サブリース契約中の物件は売却できないって本当？
サブリース（一括借上げ）契約を結んでいる投資用マンションなどのオーナー様の中には、「契約期間中に勝手に売却しても良いのだろうか」「サブリース契約中の物件は売却できないと聞いたけど本当？」と悩んでいる方も多いでしょう。
確かに、サブリース契約は通常複数年に及ぶため、途中で売却するのは難しそうに感じられます。
しかし結論から言えば、サブリース契約中の物件でも売却は可能です。実際に多くの物件がサブリース契約付きのまま取引されたり、契約を解約してから売却されたりしています。
本記事では、サブリース契約中の不動産を売却する方法や注意点について専門的な視点からやさしく解説します。サブリース物件の売却に関する不安を解消し、オーナー様が納得のいく形で資産を手放せるよう、一緒に見ていきましょう。
サブリース契約とは？仕組みと特徴をおさらい
まずは前提としてサブリース契約（一括借上げ）とは何かを簡単におさらいしましょう。
サブリース契約とは、不動産会社などのサブリース業者（賃貸管理会社）が物件オーナーから物件を一括で借り上げ、その物件を入居者（第三者）にいわゆる「また貸し」をする仕組みです。
オーナーとサブリース会社との間で「マスターリース契約（一括賃貸借契約）」を結び、サブリース会社はオーナーに対して毎月一定の賃料を保証します。
そしてサブリース会社は実際の入居者から家賃を回収し、入居者に対する管理業務も代行します。
いわば、サブリース会社がオーナーから借りた物件をまた貸ししている（転貸している）状態であり、オーナーにとっては空室リスクや滞納リスクを避けられる賃貸経営形態です。
サブリース契約のメリット・デメリット
| メリット（オーナー側） | デメリット（オーナー側） |
|---|---|
| 空室時も一定の家賃収入が保証される（家賃保証） 入居者募集や家賃回収・クレーム対応など煩雑な管理業務を任せられる 家賃滞納リスクを負わずに済む |
サブリース会社への手数料負担が大きく、オーナーが受け取る賃料は相場より低くなる（利回り低下） オーナー側から契約を途中解約しにくい（契約期間中は一方的にやめられない） サブリース会社に家賃の見直し権限があり、数年ごとに減額交渉される可能性がある 入居者との直接契約ではないため、物件の運用にオーナーの意向が反映されにくい |
ご覧のように、サブリース契約は安定収入と手間軽減というメリットがある一方で、収益性の低下や契約上の制約というデメリットがあります。
特に「オーナーの意向が反映されにくい」という点は、物件の売却を検討する際にも大きく影響します。
サブリース契約を結んでいるとオーナー単独の判断では契約を終了できず、物件の処分や運用方針を柔軟に変えにくいからです。
では、本題である「サブリース契約中の物件は売却できない」と言われる理由について、次の章で詳しく見ていきましょう。
なぜ「サブリース物件は売却できない」と言われるのか？難しくなる理由を解説
サブリース契約中の物件について調べると「売却できない」という趣旨の情報を目にすることがあります。
しかし「売却できない」というのは正確には「売却が難しい場合が多い」という意味合いです。
では、なぜサブリース物件の売却は難しいと言われるのでしょうか。おもな理由を整理します。
サブリース物件は売却できないと言われる理由1：オーナーから契約を途中解約できないため（自由に売却できない）
サブリース契約下では、オーナーとサブリース会社の間で賃貸借契約が結ばれている状態です。
法律上、物件オーナー＝貸主、サブリース会社＝借主（転借人）という関係になっており、借地借家法という法律によりオーナー側からの一方的な契約解除は原則認められません。
たとえオーナー自身が所有する物件でも、契約期間中に勝手にサブリース契約を打ち切ることは難しく、売却するためにオーナーの都合で契約を解約することはできないのです。
そのため「契約期間中は物件の売却が事実上できない」と感じてしまうケースがあります。
実際には後述するように違約金を支払って解約交渉する方法もありますが、少なくともオーナーの意向だけで簡単にサブリース契約を終わらせることはできません。
こうした契約上・法律上の制約が、「サブリース物件は売却できない」と言われる大きな理由の一つです。
サブリース物件は売却できないと言われる理由2：サブリース契約付き物件は買い手が限られる（居住目的では購入できない）
サブリース契約物件を売却しようとする場合、購入希望者（買主）がかなり限定される点も難しさの理由です。
まず、サブリース契約中ということは物件にはすでに入居者（厳密にはサブリース会社を通じた第三者の入居者）がいると仮定できるため、自身や家族が住むために不動産を購入したい人にとって、すぐには自分で住めない物件は候補になりません。
サブリース契約物件は純粋な投資用物件としてしか売却できないのです。
また、投資用として見た場合でも買主はそのサブリース契約を引き継ぐ（継承する）必要があります。後
から詳述しますが、サブリース契約のオーナーチェンジ（継承）とは、新しい所有者が従前のサブリース契約の貸主の地位を引き継ぎ、同じ条件で契約を続行することです。
買主にとってみれば、物件を購入した後もしばらくは現在の契約条件に縛られることになります。
このように購入後の自由度が低い点は、買い手に敬遠される理由です。
特にサブリース契約の契約期間が長期間残っている場合や、契約内容に家賃見直し（減額）の可能性が含まれている場合、わざわざその制約付きの物件を購入したいという投資家は限られてしまいます。結果として売却先の候補が狭まり、売却活動が難航しやすくなります。
サブリース物件は売却できないと言われる理由3：サブリース物件は利回りが低く、売却価格が下がりやすい
サブリース契約物件は一般に表面利回り・実質利回りが同エリアの平均より低めです。
サブリース契約では空室でも家賃が保証される代わりに、サブリース会社が手数料を差し引いた保証賃料をオーナーに支払います。
そのためオーナー側の家賃収入（＝物件の賃料収入）は通常の賃貸管理よりも低く抑えられており、物件購入者にとっては収益性の低い投資物件となってしまいます。
不動産投資の世界では、物件の収益力（家賃収入）に応じて適正な売却価格がおおよそ決まる傾向があります（収益還元法による価格評価など）。つまり、家賃収入が低い物件はどうしても売却価格も低く評価されがちです。
サブリース物件の場合、買主が継続して受け取る家賃が保証賃料ベースで低いため、「この収入ならせいぜい○○万円くらいの価格でないと利回りに見合わない」と値付けされやすいでしょう。
さらに、サブリース契約を途中で解約しようとすれば違約金がかかります。この違約金負担も考慮すると、「解約して売却するにしても費用がかさむし、継続するにしても利回りが悪い」というジレンマに陥ります。
違約金分を回収しようとして売却価格を高めに設定しても、市場の投資家から見れば利回りが合わず購入を敬遠されがちです。
以上のような理由から、サブリース契約中の物件は「売却できない（売却しにくい）物件」とみなされがちです。
しかし、難しさはあるものの工夫次第で売却を成功させる方法は存在します。次章では、具体的なサブリース物件の2つの売却方法について解説します。
サブリース契約中の物件を売却する方法は2通り
サブリース契約中の物件を売却する場合、大きく分けて2つの方法があります。
ひとつはサブリース契約を解除してから売却する方法、もうひとつはサブリース契約を継続（継承）したまま売却する方法です。
それぞれメリット・デメリットや注意点が異なりますので、順番に見ていきましょう。
サブリース契約中の物件を売却する方法1．契約を解除してから売却する
まず考えられるのは、現在のサブリース契約をいったん解約してから物件を売りに出す方法です。
サブリース契約を解除すれば物件に掛かっていた制約がなくなるため、自分で居住したい人も含めあらゆる購入希望者にアプローチできるようになります。
また、保証賃料ではなく市場相場に近い家賃収入を前提として売却できるため、物件の利回りが改善され売却価格を高く設定しやすいという利点もあります。
しかし、サブリース契約を途中解約するためにはハードルがあります。前述の通り、オーナー側から勝手に契約終了はできないため、基本的にはサブリース会社との話し合い（合意）が必要です。
一般的にはサブリース会社も収益源となる契約を手放したくないため、すんなり解約に応じてもらえるケースは多くありません。その代わりに、中途解約の際は違約金の支払いが必要となるのが通常です。
契約解除にあたってまず行うべきは、サブリース契約書の内容確認です。契約書には必ず解約に関する条項が記載されていますので、「中途解約が可能か」「違約金の額はいくらか」「契約期間の満了時期はいつか」などをチェックしましょう。
例えば違約金の相場は家賃の6ヶ月分程度とされますが（契約によって異なります）、契約内容次第ではそれ以上になることもあります。
また、解約する場合は解約予告の通知期間（◯ヶ月前までに通告など）も定められているので注意が必要です。
もし契約満了が近いのであれば、無理に途中解約しなくても契約満了まで待って更新せずに終了させるという手もあります。
契約期間が残りわずかなら違約金なしで自然にサブリース契約を終了できるため、その後に改めて通常の賃貸や空室の状態で売却活動を開始すればよいでしょう。
サブリース会社との交渉によっては、違約金を減額してもらえたり、解約自体に応じてもらえたりする可能性もあります。
オーナー側の事情（「物件を相続したが手放したい」「資金繰りの都合で売却せざるを得ない」等）を誠実に伝え、サブリース会社と解約について相談してみる価値はあります。
もっとも、法律上サブリース会社（借主）の同意がなければ解約できないため、最終的に解約できるかどうかは相手次第となる点は覚悟しておきましょう。
契約を解除できた場合、その後は通常の不動産売却と同じ手順になります。
サブリース契約が外れれば物件は「空室」または「一般賃貸中」の状態になりますので、不動産仲介会社に依頼して売却活動を開始します。
入居者がいない状態であれば、自分で住みたい買主も検討できますし、投資家にとっても市場家賃で利回り計算できるため購入検討しやすくなります。
違約金のコストはかかるものの、その分を踏まえても高い売却価格がつく可能性があるため、できるだけ有利に売りたい場合は契約解除してからの売却が有力な選択肢となります。
※なお、サブリース契約を解除する際には現在入居中の第三者（実際の借り手）との関係も整理しておく必要があります。マスターリース契約を終了するとサブリース会社と入居者の契約も終了するケースが多いため、サブリース会社を介して入居者に退去の手続き等を取ってもらう必要があります。具体的な対応は契約形態によって異なるため、サブリース会社と協議の上で適切に進めましょう。
サブリース契約中の物件を売却する方法2．契約を継続したまま売却する方法（オーナーチェンジ）
もう一つの方法は、現在のサブリース契約をそのまま引き継いでもらう形で物件を売却する方法です。
いわゆる「オーナーチェンジ物件」「継承」として売却する形になります。オーナーチェンジとは、不動産の売買において入居者付きの物件を売買し、賃貸借契約の権利義務を新オーナーに引き継ぐことを指します。
サブリース契約の場合もこれと同様で、買主（新オーナー）がサブリース契約上の貸主の地位を承継し、契約を継続することになります。
専門用語では「賃貸人地位の承継」などと言いますが、簡単に言えば「サブリース契約の継承」。 この方法によれば、サブリース契約を解約しないので違約金は発生せず、契約解除の交渉も不要です。
売却が成立するまでオーナーは従来通り保証賃料を受け取り続けられるため、空室リスクを気にせず売却活動を行えるという利点もあります。
また、物件購入後も買主は家賃保証が受けられるので、「一定の家賃収入が約束された物件」として安定志向の投資家にアピールできる可能性もあります。
しかしながら、前述したようにサブリース契約付き物件は買い手が限られる上、売却価格が低くなりがちというデメリットがあります。
買主にとって魅力が薄い分、売却までに時間がかかるかもしれませんし、売却するとしても周辺の相場より安い価格設定を迫られることが多いです。
特に、保証賃料ベースの利回りが市場水準よりかなり低い場合には、価格を大幅に下げないと買い手が付かないこともあるでしょう。
言い換えれば、違約金を払わない代わりに売却時に値引きして事実上のコスト負担をする形になるとも言えます。
この方法で売却する際には、サブリース会社への事前の通知・承諾取り付けも忘れてはなりません。
サブリース契約に最初から「オーナーチェンジ可（第三者への契約承継を認める）」といった特約があればスムーズですが、そうでない場合は契約上はオーナー変更の際にサブリース会社の承諾が必要となるケースがあります。
実務上は、売買契約が決まった段階でサブリース会社にオーナー変更の通知を行い、以下のような書類を取り交わすのが一般的です。
- オーナーチェンジ承認書（サブリース会社が新オーナーへの契約引継ぎを承認する書面）
- 三者間の変更合意書（旧オーナー・新オーナー・サブリース会社の三者で契約上の地位承継を合意する書面）
これらにより、買主は従前と同じ条件でサブリース契約を継続することが明文化されます。
なお、2020年施行の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」によりサブリース契約に関するルールも強化されています。
サブリース業者は契約締結前に重要事項を書面で説明する義務を負うようになり、オーナーが内容を十分理解しないまま契約してしまう事態を防ぐガイドラインが整備されました。
売却に伴ってオーナー（貸主）が変わる場合にも、サブリース業者は新オーナーに契約内容をきちんと説明することが求められます。
こうした法改正により、以前より契約引継ぎの手続きや情報開示は透明化されてきています。
オーナーチェンジで売却する場合の基本的な手順
- 不動産仲介会社に売却の媒介を依頼し、買主を探す（通常の売却活動と同様）
- 買主が見つかったら、サブリース会社にオーナーチェンジの予定を通知し承諾を得る
- 売買契約の締結と同時に、旧所有者・新所有者・サブリース会社の三者で賃貸人地位承継の合意書を交わす
- 残代金の受領と物件の引き渡し（所有権移転登記）を行う
基本的には通常の賃貸中物件の売却と流れは似ています。ただし重要なのはステップ2と3で、サブリース会社との調整が必要になる点です。
なお、一部では「サブリース契約は新貸主には承継されないのでは？」という疑問もありますが、実務上は上記のような承継合意を行うことで新オーナーに契約をスムーズに引き継いでもらうことができます。
もしサブリース会社がオーナーチェンジを渋る場合でも、オーナー側に承継を拒否する正当な権利は基本的にないため、多くの場合は必要な手続きを踏めば契約継続は可能です。
以上、契約解除して売る方法と契約を継続したまま売る方法の2通りをご紹介しました。
それでは実際に、サブリース物件の売却を成功させるためにオーナーが取るべき具体的なポイントについて、次の章でまとめます。
サブリース物件の売却を成功させるためのポイント
サブリース契約中の物件は通常の物件よりハードルがあるぶん、事前の準備や戦略が重要になります。
最後に、売却を円滑かつできるだけ有利に進めるためにオーナーが押さえておきたいポイントを整理しましょう。
ポイント1：サブリース物件売却の目的・条件を明確に整理する
まず大切なのは、自分が今回の売却で達成したい目的や優先条件を整理することです。
サブリース契約中の物件を売却するケースでは特に、「価格」と「スケジュール（スピード）」のバランスを考える必要があります。
具体的には以下の点を明確にしておきましょう。
- できるだけ高い価格で売りたいのか？（多少時間がかかっても良いから高値を目指したい）
- できるだけ早く現金化したいのか？（多少安くなっても良いから早期に売却したい）
この優先度によって、選ぶべき売却方法が変わってきます。
高値売却を最重視するなら、サブリース契約を解除してから売却する方法が有力です。
違約金の負担はありますが、契約が外れることで市場価格に近い値付けが期待できます。
一方、スピード重視で早く売り切りたい場合は、サブリース契約付きのままでも構わないので早期に買い手を見つける戦略が考えられます。
その極端な例が買取業者に直接買い取ってもらう方法です。買取業者とは、不動産会社や投資会社が仲介を介さず直接物件を買い取る形態のことで、売却までの時間は大幅に短縮できます（早ければ数日～数週間）が、一般の買主に売る場合と比べ買取価格は低め（相場の7～8割程度）に設定されることが通常です。
「多少安くなってもいいから早く手放したい」という場合には、サブリース物件を扱った実績のある買取業者に相談してみるのも一つの手でしょう。
近年では「サブリース契約中の物件買取」をうたう業者も存在します。
ただし提示額が適正かどうか見極めるために、複数社から査定を取って比較検討することをおすすめします。
一括査定サイトなどを利用すれば手間なく複数の不動産会社に査定依頼できますので、焦って一社に決めてしまわないよう注意しましょう。
ポイント2：サブリース契約書の内容を改めて確認する
売却準備に入る前に、改めてサブリース契約書の条項を細かく確認しておくことも重要です。
- 契約期間と更新の有無：いつまで契約が有効か（更新は自動更新か否か）。満了までの期間が売却計画に影響します。
- 中途解約の条件：オーナー側・サブリース会社側それぞれ、途中解約できる条件があるか。違約金額や予告期間についても確認。
- 家賃見直し（減額）条件：数年ごとの賃料改定条項があるか。次回改定時期とその幅（◯％まで減額可能等）が書かれていれば、買主との交渉材料になります。
- オーナー変更時の扱い：物件売却などオーナー交代が起きた場合の取り決めがあるか（事前承諾が必要、承諾なしでも契約継続などの記載）。
これらの情報を把握しておけば、どのタイミングでどんな方法が現実的か判断しやすくなります。
例えば「あと半年で契約更新だからそれを機に解約しよう」「契約上オーナーチェンジ禁止の記載はないからそのまま売却できそうだ」等、戦略が立てやすくなるでしょう。
また、売却活動を仲介会社に依頼する際も、契約内容を伝えておくことで適切な販売戦略を立ててもらえます。
場合によっては「契約満了後の引き渡し」を条件に売り出す（買主には契約終了後に物件を渡す前提で契約してもらう）などの工夫も可能ですので、契約内容に基づいて柔軟に検討しましょう。
ポイント3：サブリース物件の売却実績が豊富な業者を選ぶ
一般的な居住用物件の売買仲介しか経験のない業者だと、サブリース物件特有の事情に精通しておらず適切な対応が難しい場合があるため、サブリース契約中の物件を売却する際は、依頼する不動産業者選びも非常に重要です。
例えば、サブリース契約の承継手続きについて知識がなかったり、投資家へのアプローチルートを持っていなかったりすると、売却活動がスムーズに進まない恐れがあります。
そのため、過去にサブリース契約物件の売却仲介実績がある会社や、投資用不動産の売買を得意とする会社に依頼するのが望ましいです。
具体的には以下のようなポイントで業者を見極めると良いでしょう。
- サブリース契約物件の売却経験について尋ねたら実績や事例を教えてくれるか
- 「オーナーチェンジ物件」の販売に強いか（投資用ワンルームの取扱実績が豊富か）
- 必要に応じてサブリース会社との交渉や調整にも協力してくれそうか（難しい契約解約交渉等も含め）
- 買取業者としての機能も持っており、仲介が難航した際に自社買取提案も可能か
信頼できる業者であれば、売却プランの段階から「まず解約して高く売るべきか、このまま売るべきか」といった戦略相談にも乗ってくれるでしょう。
サブリース契約中の売却は難易度が高いため、オーナー単独で判断せずプロの意見を仰ぐことが成功への近道です。不動産会社によっては無料相談や簡易査定を受け付けているので、気軽に相談してみてはいかがでしょうか。
サブリース契約中でも売却は可能。適切な戦略でスムーズな資産整理を
サブリース契約中の物件の売却について、ポイントを網羅して解説してきました。
サブリース物件の売却は、通常の物件より工夫が必要ですが不可能ではありません。
契約期間中にオーナーの都合だけで売却することはできないものの、サブリース契約を解除するか契約を引き継いでもらう（オーナーチェンジ）形で売却することは十分に実現できます。
実際には違約金の問題や売却価格の調整などハードルもありますが、逆に言えばそれらをクリアすればサブリース物件でも問題なく売却できるということです。
売却を成功させるカギは、オーナー自身が状況を正確に把握し、適切な専門家の協力を得て戦略を立てることにあります。
契約内容をよく確認し、自分の優先事項（価格か速度か）を定め、実績のある不動産会社と一緒に最善の方法を検討してください。
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