2018年現在、５軒に１軒が空き家です。人口減少が続き2013年の段階で、空き家率は13.5％。2018年には1079万戸の空き家が、2023年には1404万戸の空き家が出ると予測されています。空き家問題は深刻な社会問題になっています。たたき売りで、売りに出されている空き家も数多くあります。
現在そんな空き家を格安価格で購入し、リフォームすることで、収益賃貸物件に再生させる不動産投資に注目が集まっています。
「空き家なんて収益が取れない」と、思われている方も多いかもしれませんが・・
実は空き家・古家の平均利回りは15％！！利回り20％以上の物件も数多くあります。
空き家が安値で売りに出されているのはなぜ？
空き家の多くは高齢者が住んでいた住居です。家の主人が亡くなったり、老人ホームに入るなどの理由で、空き家になってしまっているのです。
主人のいなくなった空き家は通常、近親者に相続されます。しかし相続者が他県に暮らしていたり、すでに家を持っていると、相続してもその家に住むことはありません。更地にすると固定資産税が上がるので、そのままの状態で放置しているのです。
しかし長年空き家として放置しておくと、特定空き家に認定されてしまう危険性があります。特定空き家に認定されてしまうと、固定資産税が6倍にまで跳ね上がります。
さらに長年放置することで、劣化が激しくなり売ることも、買うことも難しい状態になってしまいます。人が住まないと建物は、通常より早く劣化します。そこで特定空き家に認定されたり、劣化が進む前に安い価格でもいいから売り払いたいと考える人が多いのです。
空き家・古家投資の２つのメリット
①初期投資のコストが低い
空き家や古屋を再生し、収益賃貸物件に変えるのが、空き家・古家不動産投資です。
通常のアパートやマンション経営では、１棟物件を購入することになるので最低でも3000万円以上の資金が必要です。区分マンション投資であっても、1000万円以上の資金が必要になります。しかし空き家・古家は、100万円程度の資金で土地付きの一戸建てが購入できます。
初期投資のコストが格段に低いので、銀行からの融資に頼ることなく、物件を購入することができます。初期投資の費用はアパート・マンション投資の10数分の１です。
②マンション・アパート経営と比べ、維持管理が容易
マンションやアパート経営では、数戸以上の部屋を管理しなければいけません。しかし空き家・古家の場合、管理するのは１戸だけです。さらに一戸建ての入居者は、マンションやアパートの入居者に比べ、入居期間が長いです。そのため管理の手間もコストも、ほとんどかかりません。不動産投資の中でも、非常にリスクが少ない投資です。
空き家・古家投資を成功させる鍵は、リフォームにあり！
空き家・古家投資成功の可否は、リフォームにあると言っても過言ではありません。
リフォーム次第で、利回りが大きく変わってきます。通常リフォームは専門会社などに依頼するかと思います。しかしリフォーム会社に依頼をかけると、ここも直した方がい、そこも直した方がいいと多数指摘され、せっかく安い価格で買った物件でも、リフォーム代で高くついてしまうのです。リフォーム会社も利益を出すことが目的なので、リフォームする箇所を少しでも多くします。リフォーム会社に古家のリフォームを依頼した場合、平均リフォーム費は1000〜2000万円です。業者の言いなりになりリフォームを行い、リフォーム代が高くなると、家賃を高く設定するしかありません。しかし高い家賃では入居者を集めることが難しいですし、最悪の場合長期間に渡って入居者を見つけられません。
また2000万円もリフォームに使うのであれば、マンションやアパートが買えてしまいます。それなら最初からマンションやアパートを購入しますよね？
空き家・古家リフォームではリフォーム代を安く済ませることが、何よりも重要なのです。しかし日本には古家のリフォームを専門に行う会社が、非常に少ないのが現状です。専門会社に依頼した場合、独自の格安リフォーム術によりリフォーム代の平均は300万円程度です。
専門会社を見つけることが難しい場合は、柔軟な対応が可能な個人のリフォーム会社や工務店などに相談を行うといいでしょう。大手のリフォーム会社では300万円代の古家リフォームは、まともに取り扱ってもらえません。
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