの返済ができない場合に限り、任意売却という方法でマンションを売ることが可能です。任意売却は市場相場よりも高く売れるというメリットもありますが、個人情報機関に記載されるというデメリットもあり、できるなら最終手段として使いたい方法です。
現在のように土地の価格が下がっている状況では、売却額が債務残高を上回る可能性は低くなっています。少しでもマンションを高く売りたいのであれば、不動産選びはもちろん、自身でも一括サイトなどでマンションがどのくらいの相場なのかを知っておくことも必要です。
意外と知らない？マンション売却のコツを伝授します
転勤や引越しなどさまざまな理由で現在住んでいるマンションを売却したいという場合、できる限り高値で売りたいもの。
ここからは、意外と知られていないマンション売却に関するポイントをご紹介します。
不動産相場の調べ方
まず、マンション売却をするにあたって大切なことは相場を把握すること。
そもそも不動産とは、資産の中でも個別性が高いものなので、価格を調べることが難しいという特徴があります。
例えば、同じ地域にある土地であったとしても、広さや方位・形・接する道路の本数や状況によっても価格は大きく変動します。これはマンションにも言えることで、部屋の向き・管理状況・間取り・階数によっても価格は異なります。
したがって、自分の所有している不動産の価格を調べる場合には物件自体の価値だけでなく立地条件というものを考慮しなければならないため「個別性」が高まります。
実際にマンションの価格評価を受ける場合、主に「価格査定マニュアル」が不動産流通推薦センターから発行されるので、まずはこちらを参考にするといいでしょう。
もちろん、最終的な価格評価は専門家による判断が必要でありますが、自分で納得のいく評価を知るためにもぜひ知っておきたいところです。
このマニュアルに従って相場を調べていくと、まずマンションの階数・間取り・方位といった項目を調べ、取引事例との比較をします。比較項目それぞれに対して10％程度劣ると分かった場合には、取引事例の評価額から10％引いたものがおよその評価額となります。
このときのポイントとしては、比較対象となる物件を間違えないことです。例えば、マンションの場合だと、中古マンションの取引事例と新築マンションの取引事例を比べてしまうと、実際の相場が全く違ってきます。
また、ワンルームマンションとファミリーマンションといった異なるライフスタイルの物件を比べてしまうと、広さが似ていたとしても、使い方やニーズが異なるため比較が難しい場合があります。
マンション売却を不動産会社に依頼するとき気を付けること
マンション売却を失敗しないためには、信頼できる不動産会社に依頼することがとても重要です。
不動産会社の役割を改めて整理しておくと、不動産の取引全体を請け負い・サポートするのがおもな仕事です。取引については、税金関係・建築制限・抵当権含め不動産の売買に関して必要になる知識や資格を有する専門家が行います。
したがって、不動産会社は単に売却側と購入者の仲介というだけではなく、法的な責任や権利なども持っている専門家だといえます。
さらに、一口に「不動産会社」といってもそれぞれ業務範囲や強みが異なるため、業者ごとの特徴や強みなども、マンションの売却を失敗しないために把握しておきたいところです。
例えば、地域密着型の不動産会社は交通手段や治安の良し悪しなど、住んでいる人しか知らないような情報を持っていることが強みであるといえます。
不動産の売却は、物件自体の価値だけでなくそれ以外の情報も最終的な評価額に影響するので、なるべく詳しい情報を持っている業者に依頼できることは大切なことです。
また、多くの支店を持つ大きな不動産会社の場合は、支社同士のネットワークを使って情報を共有し、遠方にある物件の売却を検討する場合でも安心して任せられるというメリットがあります。
マンションを売却する業者を探すときには、業者それぞれの強みを知ることも大切ですが、会社自体の基本情報のチェックも欠かせません。これらの情報はインターネットや行政機関でも手に入れることが出来る情報なのでぜひ参考にすることをオススメします。
具体的な調べ方としては、まず宅地建物取引行の免許番号を調べることです。不動産売買・仲介業をするためには、この免許が不可欠となります。この免許番号は、不動産広告に記載することが義務付けられているのですぐに分かります。
さらに、この免許番号からは免許の更新回数を知ることもできます。免許は5年ごとに更新されるため、更新回数が多ければ多いほどこの業務に関する期間が長いと解釈できるのです。不動産営業暦が長いかどうかも、業者選びの判断基準となるでしょう。
売却には媒介契約の選び方が重要
マンション売却を仲介してくれる業者を決めたら、その業者と「媒介契約」を結びます。
この契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれの特徴やデメリットなどを知らないと、マンションの売買に影響を与えることがあります。
まず、一般媒介契約の最大のメリットは同じタイミングで複数の不動産業者に売却の依頼ができるという点です。この特徴は他の2つにはなく、一番制限がゆるい契約といえます。
人気のエリアにある物件や競売の時期が迫っている物件などを売却する場合には、一般媒介契約がおすすめです。
また、売却依頼を1つの業者に絞る契約のことを「専任媒介契約」といいます。この契約を破って他の不動産業者にも依頼をしてしまうとペナルティを課される場合があります。
専任媒介契約のメリットは、「レインズ」と呼ばれる不動産業者間のサイトに登録する義務が発生し、2週間に1回以上は売主へ報告の義務が発生する点です。
マンションなどの不動産の売却は、“売りに出してから3ヶ月間が勝負”といわれているため、業者の細やかなフォローが大切です。専任媒介契約を結ぶと、不動産業者側のモチベーションが上がりやすく、時間や費用をしっかりとかけて売却に取り組んでくれる可能性が高いです。
したがって、専任媒介契約は時間をかけてじっくりと納得の行く売却をしたいというニーズを持った人に適している契約形態です。
「専属専任媒介契約」は、売却が難しい物件やとにかく早く売却をしたい場合に選ばれている契約です。この契約は、専任媒介契約と似ていますが、1つの業者とだけ契約を結びます。
しかし、依頼を受けた業者は契約をした日から5日以内にレインズへ登録をする事が義務付けられているので、物件の情報が早く業界内で共有され、他の2つの契約の中では比較的早く売れる場合があります。
これら3つの契約の特徴を知ることが、失敗しないためのコツといえます。
マンションの売却は自分に適した方法を探そう
マンション売却は、マンション自体の評価にばかり目が行きがちですが、売るタイミングや業者選びがうまくいかないと売却までに時間がかかってしまったり、業者とのコミュニケーションがうまくとれなかったりといったトラブルが起きる可能性があります。
業者を探す際には、複数の会社を比較することが大切ですが、それぞれの持つ強みや営業歴から総合的に判断しましょう。
売却形態に関しては、「早く売りたいのか」「人気エリアの物件かどうか」といった物件の特徴や、自分の希望などから選びましょう。
安心して任せられる業者に依頼をすれば、その後の購入者に引渡しまでスムーズに進むため、最初は焦らず不動産業者をじっくりと調べることが肝心です。
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