これさえ読めば完璧!ワンルームマンション投資の基本から専門業者まで紹介

これさえ読めば完璧!ワンルームマンション投資の基本から専門業者まで紹介

ワンルームマンション投資に興味をお持ちの方のために、これさえ読めばワンルームマンション投資のいろはが分かるという内容を凝縮してお伝えします。

まず最初にワンルームマンション投資のメリットについてご紹介します。

 

Table of Contents

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資には、大きく分けて3つのメリットがあります。

⑴節税になる

ワンルームマンション投資には、節税効果があります。サラリーマンの場合、会社からの給与所得と不動産所得を合算し確定申告しますが、建物価格の減価償却と経営を行うためにかかる費用が経費として認められるので、本業の収入と合わせても収支がマイナスになることが大半です。そのため所得税の還付と住民税の軽減が受けられます。

⑵年金の足し・生命保険代わりになる

多くの方がワンルームマンションを購入する際、銀行で借り入れを行うでしょう。ローンの返済が終われば、その後の家賃収入は全て収益となります。つまりローンさえ完済すれば、家賃収入は不労収入になるので、将来年金プラスαの収入を得ることができるのです。

またローン契約時に、「団体信用生命保険(団信)」に加入すれば、ローンの借主が死亡した際、家族にはその返済義務がなくなります。団信に加入すると自分の身に万が一のことがあった際に、家族にマンションを残してあげることができます。金融機関としても借主死亡時のリスクヘッジとして、団信への加入を勧めています。こうした意味でワンルームマンション投資は、生命保険の代わりになり、残された家族に毎月安定した収入を残すことができるのです。

⑶長期の家賃保証がつけられるので、空室リスクがなく安定した経営が可能

ワンルームマンション投資時に不安に思うことの一つに、空室リスクが挙げられます。空室が増えれば家賃収入が減少し、ローンの返済も滞ってしまいます。そこで登場したのが、マンション管理会社による家賃保証(サブリース)契約です。家賃保証契約では平均で20〜30年間、空室の有無に関係なく、毎月一定の家賃を保証してくれます。そのため返済できなくなるという不安を抱えることもなく、ローンの返済計画も立てやすいです。

ワンルームマンション投資には上記3つのメリットがありますが、残念ながら「場所」を間違えてしまうと投資が失敗に終わる可能性が高まります。

では、どこのワンルームマンションを買うのがベストなのでしょうか?

…答えは、東京です。

 

都内のワンルームマンションを購入するべき理由とは?

ワンルームマンション投資の新規参入者は、都内の物件を購入すべきです。もちろん田舎や他県にも魅力的な物件はまだまだ多数ありますが、素人が手を出すと失敗してしまう可能性が高いです。しかし都内の投資であれば、失敗する可能性が非常に低いです。その理由として下記2つの事実が挙げられます。

⑴毎年安定した人口増加率を記録

総務省は毎年、人口推計調査結果を発表しています。その結果を見ると、47都道府県中7都道府県を除いて、毎年人口が減少しているというのが事実です。そして増加している7県は、東京や愛知、大阪、福岡、沖縄といった主要都市と神奈川、埼玉、千葉という関東圏のみです。

つまり、人口減少が続いている県でマンション投資をしても、賃貸需要は年々下がり続けてしまうのです。そのため購入時より将来需要が上がることはありません。逆に言えば、人口増加が安定的に続いている県であれば、購入してからも安定的な需要を確保することができます。

⑵東京は部屋不足が加速しており、需要が供給を上回っている

7都道府県は人口が増加していると紹介しましたが、その中でも東京は需要が供給を上回っており、慢性的な部屋不足です。

国勢調査によると、東京23区内のシングル世帯242万人に対し、首都圏のシングル向けワンルームマンション戸数はたったの28万戸です。つまり需要に比べ、圧倒的に供給が少ないのです。

またこの傾向は今後も強くなります。と言うのも、政府は外国人材の受け入れ拡大に舵を取っており、今後シングルで来日する外国人労働者の増加は避けられません。また主要大学も全て東京にあり、学生の上京志向が変わることもありません。日本の上場企業約3,600社のうち、半数の1,800社は東京に本社を置いています。以上のことからワンルームマンションの需要はとどまることを知らず、東京でのワンルームマンション投資はローリスク、ハイリターンの有望市場なのです。

 

ワンルームマンション投資はサラリーマンにこそ向いている

ワンルームマンション投資に関する記事や書籍は多数出版されていますが、不動産投資は自分には関係ない、到底できないと感じているサラリーマンの方は多いかもしれません。しかしある調査会社の調査によると、なんと不動産投資を行なっている人の職業で最も多いのは、会社員と公務員で全体の62.4%にも及びます。年収も500万円以上999万円未満の方が、42.3%と一番多いです。

そのためサラリーマンだから、収入が少ないからと不動産投資を行わないのは、非常にもったいないことです。逆に言えば、堅実な資産形成が可能なためサラリーマンにこそ不動産投資はお勧めです。サラリーマンがワンルームマンション投資に向いている理由として、下記2つの事実も挙げられます。

 

⑴サラリーマンはローン審査に通りやすい

サラリーマンであることの一番のメリットは、借り入れ時の審査に通りやすいことです。自営業者に比べ、サラリーマンは金融機関からの信用力が高く、借り入れを受け入れやすいです。どんなに投資をしたいと思っても、借り入れができなければ実行に移すことはできませんが、サラリーマンなら資金力が少なくても借り入れを行うことにより、資産形成を行うことができます。

 

⑵リスクが最も低く、家族との時間も大事にできる

所帯持ちのサラリーマンの場合、リスクのある投資を行うことは難しいです。理解のない奥さんからは投資という言葉を発しただけでも、反発されてしまうでしょう。そのためリスクを抑えて、着実に資産形成を行う必要があります。また家族サービスの時間を取ることも大切です。

株やFXなど様々な投資商材はありますが、その中でも一番リスクが低く、自分の時間を作れる投資がワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション投資なら株やFXのように、毎日値動きを注視する必要はありません。マンションの管理に関しては、管理会社が入居者募集から、家賃徴収、クレームへの対応など全て代行してくれるので、マンション管理業務を自分で行う必要もありません。サブリースに契約すれば空室に関係なく、毎月安定した収入を見込むことができます。

ハイリスクのように見え、実はローリスクで手堅いのが、ワンルームマンション投資なのです。

投資に反対する奥さんも、年金や生命保険代わりとなる事実や都内での中古ワンルームマンション投資であれば、最低限にまでリスクを低減させることができるという事実を話せば、理解を示してくれるケースが大半以上です。また投資を行ったからと言って、自分の時間がなくなるわけではなく、今までと変わらない生活をしているのに、月々の収入だけ増えていきます。

東京でワンルームマンションを購入したい、売却したいとお考えの方のために、都内で人気のワンルームマンション業者をご紹介します。

 

株式会社FGH:ワンルームマンションの売買に特化

FGHはワンルームマンションに特化し、マンションの売買をサポートしています。

FGHは大手の会社ではないため知名度も低く、社名を知らないという方も多いでしょう。しかしFGHは不動産業界では有名な会社です。

ワンルームマンションに特化していることもあり、マンションに関する知識は豊富で、専門性も非常に高いです。ワンルームマンションも普通のマンションも同じだと考えている方も多いかもしれませんが、普通のマンションと同じように扱うと査定価格を見誤ってしまうことがあります。そのため売買は、専門会社に任せるのが一番です。

 

 

⑴正確な建物査定が武器。売却後の面倒な雑務もフォロー

FGHの強みは正確な建物査定にあります。不動産売却は何千万円〜何億円ものお金が動く大きな取引です。そのため査定価格を少し見誤ってしまっただけでも、数百万円もの損失に繋がってしまうのです。そのため正確な建物査定のできる業者を選ぶことが大切です。

FGHでは収益還元法というオリジナルの不動産評価法を使用し、査定を行なっています。

収益還元法では将来生み出すと予測される収益をもとに、不動産価値を計算します。正確な査定だからこそ、安く売りすぎて損をすることもなければ、高く値付けてしまって長期間売れないということがありません。売却が決まると一安心ですが、ここで盲点となるのが、その後の雑務です。実は売却するためには様々な雑仕事を行う必要があります。書類に不備があると買主から損害賠償請求される可能性もあります。そのためFGHでは法的な部分も含め、購入後のペーパーワークを全てサポートしています。

 

⑵物件調査により建物情報を開示。購入後も安心のサポート

FGHでは契約前に必ずプロパティーリサーチ専門部署による物件調査を行っています。不動産のプロとして物件のメリット、デメリット、リスクを含めて買主に開示することで、購入後に聞いていなかったと落胆してしまうことはありません。

またFGHでは物件を売って終わりではありません。購入後のサポートも行なっています。管理の代行や入居希望者も行ってくれるので、購入後に経営が上手くいかないと頭を抱えることはありません。借り上げ家賃保証サービスもあり、空室になった場合は部屋を借り上げてくれるので、空室による家賃収益の減少に悩むことはありません。

FGHでは直営の賃貸仲介店舗との連携により、入居希望者をスピーディーに探し出し、成約に結びつけています。

 

⑶売却運用セミナーを実施

FGHではワンルームマンションの売却運用セミナーを実施しています。不動産を最短で高値で売る方法について、セミナーを通じ勉強することができます。またセミナーにはマンションオーナーが多数参加しているので、人脈作りにも役立ちます。

 

FGHは常時300〜500棟のワンルームマンションを取り扱っています。条件の良い物件はすぐに買主が見つかってしまうため、1日でも早く売買の相談を行い、有利な条件で物件を獲得できるようにするといいでしょう。

 

株式会社日本ワークス:新築専門のワンルームマンション業者

日本ワークスでは、新築の自社ブランドワンルームマンションを専門に取り扱っています。売り上げ規模は都内のワンルームマンション業者TOP10に入っており、創業から20年を迎えています。日本ワークスでは東京23区の中でも特に世田谷区、練馬区、大田区、北区、墨田区に新築マンションを建設しています。

日本ワークスの取り扱う物件のメインはワンルームマンションですが、1LDKマンションも販売しています。有名どころには、「ブライズ」、「フュージョナル」、「ベルグレード」というマンションシリーズがあります。日本ワークスの洗練されたデザインと住みやすさの両方を実現したマンションは、シングルからファミリーにまで根強い人気があります。

日本ワークスは不動産オーナーから人気のマンション業者ですが、供給戸数が少ないため購入までに半年待ちの状態が続いています。そのため良い物件を早く紹介してもらえるよう営業マンとの関係を築いておくことが大切です。

 

 

⑴手頃な家賃設定で堅実経営を行う

通常新築マンションの家賃は、相場より高めに設定されています。新築マンションは非常に人気が高いため、相場より高く家賃を設定したとしても、入居希望者は後を絶たないからです。しかし日本ワークスでは最初から、10年先の家賃を見据え、家賃設定を相場と変わらない価格にしています。家賃を高く設定した場合、将来的に家賃を下げていかなければいけないため、将来的に家賃収入に大きな減少が見られます。しかし日本ワークスでは、最初から家賃を相場と同等に設定することで、安定した利回りと経営を実現しています。

 

⑵賃貸・建物管理は全て自社で行う

マンション経営がスタートしてからもオーナーをサポートするため、日本ワークスでは賃貸と建物の管理を自社で行なっています。自慢はリスクへの一括サポートで、入居者退去時の原状回復費用のオーナー負担分サポート、集金代行システム、家賃保証システムという3大サポートを設けています。相談や提案にも個別でのっているため、購入から運用まで長く付き合っていくことができます。

 

⑶金融機関と連携することで、借入も支援

ワンルームマンション投資の際には、銀行からの借り入れが不可欠になります。

金融機関は多々ありますが、その中で自分にあった金融商品を見つけることは難しいです。自分が金融商品に合わせていくしかありませんが、日本ワークスでは金融機関と連携することで、幅広い商品ラインアップを展開し、顧客はそれぞれ自分にあったローンを選ぶことができます。また日本ワークスでは顧客に見合う商品の提案も行なっています。ローン審査に関してもサポートを行なっているので、審査にも通りやすいです。

 

日本ワークスの営業マンは決して熱心すぎる営業活動をせず、強引な契約を迫ることもありません。悪く言えば消極的とも取れるほど落ち着いた対応の営業マンばかりです。そのためじっくり話を聞いた上で、判断したいという方にピッタリの会社です。ただし税務のフォローがないので、税理士などを探し、税務面の処理は自分で行う必要があります。

 

株式会社シノケンハーモニー:東証上場企業の実績と信頼

初めての不動産投資の場合、やはり実績と信頼のある上場企業に任せたいと感じるでしょう。

シノケンハーモニーが所属するシノケングループには、30年の実績と東証上場企業であるという安心感があります。マンションの供給戸数はグループ全体で2万戸を超えています。

シノケンハーモニーはそんなシノケングループの中で、ワンルームマンション経営による資産形成サポートを行うプロ集団です。

 

⑴シノケンハーモニーなら土地がなく、頭金が少なくてもでもアパート経営可能

シノケンハーモニーは、土地を持っておらず頭金が少ないという場合であってもアパート経営が可能であると断言しています。

シノケンハーモニーでは、自社開発した新築ワンルームマンションとプレミアム中古物件を取り扱っており、顧客の資産状況などにより、どういった物件への投資が良いのかアドバイスを行なっています。シノケンハーモニーの取り扱うプレミアム中古物件は会員のみへの紹介のため、ネット上には掲載されていませんし、他社でも紹介してもらうことはできません。

自社開発の新築ワンルームマンションは、デザインにこだわりを持っておりシノケンハーモニーは、「デザイナーズマンション」の生みの親とも言われています。マンション投資では入居希望者が住みたいと思えるマンションを作れるかどうかが大切なポイントになります。そのためデザインと機能性を重視しながら、資産価値を高め、魅力ある商品開発に尽力しています。その結果築25年以上の物件を含めても、シノケンハーモニーの平均入居率は99%を超えています。

 

⑴購入後も手厚いサポート

シノケンハーモニーの魅力は、購入後の手厚いサポート体制にあります。シノケンハーモニーでは建物・賃貸ともに自社管理を行なっているので、購入後の管理は全て代行してもらうことができます。またグループには建設会社も含まれることから、物件に20年間の地震保証も付けることができます。確定申告サービスも受けられるので、最初から最後まで安心して任せることができます。

 

⑵グループ会社のノウハウを最大限に利用できる

シノケンハーモニーはシノケングループに所属しているため、グループ会社の連携を存分に活用することができます。親会社にはアパート経営のノウハウが豊富にあり、グループの建設会社は施工ノウハウも持ち合わせています。管理業務を行うシノケンファシリティーズには3万戸を超える管理実績があります。

 

⑶オーナー満足度が高い

シノケンハーモニーでは物件購入の50%以上が、紹介かリピートでの購入です。この事実からも分かるようにシノケンハーモニーは、購入者からの満足度、評判、共に高いです。また購入者の大半が公務員や会社員という特徴があります。

 

シノケンハーモニーではシングル向けのマンションの足りない東京エリアの中で、駅から徒歩10分以内という立地にこだわってマンション開発を行っています。好アクセスを重視することで、空室リスクを軽減し安定的な賃貸経営をサポートしています。中古のワンルームマンションであれば、1,500万~2,500万円という手ごろな価格で購入することができ、想定利回りが10%を超える物件の取り扱いもあります。

 

株式会社FJネクスト:都内一等地のマンションを取り扱う

FJネクストは東証一部に上場しており、創業以来安定して業績を伸ばしています。

FJネクストの特徴は何と言っても、都心一等地のマンションを豊富に取り扱っていることです。取扱い物件の半数は、都心の港区、中央区、千代田区、新宿区、渋谷区、文京区、品川区、目黒区にあります。一等地のマンションのためどのマンションも入居率が非常に高く、中古で売りに出てもその人気から購入が抽選形式になってしまうケースがほとんです。

 

⑴マンションの開発から管理まで自社で行う

FJネクストの手がける自社開発マンションは、全て高級マンションです。ワンルームマンションであっても、重厚感があり、デザイン性にも優れています。

シングル向けのガーラ(GALA)マンションシリーズは、高年収のサラリーマンに人気のハイグレード物件のため、築年数が経過しても安定した需要があります。FJネクストはそんなガーラマンションの開発から施工、賃貸・建物管理まで全て自社で行なっており、管理力の高さにも定評があり、管理実績は1万6,000戸を超えています。ワンストップでサービスの提供を行なっているため、様々な不動産会社を回る面倒がありません。

 

⑵1万人が学ぶFJカレッジ

FJネクストではFJカレッジという名前で、セミナーを実施しています。FJカレッジは無料の不動産投資セミナーで、受講生は1万人以上にも登ります。FJネクストの物件は高すぎて買えないという方でも、このセミナーに参加すると不動産投資についての基本を学べるため、有意義なものになります。またニーズにあわせ、個別の相談会も実施しています。

セミナーに参加することに抵抗を感じる方は、FJネクストの運営サイトである「GARA NAVI」への会員登録から始めるといいでしょう。「GALA NAVI」ではマンション投資に関心のある方向けに、情報を発信しています。メルマガ登録を行なっておけば、有力情報を簡単にゲットすることができます。

 

⑶自社物件の買取も行う

FJネクストでは自社物件の買取も行なっています。そのためオーナーの中には、FJネクストで物件を買い、その売却益を利用し、また別の物件を買うという形で資産形成を行なっている人もいます。

 

FJネクストの物件は好立地のため、誰しも購入したいと思えるような物件ばかりですが、ハイグレード物件のため相場より売値が高いです。また抽選形式のため買いたくても買えないというデメリットもあります。

 

スカイコート株式会社:最も歴史のあるワンルームマンション販売会社

スカイコート株式会社はワンルームマンション販売会社の中で、最も長い歴史のある会社です。創業は昭和44年で、分譲戸数は3万3,000戸を超えています。

社名がそのままマンションブランド名になっているため、社名、マンション名ともに知名度は、ワンルームマンション会社の中でも群を抜いて高いです。

 

⑴簡素で必要最低限の設備を備えた中規模マンションがメイン

スカイコートの手がけるマンションの立地は、都内を中心に横浜、川崎にあります。物件は駅から徒歩10分であり、50部屋以下の中小規模マンションが中心です。

マンションの作りは簡素で、必要最低限の設備を備えたものです。駅からの距離が少し遠く、一般的なマンションと同じ作りということもあり、スカイコートのマンションは築年数とともに、入居者離れが起き、家賃収入が下がってしまうという傾向があります。

一方でスカイコートの中古マンションは安く買えるため、中古ワンルームマンション市場において絶大な人気を誇っています。またスカイコートには最長35年に渡るサブリースシステムがあるので、空室リスクを気にする必要もありません。

 

⑵マンションの総合管理からリニューアルまでも手がける

スカイコートではマンション総合管理事業からリニューアル事業まで、不動産に関する様々な事業を展開しています。そのため中古マンションであっても、リニューアルにより入居率の向上を図ることができます。

 

スカイコートは歴史のある会社のため、社員の教育もしっかりとされており、営業マンの質が非常に高いです。決して派手な会社でありませんが、堅実経営が魅力です。

 

最後に:ワンルームマンション投資を行う前に最低限やっておくべきこと

ワンルームマンション投資に関しては、ワンルームマンション業者が最初から最後まで手厚くサポートを行なってくれるため、初めての方でも不安なく始めることができます。しかし中には自社の利益しか考えていない業者もあるので、業者を見極める力を付けておく必要があります。

またワンルームマンション投資は、高額な投資になるため全てを業者任せにするのではなく、ある程度の知識を備えておくことをお勧めします。そのために行うべきことは以下の2点です。

 

⑴十分に情報収集を行う

ワンルームマンション投資は大きなお金の動く取引であり、一世に一度のことです。そのため投資を始める前には、十分な情報を収集しておく必要があります。情報の収集方法は様々ですが、1つにのみ頼るのではなく、多方面からの情報を集めることで、多角的視野から物事を見極めることができるようになります。

例えば書籍による情報収集は信頼性が最も高いですが、情報が古いという欠点があります。そのため最新情報はネットから収集するのが一番です。ただしネットにはデマや根拠のない情報も多数あります。また生の情報を聞き出すのであれば、セミナーに参加し、マンションオーナーと知り会い横の人脈を作ったり、不動産会社の営業マンと話をすることが一番です。こうして多方面から情報を集めることにより、最新かつ信頼できる情報を仕入れることができ、多角的に良し悪しの判断を行うことができます。

 

⑵信頼できる管理会社を見つける

ワンルームマンション投資は購入よりも、その後運営していくことが一番難しいです。そのため信頼できる管理会社に管理を依頼することが大切です。入居者向けのサービスが良く信頼できる管理会社であれば、空室による家賃の減収に頭を抱えることはありません。

管理会社による管理料の差はほとんどありませんが、サービス内容は大きく変わっています。そのためどこまでのサービスを提供してくれるのか、そしてどういった方法で入居希望者募集を行なっており、平均入居率は何%なのかを調べ、事前に比較検討しておくといいでしょう。長きに渡りパートナーとなる会社なので、管理会社選びは時間をかけてゆっくりと行うことをお勧めします。口コミサイトに掲載されている利用者の声は非常に参考になるので、必ず目を通しておきましょう。

 

ここまで行えば、ワンルームマンション投資に失敗することはありません。悠々自適な生活のために・・今やるべきことは決まりましたね!




簡易情報でのランキング※WEBで調べた

1位 住友不動産販売

国内最大手の住友不動産の家は、自社が管理する木材が使用された品質の良さで高い評判を得ています。木そのものが持つ温かみ溢れる空間は口コミでもとても住み心地が良いと満足度が高いです。


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2位 株式会社 FGH

FGH は特にワンルームマンションの売却に強いという特徴があります。ワンルームマンションを売却に出しても、なかなか買手がつかず悩んでいらっしゃる不動産オーナーも多い中、FGH は売却までにかかる期間が他社より短いです。日本で唯一「売却のセミナー」を実施している会社です。


TV出演実績
あり
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毎月2回
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3位 三井のリハウス

「初めて不動産の購入を考えているが、よくわからない」という方も安心して相談することができます。不動産の仲介業者は自社だけでなく他社の物件も紹介できますし、リハウスは自社だけでもかなりの数の売却依頼を持っています。


TV出演実績
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