オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイントと注意点
オーナーチェンジ物件（入居者付きの投資用不動産）をできるだけ高く売るには、通常の空室物件を売却する場合とは異なる戦略が必要です。
入居者がいる状態で売ることへの不安から「オーナーチェンジ物件は売れないのでは？」と思う方もいますが、ポイントを押さえれば満足のいく価格で売却することも不可能ではありません。
本記事では、オーナーチェンジ物件を高値で売却するコツや査定の着眼点、売却時の税金や注意点について解説します。
大切な資産を有利に手放し、後悔しないための参考にしてください。
オーナーチェンジ物件とは
まず、オーナーチェンジ物件の基本知識を押さえておきましょう。
オーナーチェンジ物件とは、すでに賃貸借契約が結ばれていて入居者が居住したまま売買される物件のことです。
買主は現行の賃貸契約や入居者、家賃収入をそのまま引き継ぐ形になります。
つまり購入後すぐに家賃収入が得られるのが特徴であり、実需（自分で住む）ではなく投資目的の買主に人気があります。
入居者付きで売買すると聞くと複雑そうに思われがちですが、賃貸人（オーナー）の地位や契約も新オーナーに承継されるルールが法律で明確に整備されているため、正しい手順でおこなえばそこまで難しくはありません。
なお、入居者には事前に売却の承諾を得る必要はなく、売買完了後に新旧オーナー連名で「オーナー変更の通知」を行い、家賃振込先などを知らせるのが一般的です。
このようにオーナーチェンジ物件は「不動産そのもの」というより、賃貸収入という収益商品としての側面が強いのが特徴です。
購入を検討する投資家は利回り（家賃収入に対する価格の割合）や空室リスク、建物管理状況などを総合的に見極めて判断します。
売主としては、こうした特性を踏まえて戦略を立てることが重要です。
「オーナーチェンジ物件は売れない」は本当？
「入居中だと内覧できず売れにくい」「投資家しか買わないので需要が少ない」などから、一般的にオーナーチェンジ物件は売れないとも言われます。
しかし、実際には適切に進めれば円滑に売却できるケースも多いです。
確かに、一般の自宅購入ニーズとは異なるため、市場での需要は通常の物件より低めになります。
その結果、仲介で売りに出しても買い手がつかず売れ残ってしまうケースも少なくありません。
特に築古で設備が劣る物件や利回りが低い物件は、投資家から敬遠されがちです。
また、入居者がいるため室内を十分に確認できず、購入に慎重になる買主もいるでしょう。
「投資用なのに売りに出すのは何か理由があるのでは？」と勘繰られ、敬遠されることもあります。
しかし一方で、魅力的な物件であれば高値で買いたい投資家も存在するので、駅近で築浅、設備充実など好条件が揃った物件は高く売れる可能性があります。
満室経営が続いて、収益性が証明されている物件も人気です。
「オーナーチェンジ物件だから売れない」と決めつけず、物件の強みを最大限アピールしましょう。
実際、入居中で内見不可でも資料や収益データを示せば売れるケースは十分にあります。
要は、オーナーチェンジ物件は確かに買い手が限定されますが「売れない物件」ではありません。
適切な価格設定と情報開示、そして後述する工夫により、投資家にとって魅力ある商品にすることが可能です。
次章から、高く売るための具体的ポイントを見ていきましょう。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント：家賃収入を最大化する
家賃が高いほど物件の利回りが良くなり、投資家から高く評価されます。
現在の賃料が相場より安ければ、更新時や新規募集時に値上げを検討してみましょう。
ただし既存入居者の賃料を上げるには、正当な理由や合意が必要なので慎重に。
可能な範囲で家賃収入アップを図り、利回り向上による価値アップを目指します。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント：空室リスクを下げ安定経営をアピール
賃貸経営が順調であることを示すことも、高値売却の鍵です。
もし一棟物件で複数部屋がある場合は空室率をできるだけ下げておきます（目安として空室率20%以下が望ましいです）。
区分マンションの場合は入居中であること自体が強みですが、逆に売却時に空室になってしまうと価値が下がるため注意しましょう。
タイミングによって入居者が退去しそうな場合は、売却を少し前倒しするか新たな入居者募集をかけるなど、満室状態を維持する工夫が有効です。
安定収入が継続している物件であれば買い手も安心し、高値でも購入を検討しやすくなります。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント：物件の魅力と収益データを開示する
オーナーチェンジ物件では内覧が難しい分、書類やデータで物件価値を示すことが重要です。
具体的には、レントロール（家賃一覧表）や入居者の属性情報、過去の滞納の有無、長期修繕計画書、管理費や修繕積立金の状況などを整理し、買主に提供できるよう準備しましょう。
室内写真や設備リストも可能な範囲で用意するなどの情報開示により、購入希望者は現状の収益性や将来の維持費を把握でき、安心材料が増えます。
特に入居者が優良であること（滞納せず長期入居見込み）をアピールできれば高評価につながります。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント：売却のタイミングを見極める
不動産市場の動向や金利環境も、高く売るために無視できません。
一般的に低金利で投資マネーが不動産に流れ込みやすい時期は買い手が付きやすく、高値で売れやすい傾向があります。
また、市場で同種物件の価格が上昇トレンドのときに売り出すと好条件を引き出せます。
逆に、築年数が古くなり大規模修繕が迫っている時期や、賃貸需要が落ちて空室が増えそうな局面では価格が伸び悩むことも。
物件の築年やエリアの賃貸需給を考慮し、できるだけ有利なタイミングで売却開始することも検討しましょう。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント：投資用物件の販売に強い業者を選ぶ
オーナーチェンジ物件を高値で売るには、不動産会社選びも重要です。
投資用マンション売買の実績が豊富で、投資家ネットワークを多く持つ業者に依頼すると、より多くの購入候補にアプローチできます。
投資家向けの情報発信やセミナーを行っている会社なら、顧客リストに物件を紹介して早期に高値で売却できる可能性があります。
また、オーナーチェンジ物件特有の契約や引き継ぎ手続きにも精通しているため安心です。複数社に査定依頼し提案内容を比較しつつ、オーナーチェンジ物件の扱いに慣れた信頼できる業者を選びましょう。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント：適切な売出価格の設定
相場とかけ離れた高すぎる価格では買い手が付きませんし、かといって安すぎれば損をします。
査定額や周辺の取引事例を参考にしつつ、投資家が許容する利回りになるよう価格を調整することが大切です。
投資用ワンルームの想定利回り（期待利回り）は都市部で4～6%、地方で8～10%なという一説があります。
例えば年間家賃収入が60万円の物件を利回り5%で売るなら価格は約1,200万円（60万円÷0.05）。
自分の物件の収益から見て妥当な価格水準を把握し、強気になりすぎない適正価格を設定しましょう。
最初に高すぎる価格で出して長期間売れないと、結果的に値下げ交渉で当初より低い価格で手放す羽目になり後悔しかねません。
以上のポイントを実践することで、オーナーチェンジ物件でも高値売却の可能性を高めることができます。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント
オーナーチェンジ物件の査定方法は、主に投資物件全般の評価手法に準じます。
買主が投資家である以上、収益性が重視される点が通常の居住用不動産と異なります。
査定でチェックされるおもなポイントは次の通りです。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント：収益還元法による価格算定
代表的なのが収益還元法（インカムアプローチ）です。
現在得られている家賃収入から必要経費を引いた純利益（NOI）を基に、想定利回りで割り戻して価格を算出します。
例えば年間の純家賃収入が50万円で、市場の期待利回りが5%なら、50万円÷0.05＝1,000万円となり、家賃収入が高いほど査定額も高くなります。
逆に家賃が低かったり空室があると、評価額は下がります。
また、入居者が高齢の場合など「近い将来退去して空室リスクが高い」と判断されると、そのリスク分価格が差し引かれることもあります。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント：取引事例比較法
類似のオーナーチェンジ物件の取引事例と価格を比較する方法です。
同じエリア・規模・築年数の物件が過去にどれくらいの利回り・価格帯で売買されたかを参考に、適正な相場価格を見極めます。
区分マンションの場合、最近の成約事例の価格㎡単価なども参考にされます。
ただし、事例自体が少ない場合は、収益還元法が主になります。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント：原価法（積算価格）
土地値や建物の残存価値から積算する、原価法も査定方法として用いられることがあります。
特に一棟売りアパートやマンションの場合、土地の路線価や建物評点などから算出した積算価格が重視されることも。
積算価格が収益価格より極端に低い場合、金融機関の融資評価が伸びず買い手が付きにくくなることもあるため留意が必要です。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント：立地条件
不動産の基本価値を決める立地は、収益物件でも重要です。
最寄り駅からの徒歩距離や周辺の生活環境、大学・企業の集積状況などにより賃貸需要が左右されます。
都心・人気エリアほど投資家の需要も高く、低利回りでも売れるため価格が上がる一方で、地方や駅遠物件は高利回り（低価格）でないと売れない傾向があります。
また、周辺の治安や環境も評価に影響し、犯罪発生件数が減少傾向にあるエリアはプラス要素になると指摘されています。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント：築年数と建物コンディション
築年数は、投資物件でも評価ポイントとなり、築浅（目安として築25年以内）の方が高く売れやすい傾向があります。
築古になると将来的な修繕リスクが高まるため、利回りが良くても敬遠されがちです。
実際に利回り5%以上あっても、地方や築古の物件は買い手が付きにくく売却が困難になる場合もあります。
また、建物の管理状態もチェックされることが多く、管理組合が機能しており修繕積立金が適切に積み立てられているマンションは安心材料となり、共用部分の清潔さも印象を左右します。
さらに、エレベーターやオートロックの有無など設備面も、評価対象です。
オーナーチェンジ物件の査定方法と評価ポイント：入居者の属性・賃貸契約内容
現在の入居者がどんな人かもチェックポイントのひとつ。
例えば契約者の職業・勤続年数など信用力が高ければ安心感がありますし、逆に家賃滞納歴があるとマイナス評価になります。
物件が単身者向けワンルームかファミリー向けかによっても、需要層が変わります。
一般的に単身者・カップル向けのワンルームタイプの方が投資ニーズが高く、高値で売れる傾向があります。
賃貸契約の種類も重要で、定期借家契約で残存期間が短ければ近く退去予定とみなされ空室リスクとして捉えられます。
一方、普通借家契約で長期入居見込みなら安定収入源としてプラスです。契約の更新日や家賃改定可否など細かな条件も査定時に確認されます。
オーナーチェンジ物件の売却方法：仲介か買取か
オーナーチェンジ物件を売却する方法として、大きく分けて「仲介による売却」と「不動産会社による直接買取」の2つがあります。
それぞれメリット・デメリットが異なるため、高く売りたいのか早く確実に売りたいのか、自身の優先順位に応じて選択しましょう。
仲介（通常の売却）
不動産仲介会社に依頼して、広く買主を探す方法。購入希望者は主に個人投資家や法人投資家になります。
仲介の最大のメリットは売却価格が市場価格に近く、高値を狙いやすいことです。
複数の買い手が現れれば競争原理で価格が上がる可能性もあります。
特に物件の条件が良ければ強気の価格設定でも買手が付くでしょう。
仲介のデメリットは、売却完了までに時間がかかる点です。
買主探しに数ヶ月、契約後も相手の融資手続き等で時間を要し、売却完了まで数ヶ月～半年以上見ておく必要があります。
また、広告掲載や内覧対応（入居者がいれば室内写真の提供や外観のみの案内）など手間もかかるでしょう。
さらに仲介会社に成功報酬として仲介手数料（売却価格の3%+6万円が目安）を支払う必要があります。
買取（不動産会社による直接買取）
不動産買取業者（投資用物件の買取専門会社など）に物件を直接買い取ってもらう方法です。
メリットは何といってもスピードと確実性。早ければ最短3日～1週間程度で現金化してもらえるケースもあり、広告や多数の内覧対応も不要なので近所に知られず売却できる利点もあります。
また、買主がプロの業者であるため契約後の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免除してもらえるのが一般的で、設備故障などの責任追及を受ける心配もありません。
ただしデメリットとして、買取価格は仲介で個人に売るより安くなる点に注意が必要です。
業者は転売や運用益を見込んで下取りするため、市場相場より低い価格提示になります。
一般的に仲介で売る場合の約80～90%程度が買取価格の目安と言われます。
高値で売ることよりも「早く確実に売ること」を重視する際に有効な手段です。
また、一部の評価の低いオーナーチェンジ物件（空室が多い、一等立地でない、旧耐震など）は仲介では買い手が付きにくく、結果的に買取業者に頼らざるを得ない場合もあります。
オーナーチェンジ物件は仲介と買取どちらを選ぶべきか？
迷ったら複数の不動産会社に相談し、仲介での想定売却価格と買取提示額を比較してみると良いでしょう。
高値を狙いたいなら時間をかけてでも仲介で幅広く募集する、多少安くなってもいいから確実に早期売却したいなら買取業者に依頼する、といった判断になります。
なお、買取業者を利用する際は複数社から見積もりを取り、提示条件を比較することが大切です。
業者によって得意なエリアや物件タイプが異なるため、マンションのオーナーチェンジ物件買取に強い会社を選ぶと比較的高めの金額で買い取ってもらえるでしょう。
オーナーチェンジ物件を売却する際の税金
オーナーチェンジ物件の売却時には、利益が出た場合譲渡所得税（いわゆる不動産売却益に対する税金）が発生します。
自分が住むマイホームの売却とは異なり、投資用不動産の売却には特別な税控除がほとんどないため注意が必要です。
譲渡所得税の税率は物件の所有期間によって異なります。
購入から5年超（長期譲渡所得）の場合は税率約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以内（短期譲渡所得）の場合は約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）と短期だと税率が倍近く高くなります。
そのため、購入後間もない時期に売却すると税負担が重くなり手取り利益が減ってしまいます。
長期保有に切り替えられる状況であれば、5年経過後の売却を検討するのも一つの策です（※ただし市場環境の変化もあるので総合判断が必要です）。
具体的な税金計算としては、売却価格から購入時の取得費や売却時の諸経費（仲介手数料など）を差し引いた譲渡所得に対し上述の税率が課されます。
例えば購入時2,000万円で買った物件を2,500万円で売却し、経費100万円かかった場合、譲渡所得は400万円となります。
その400万円に対し長期なら約20%、短期なら約39%の税金がかかるイメージです。
なお、マイホームを売却する場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」など大幅に税金を減らせる特例がありますが、投資用として賃貸していた物件には基本的に適用されません。
ただし、売却前に一定期間自分で居住することでマイホームと見なされ特例を受けられるケースもあります（税制上の要件を満たせば）。
このような節税策は専門的な判断が必要になるため、活用を検討する場合は税理士や不動産会社に相談すると良いでしょう。
加えて、不動産売却時には印紙税（売買契約書に貼付）や登記費用、そして仲介の場合は仲介手数料なども発生します。
特に仲介手数料は先述の通り売却額の約3%+αとなるため数十万円単位になります。
税金と諸経費を差し引いた手取り額をきちんと試算し、ローン残債がある場合は完済に足りるか、利益がどれくらい残るかを事前に把握しておきましょう。
オーナーチェンジ物件売却で失敗・後悔しないために
投資用物件の売却は金額も大きく、慎重に進めないと「もっと高く売れたはずなのに…」と後悔が残る結果になりかねません。
最後に、オーナーチェンジ物件を売却する際によくある失敗例や注意点を確認しておきましょう。
強気の価格設定で売れ残り
「どうせ投資家相手だから高利回りでも買うだろう」と高額に設定しすぎると、買い手が付かず時間だけ経過することがあります。
特に初めて投資物件を売るオーナーは欲張って価格を上乗せしがちですが、市場相場とかけ離れた価格には冷静な投資家は手を出しません。
長期間売れないまま古くなるとますます売却が難しくなり、結局値下げして売ることに…という失敗談もあるので、適正価格の見極めが重要です。
物件のマイナス情報を隠してトラブルに
瑕疵（かし）や不具合、賃借人とのトラブル履歴などを故意に伝えず売却しようとすると、あとで契約不適合責任を問われたり価格交渉で不利になったりします。
オーナーチェンジ物件では買主が室内を細部まで確認できない分、信頼が大切です。後から発覚すると印象が悪くなり、「それならもっと安く買ったのに」と買主に言われかねません。
知っている範囲の情報は正直に開示し、誠実に対応しましょう。
売却タイミングの判断ミス
市場の波を読み違えて後悔するケースもあります。
例えば「もっと値上がりしそう」と売却を見送ったらその後需要が冷え込み価格が下落してしまった、逆に早く売りすぎてあとで価格高騰した、といった例です。
将来の予測は難しいですが、不動産市況や金利動向、税制改正などにはアンテナを張り、自分なりの売り時を見極める努力が必要です。
特に築年数が経つほど建物価値は下がるため、「築○年以内に売る」といった目安を持って運用計画を立てると良いでしょう。
税金や費用を計算に入れていなかった
売却代金ばかりに目が行き、税負担や諸費用を差し引いた手取りを把握しておらず、思ったより手元に残らなくて後悔したという声もあります。
譲渡所得税が数百万円発生し、「こんなに税金でもっていかれるなら売らなければ良かった」と嘆くことのないよう、事前に税金シミュレーションを行いましょう。
特に先述したとおり短期譲渡となる場合は、税率が高いので要注意です。
また、住宅ローンが残っている場合は売却代金で完済できるか、足りなければ手出しが必要になることも計算しておきます。
オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合は？
現在オーナーチェンジ物件として賃貸中の不動産について、「いずれ自分で住みたい」「今からでも自分が住めないか？」と考えるケースもあるでしょう。
結論から言えば、現在の入居者が退去しない限り自分で住むことはできません。
オーナーチェンジ物件は投資用物件として扱われるため、購入してすぐ自分が居住するのにはハードルがあります。
まず賃貸借契約の種類を確認しましょう。定期借家契約であれば契約満了時に更新なく終了するため、比較的スムーズに退去してもらえます。
契約期間が終わればオーナーが自ら住める状態になる一方で、一般的な普通借家契約の場合、入居者は契約期間満了後も更新して住み続ける権利が強く保護されています。
オーナー側から正当な理由がない限り、契約解除や退去要求はできません。
自分や親族が住む予定があること自体は正当事由の一つになり得ますが、実際には借主の同意なしに早期退去させるのは難しいのが現状です。
そのため、自分ですぐ住みたい場合にオーナーチェンジ物件は適していないのが実情です。
今の入居者が自然退去するのを待つか、あるいは金銭（立ち退き料）を支払って退去してもらう交渉をする必要があります。
立ち退き料の相場は状況次第ですが、引越し費用負担や数ヶ月分の家賃相当額を提示するケースが多いようです。
ただし法的には支払義務はありませんので、相手次第では受け入れてもらえない可能性もあります。
また、自分が住む目的で購入したとしても住宅ローンを利用できない点に注意が必要です。
オーナーチェンジ物件は基本的に投資用ローンとなり金利が高く自己資金も多く求められます。
居住用の低金利ローンが使えないため、資金計画にも影響します。
総じて、現在入居者のいる物件を「自分で住みたいから買う／持ち続ける」というのはハードルが高いと言えます。
どうしても将来住みたいのであれば、定期借家で期限を見定めるか、いっそ入居者に退去してもらってから（空室にしてから）売却せず自分で使う選択になります。
ただ、その間の家賃収入は途絶えますし、投資としての利回りはゼロになる点は理解しておきましょう。
もし「ファミリータイプのマンションだが将来的に自分で住む可能性がある」という場合は、売却よりも一旦様子を見るのも一案です。
投資需要が低く高値売却が難しいファミリー物件なら、無理に安値で売るより自分で使う道を検討してもよいでしょう。
その判断も含め、売却か保有継続か迷ったら専門家に相談することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件の売却まとめ
オーナーチェンジ物件の売却は、通常の不動産売却とは異なるノウハウと準備が求められます。
収益物件としての価値を高め、投資家にとって魅力的に映るよう工夫することが高値売却のポイントです。
具体的には、家賃収入や入居率をできるだけ良好な状態に保ち、利回りを向上させる、物件資料を充実させて買主の不安を解消する、売却のタイミングを見極める、投資物件に強い業者を選ぶ――といった対策が有効です。
需要が限られる分、物件の強みを最大限アピールし適正価格で市場に出すことで、「オーナーチェンジだから売れない」を覆し満足いく売却を実現できるでしょう。
また、売却に際しては税金や費用を差し引いた手取り額まで計算し、後から「思ったより手元に残らなかった」とならないように注意してください。
短期譲渡の税率や各種経費を踏まえて計画を立てることが肝心です。
さらに、入居者対応や正確な情報開示など基本的なことを怠らず、誠実に進めることでトラブルなくスムーズな取引につながります。
不動産市場や物件の状況によって最適な売却方法は変わりますので、困ったときは無理に独自判断せず専門家の意見を仰ぐことも大切です。
信頼できる不動産会社とタッグを組んで、ぜひご自身の大切な資産を有利な条件で売却してください。
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オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、実績豊富な不動産会社FGHへの相談もぜひご検討ください。
投資物件の市場動向に精通したスタッフが在籍し、豊富な投資家ネットワークを活用して早期売却・適正価格での買取を実現しています。
オーナーチェンジ物件ならではの手続きや注意点も熟知しているため、安心してお任せいただけます。
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