所有する物件に空き部屋が一切なく、満室状態であっても家賃を滞納する入居者がいると、家賃収入が減り、本来得ることが可能な収益を得ることができません。
家賃滞納は入居者に滞納費を払ってもらえれば簡単に解決できる問題ですが、支払ってもらうこんな簡単なことが本当に難しいです。
払わないままの夜逃げしたケースも多々ありますし、強制退去を行うにもその手続きのためにオーナーには不要な経費がかかります。裁判沙汰になるともっと大変で、金銭的にも時間的にも負担を強いられます。
不動産投資を行う際は、収支シミュレーションを皆さん作成されますが、家賃滞納リスクまで盛り込まれていないシミュレーションも多いです。滞納のせいで投資後に、こんなに利益が少ないと思わなかった！と、思わぬ落とし穴に落ちてしまってはいけません。
家賃滞納は不動産オーナーにも、投資家にとっても絶対に解決させなくてはいけない急務の案件です。
そこで今回は家賃滞納問題について、一緒に考えていきましょう。
Q:家賃滞納が起こるのはなぜ？
A:悪意のないケースと意図的なケースの２種類がある
家賃滞納の原因は入居者によりそれぞれです。単に支払うのを忘れたというのが一番良い原因です。忘れているだけなので、一度の勧告ですぐに支払ってくれます。支払う意思はあったのに、急な病気で入院をし、身動きが取れない、長期の旅行などで支払うことができなかった、引き落とし口座にお金を入れたつもりになっていたなどのケースも同様、勧告をすればすぐに支払いを行ってもらえます。
しかし入居者の中には悪質な人も多く、最初から一円たりとも払う気などない人や面倒なことになる前まで払わず、裁判など面倒なことになりそうな時にだけ支払うという人もいます。
それよりさらに最悪なのは、音信不通になったり、入居者が行方不明になるケースです。
Q:家賃滞納を未然に防ぐためには？
A:入居者に家賃の支払いをしなければいけないと意識づけることが大切
家賃滞納を未然に防ぐためには、1ヶ月でも滞納が起こればすぐにアクションを起こすことです。
管理会社に全て丸投げするのではなく、オーナー自身が毎月の賃料入金についてしっかり確認しましょう。支払いが遅れるとすぐに通知を出し、入居者に家賃の支払いを意識づけることが大切です。毎月チェックすると頻繁に滞納をしている人が、目に止まりやすくなります。通常家賃滞納は1年1回あるかないかです。1回だけあった人は、単に忘れていただけの悪意のない人です。しかし１度ならず２度、３度。また2ヶ月以上滞納を放置する悪質な入居者には、法的手段を取りましょう。
ここでポイント！
家賃の支払いは銀行口座から自動引き落としをしているケースが一番多いですが、滞納した家賃に対してだけは、オーナーへ直接現金での支払いを求めることも滞納防止に効果的です。
Q:悪意を持った滞納への対処は？
A:契約解除、差し押さえ、明け渡し要求といった法的手段で対処
支払う気のない入居者や支払うと言いつつその約束を守らない入居者には、法的手段を取りましょう。法的手続きを取るためには、入居者に支払い意思がないことを証明しないといけません。そのため滞納が続いていること、そして繰り返し勧告をしてきたことを書面に残しておきましょう。家賃滞納のため支払いが確認できない場合、退去、解約、契約解除を行うと記載した内容証明を送付することも大切です。証明することができれば、強制執行が可能です。
Q:入居者が行方不明の時は泣き寝入り？
A:公示送達後、強制執行を行う
入居者が行方不明になってしまったり、夜逃げにされ、もぬけの殻になってしまっても泣き寝入りする必要はありません。まずは連帯保証人に連絡を取り、支払いについての相談をしましょう。
連帯保証人の責任において、部屋の明け渡しが可能です。
連帯保証人がいない場合は、公示送達をしましょう。公示送達とは相手の居所が分からない際に、法的に送達したものとする手続きのことです。
家賃滞納問題は不動産物件経営において、避けては通れないリスクの一つです。
入居者それぞれの性格や置かれている状況、経済事情により、簡単に解決することができる場合とできない場合があります。家賃滞納に関しては極力専門家の協力を仰ぐことが賢明です。
また人柄や経済状況などにより信用できないと、入居前審査の段階で不安を感じる人とは、契約しないという断固とした姿勢も大切です。支払う気のない人は、決してお金がないからという理由だけではありません。経済的に余裕があっても家賃を支払わない人はあんがい多いです。早く満室にして経営を軌道に乗せたいという気持ちも分かりますが、入居者を見誤り滞納などされると空室問題より更に面倒な問題に巻き込まれますし、不要な経費もかかります。目先の利益より長期的利益を考え、入居者の選別を行いましょう。
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