リフォームで物件の価値をアップ

マンションを売却する際、好条件ですぐに買主を見つけるために、物件のリフォームを検討する売主は少なくありません。こちらでは、どこまでリフォームをするべきなのかについて、失敗しがちな事例を中心にご紹介します。

リフォーム代金は売主負担

売主がよく勘違いしていることですが、一般的には、マンションを売却する前にリフォームをしたとしても、その費用は売却代金に上乗せはできません。もちろん、売り主が希望する売却価格は自由に設定することはできますが、周辺の相場と比べてあまりにも高額な物件になると、買受希望者が見つかりにくくなります。その結果、固定資産税や都市計画税などの維持費ばかりがかかっていき、物件自体もどんどん経年劣化して、当初よりも安い金額で売却せざるを得ない状況になりかねません。
多くの売主は、物件をきれいにすることで買受希望者を見つけやすくなり、高い金額でも売れると考えています。しかし、その費用が自己負担であることを考えると、あまり詰め込みすぎた工事はできないでしょう。仲介業者に早めに相談している場合には、施工前に業者から代金を売主負担にするという説明を受けられますので、適切な内容の工事にとどめることができます。しかし、自己判断で大掛かりな工事をした後で希望価格を伝えて買受希望者を探しても、工事代金に加えて維持費が必要以上にかかるというトラブルに見舞われることもあるのです。
物件の売買では、通常は路線価や固定資産税の課税基準額を基に金額を決めています。つまり、大掛かりな工事をしてもその価値は変わることはなく、周辺の相場と大きな隔たりがなく、条件の良い物件からどんどん売れていくということです。売主の中には、最終的に売却代金を高額にして帳尻を合わせる予定で、金額に糸目をつけずに新築同様の物件にする人もいますが、平均的な相場に近い売却代金しか受け取ることは難しい以上、場合によっては赤字になる可能性もあります。
まったく何もしないよりは、内覧の時などに買受希望者の目に留まるように改善しておくに越したことはありませんが、予算が限られていること、早く売却するためには相場からあまり金額を釣り上げられないことなどを考慮したうえで、適切な工事を行うことをお勧めします。もちろん、施工を依頼する業者を選ぶ時も、コストパフォーマンスの高いところを根気よく探しましょう。

豪華なリフォームは逆効果

早く物件を売却したい、利益はそれほど考慮していないという場合には、思い切ってしっかりとしたリフォームを行い、買受希望者を早く見つけるという手段をとることもあります。その際、セキュリティや内装、設備などしっかりと費用をかけて大掛かりな工事をする売主もいますが、買主の立場からするとこのような工事が逆効果になっている可能性もあります。
もともと中古物件を購入しようと考えている人は、購入した物件にそのまま住む予定である場合と、購入後に自分が住みたいような住宅にリノベーションしてから住む予定である場合に分かれています。高額な費用をかけて工事をした場合でも、その内容が買受希望者の好みに合わなければかえって敬遠されることにもなりかねません。ペットと暮らす予定の人は、ペットが快適に過ごせるような設備や間取りにしますし、子供がいる世帯と単身者の世帯でも必要な部屋数や設備は異なってきます。また、マンション内で仕事をする場合、趣味のスペースを作りたい場合など、買受希望者が望む住宅の内容は様々ですので、何もしていない物件のほうが早く売れることもあり得るのです。
もちろん、売却代金が相場からかけ離れていない物件であれば、すでに工事が済んでいる中古物件を購入し、買主が再び工事をすることも可能です。しかし、見るからに新しくなっている設備を作り替えるということに対して罪悪感を感じる人もいますし、何度も工事をすることでひずみが生じたり、周辺の住民に迷惑をかけたりするといったリスクもあります。それよりは、ほとんど手を付けられていない物件で、工事費がかかっていない分安く購入できるものを選び、自分好みの住居に仕上げたいと考える人は意外と多いのです。

そのまま住みたいという買受希望者からの評価は高くなりますが、工事に時間がかかり結局手放すまでにある程度日数が必要になること、売り主の好みと買受希望者の要望が合致していなければ、条件が良くても売買契約にまで至らないことなどを考慮すると、高額の費用を負担して工事をするということは必ずしも良い方法であるとは限りません。

内覧で魅力的に見せるために

マンションのリフォームが必ずしもよいとは限りませんが、傷や汚れがひどい物件をそのまま内覧で出したとしても、買受希望者は見つけにくいでしょう。普段から丁寧に生活することはもちろんですが、ある程度はそのまま住むことができるようにきれいな状態にしておくことも必要です。物件を売却するときに多くの売主が取り入れているのは、掃除や簡単な修繕等です。

傷や汚れなどはクリーニングでかなり目立たないようにして、古くなった壁紙、破れているふすまや障子、変色したりささくれたりしている畳などは新しいものと取り替えます。これらは床板の張替えや設備の取り換えなどとは異なり、比較的簡単な作業となっていますので、費用面でもそれほど大きな負担にはならず、短時間で施工を終えることができます。それでいて、使用感があまりない仕上がりになりますので、内覧の時にも築年数や金額から見てずいぶんきれいな印象を与えることができます。フローリングのワックスがけや水回りの掃除などもしておくと、築年数の長い物件でも買受希望者を見つけやすくなるでしょう。
現在居住している物件を売却に出すときには、自分が暮らしている状況で内乱に応じる必要があります。この時には壁紙の張替えなどの手を加えることが難しいため、どうしても取り換えが必要な個所は早めに工事を依頼しておいて、普段の生活ではこまめに掃除をしておくことが必要です。居住中の物件の場合、買受希望者は家具や家電の配置、インテリアなどを見て、実際に自分が住んでいる時の状況をイメージしやすいというメリットがあります。そのため、掃除をするだけでなく、実際にこんな場所で済んでみたいと思わせるようなインテリアも意識しておくことをお勧めします。
売却予定物件にリノベーション工事をするのは、条件の良い買受希望者を早く見つけたいというのが第一目的です。しかし、もともと条件の良い物件の場合には特に、工事をしなくてもすぐに暮らせそうな状態にしておくだけで買受希望者が見つかりやすいため、必ずしも急いで工事をする必要はありません。信頼できる不動産業者に相談してみるのもよいでしょう。

費用対効果の良い物件を目指す

住居を購入したいと考えている人の多くは、自分が住みやすい物件を安く手に入れたいと考えています。そのため、売り主の独りよがりなリフォームはあまり望まれていませんし、購入してから大掛かりな工事が必要になるような物件もあまり歓迎されません。売主側からすると、できるだけコストを抑えたい、またはしっかり費用をかけて充実したリフォームをして早く売りたいなど極端な思考に走りがちですが、一度買主の気持ちになって、どのような物件が望まれるのかを考え直してみましょう。

売却代金から見てメリットの大きい物件だと判断されれば、買受希望者は比較的容易に見つけられます。結果的に、維持費の負担期間が短くなり、手元に残る金額も大きくなります。




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