ワンルームマンション投資における青色申告とは？
ワンルームマンション投資もとい不動産における青色申告とは、税務署に事前に承認申請を行い、一定の条件を満たすことで、税制上の優遇を受けることができる申告方法のこと。
不動産賃貸業として青色申告を行うと、最大65万円の青色申告特別控除が適用され、税負担が軽減されるほか、赤字を翌年以降に繰り越すことが可能です。
なお、不動産賃貸業として青色申告を行わない場合は控除額は10万円になります。
青色申告は賃貸収入を得ている不動産オーナーが利用できる節税手段であり、ワンルームマンション投資でも多くの人が行っています。
しかし、青色申告はマンションオーナーなら誰しもが利用できる申告方法ではなく、一定の条件をクリアしなければなりません。
ワンルームマンション投資で青色申告をするための条件1.事業的規模
不動産賃貸業として65万円の青色申告特別控除を受けるには、基本的に5室以上の賃貸物件を所有している、または複数の賃貸物件を管理しているなど事業的規模の不動産貸付をしていなければなりません。
事業的規模でなければ白色申告になりますが、例外もあるため確認が必要です。
ワンルームマンション投資で青色申告をするための条件2.青色申告承認申請書の提出
不動産投資を始めた日から2か月以内、またはその年の3月15日までに、納税地を所轄する税務署に青色申告承認申請書を提出する必要があります。
提出期限：青色申告をしようとする年の3月15日まで。1月16日以降に事業を開始した場合は事業を開始した日から2か月以内。
期限内に青色申告承認申請書を提出しなかった場合は、白色申告しかできないので、青色申告特別控除によるメリットを受けられません。
ワンルームマンション投資で青色申告をするための条件3.帳簿の管理
不動産賃貸業として65万円の青色申告特別控除を受けるためには、複式簿記（金銭の出入りと資産の増減をセットで記載したもの）で収支を記録し、貸借対照表や損益計算書を作成する必要があります。
貸借対照表には資産と負債のバランスを記載し、損益計算書には収益・費用・利益を一覧で記載します。
管理費や修繕費、ローン利息など、事業に関連する経費を確認して各種書類にまとめましょう。
ワンルームマンション投資で青色申告をするための条件4.赤字の繰越控除
青色申告では、不動産投資で生じた赤字を最大3年間繰り越すことができ、損益通算して事業所得・譲渡所得・山林所得など将来の利益と相殺することが可能です。
翌年以降に利益が出ても、繰り越した損失を控除して課税所得を減らせます。
なお、赤字の繰越控除は白色申告している事業者は利用できず、青色申告だけ利用できる制度です。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費とは
ワンルームマンション投資で青色申告を行う際に経費として計上できる項目は多岐にわたりますが、基本的には「収益を上げるために必要な支出」として合理的に判断できるものが該当します。
代表的な経費は以下のとおりです。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費1.ローンの金利
不動産購入時のローン返済にかかる金利部分は経費として計上できます。ただし、元金部分は経費になりません。
また、土地購入にかかる金利や賃貸開始前の利息も経費対象外です。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費2.減価償却費
物件の建物部分は、一定の年数にわたって価値が減少するとみなされ、法定耐用年数に応じて経費として計上する「減価償却」が可能です。
法定耐用年数は不動産の構造によって異なり、住宅用の建物では木造22年、RC造47年、石造38年となっています。
なお、建物の購入にかかった費用は一括で経費計上せず、法定耐用年数に応じて減価償却費として計上しなければなりません。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費3.交通費
物件の視察や管理会社との打ち合わせなどで発生する交通費やガソリン代、駐車場代は経費として計上できます。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費4.管理費や修繕費
物件の管理にかかる費用や、修繕にかかる費用も経費として認められます。
しかし、居住水準や機能を向上させる目的で設備を交換したときは一括で経費計上できません。この場合は固定資産として、耐用年数に応じて減価償却する形になります。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費5.税金
不動産取得税、固定資産税、登録免許税、消費税など、不動産に関わる税金は経費に計上可能です。ただし、所得税や住民税は経費にできません。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費6.通信費
不動産経営に関わる通信費（電話代やインターネット通信費）も経費として認められます。ただし、私用と兼用している場合は事業用の割合のみ計上できます。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費7.専門家への支払い
司法書士や税理士への報酬、確定申告のサポート費用なども経費として認められます。
帳簿の作成や確定申告などの税務を税理士に依頼した場合、必ず経費として落としましょう。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費8.保険料
賃貸オーナー向けの火災保険や地震保険の保険料も、経費に計上可能です。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できる経費9.情報収集費
不動産に関連する書籍を購入した代金、セミナー参加費、情報収集にかかる新聞購読料なども経費として扱えます。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費
ワンルームマンション投資で青色申告を行う際、以下のものは経費として計上できません。
基本的に事業に直接関係ない個人的な支出や、法律で認められていない費用は経費として落とせないと考えて良いでしょう。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費1.ローンの元金返済
元金部分は不動産の購入費用であり、経費としては計上できません。計上できるのは金利部分のみです。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費2.得税・住民税
ワンルームマンション投資の青色申告では、所得税や住民税は経費として認められていません。
これらはあくまで事業所得に対する税金であり、必要経費として認められていないのです。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費3.プライベートな生活費
投資用物件に関連しない私的な支出（例えば、個人の生活費や家族の旅行費用など）は、経費に計上できません。
投資用物件を見に行った際の交通費などは申告できます。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費4.自宅の賃料や光熱費（投資に無関係な部分）
投資用ワンルームマンションの一部を事務所として使っている場合、その割合に応じて計上できる場合がありますが、完全にプライベートな自宅費用は認められません。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費5.初期費用（敷金、礼金など）
敷金や礼金などの一部初期費用も、特定の条件を満たさない限り、経費として一括で計上できないことがあります。
ワンルームマンション投資の青色申告で計上できない経費6.個人的な嗜好品や交際費
個人的な交際費や嗜好品（例えば、私的な外食や娯楽）は経費に含まれません。ワンルームマンション投資事業に関連する場合でも、あくまで合理的な範囲内でのみ計上可能です。
ワンルームマンション投資で青色申告するメリット
青色申告では、経費として計上できる範囲が広くなります。例えば、賃貸物件の管理費、修繕費、設備の購入費などが経費として認められます。
さらに不動産賃貸業として青色申告をすると、最大で65万円の青色申告特別控除が受けられるので、課税所得が減少し、税負担が軽くなります。
赤字が出た場合、その損失を翌年以降の利益と相殺することができるのも、青色申告のメリットです。
そして不動産賃貸業として青色申告をすると、家族や親族に対して専従者給与を支払うことが可能です。この給与も経費として計上できるため、実質的な節税効果があります。
ワンルームマンション購入のための借入金がある場合、借入金の利息を経費として計上することもできます。
青色申告をする場合は複式簿記による帳簿の記録が必要ですが、収支の管理がしやすくなり、経営状態を把握しやすくなる点もメリットと言えるでしょう。
ワンルームマンション投資で青色申告するデメリット
青色申告は多くの税制上のメリットがありますが、帳簿管理や申請手続きに対する準備とコストがおもなデメリットとして挙げられます。
まず、ワンルームマンション投資における青色申告では複式簿記による帳簿の記帳が義務付けられているため、記帳作業が複雑になり手間や時間がかかります。
帳簿を正確に管理するために会計ソフトや税理士、行政書士や司法書士に依頼すると報酬を支払わないといけません。
しかし、行政書士や司法書士に支払う報酬も不動産投資にかかったコストであり、経費として計上可能です。
青色申告をすべて自分で行うとなると、複式簿記や青色申告の仕組みについて学ぶ時間が必要なため、はじめて青色申告を行う場合、学習に時間や労力がかかる点もデメリットと言えるでしょう。
また、青色申告を行うためには、事前に必要な情報を記載した青色申告承認申請書を税務署に提出し、承認を受ける必要があります。申請が遅れると、青色申告特別控除を受けられない場合があります。
さらに青色申告では、帳簿や証憑書類を7年間保存する義務があるため、保管スペースや管理の手間が増加します。
ワンルームマンション投資は青色申告をするとお得
青色申告は、ワンルームマンション投資における節税に役立ちます。
青色申告のメリットを最大限に活用するためには、複式簿記による帳簿管理や適切な経費計上が欠かせません。
しっかりとした準備と継続的な管理が求められますが、そのぶん、税負担の軽減や将来の資産形成に大きな効果をもたらすでしょう。
青色申告に不慣れな方や自身の負担を減らしたい場合は、税理士や司法書士のサポートを受けるのも一つの手です。
青色申告承認申請書の提出には期限が設けられているため、不明点や不安な点があれば早めに税理士や司法書士へ相談し、準備を整えることをおすすめします。
青色申告を活用して、賢くワンルームマンション投資を続けていきましょう。
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