中古マンションを売却したいが、できるだけ希望価格で失敗せずに売りたいと考える方が多いのではないでしょうか。せっかく売却するのですから、納得した価格で売りたいと思いますよね。そのような方のために、失敗せずに中古マンションを売却するための価格交渉についてのポイントを紹介しましょう。
複数の不動産会社の担当者に査定してもらおう
中古マンションを売却しようと考えたとき、まずは不動産会社に聞いてみようと考える方もいることでしょう。
では、ここでポイントです。ある不動産会社に聞いてみたら、すぐに査定をしてくれました。担当者に言われた条件が希望通りだったので、そのまま契約してしまいました。
本当にこれで良かったのでしょうか。
運良く、その不動産会社がとてもよい会社で営業成績の良い担当者だった場合、もしかしたら希望通りの条件で本当に売ってくれるかもしれません。しかし、それは分かりませんよね。
不動産会社の担当者によっては高く査定をすることで契約し、売れないと言いながら売却までに価格をどんどん下げてしまうということもあるでしょう。
それでは、そのような失敗をしないためには、どうしたらよいのでしょうか。
まず、不動産会社に行く前に自分でできることがあります。それは周辺相場と市場を知ることです。同じ地域で同じ条件のマンションがどのくらいで売買されているのかを知ることで、おおよその相場が分かります。この相場を理解していることで、例えば不動産会社の査定金額が、相場よりも大幅に高い場合、なぜ相場よりも高いのかを確認しようという知恵を持つことができます。
また、現在は売り手市場なのか、買い手市場なのか、立地条件が買い手のニーズに合っているのか、ということを調べてみましょう。売り手市場の場合、売る側は設定した売却金額を値下げすることなく、多少待つことがあっても売ることができるでしょう。しかし、買い手市場の場合は、売れ残ってしまう可能性もありますので、値下げしなくてはなりません。また、街中や新しい商業施設が建つなど、マンションの立地条件によっては市場に関係なくニーズがある場合もあります。売却する時がどのような市場であるのか、ニーズはあるのかを知ることで、いくらで売れるのかということを自分で理解することができます。
このように、相場と市場を知っておくことで、不動産会社の担当者との交渉に役立てることができます。不動産会社の担当者により営業の方法も様々ですので、複数の営業担当者と話をし、知識を蓄えることで納得できる交渉をすることがよいでしょう。
中古マンションの価格に納得するために知っておきたい評価条件
中古マンションを納得して売るためには、評価条件を知ることが必要となります。
マンションの売却価格は、新築購入時が一番高く、20年経つ頃には新築時の半値以下となり、その後横ばいとなります。
それでは、マンションの売り時はいつになるのでしょうか。一般的には10年以内に売却することがよいとされています。10年を過ぎた場合、買い手も減る傾向にあります。また、1981年以降に建築確認を受けているマンションは、新しい耐震基準を満たしていることから、評価が高くなります。
そして、立地条件です。買い手はマンションを購入しようと考えた場合、住みやすい町を求めます。商業施設や交通事情がよい、病院や学校もあり、人口の集中した場所に住みたいと考える方も多いでしょう。このような住みやすい町に建っているマンションやこれから住みやすい町になっていく場所に建っているマンションは評価が高くなります。また、立地場所の地盤がしっかりしているなどの災害に対する強さもマンションの評価が高くなる条件です。
買い手がマンション購入時に希望する条件には、広さという点もあり、評価に影響します。最近では、リノベーションを施すことで、自分に合った住みやすいマンションを考える方も多いでしょう。リノベーションは部屋の広さは変えられませんが、部屋の中を自由に変えることができます。広ささえあれば自由な間取りにできますので、買い手も多くつく可能性があります。
では管理状態はどうでしょうか。買い手は、購入前に長く住める状態であることを求めます。共有部分に関して、組合を中心に積立金をすることで改修などが計画されているのか、積立金がきちんと蓄えられているのかということでも、評価が異なります。
このように様々な条件を考慮し、今持っているマンションがいくらで売れるのかということを理解し、交渉していくとよいでしょう。
査定金額に納得がいったら、売却時期を見極めます。一般的には3連休や長期休暇の時期、3月や9月などの転勤の多い時期に売りしやすい傾向があります。また地域により売却時期が異なる場合もありますので、調べておくとよいでしょう。
手数料などを引いた中古マンションの売却価格を知ろう！
不動産会社と契約し、中古マンションの売却を決める前に、実際に手元に入ってくる概算見積を確認しましょう。仲介手数料や印紙代、譲渡所得税、抵当権抹消費などがかかりますので、その金額を引いた価格が手元に入ってきます。
まず、マンションを売るには、仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が決められています。その上限を超えた手数料を支払う必要はありません。また、上限金額で請求をしなければならない訳でもありませんので、交渉してみるのもよいかもしれません。
そして、仲介手数料は成功報酬と言われていますので、売買契約が成立してから支払います。契約前に支払う必要はありません。
では、いつ支払うのでしょうか。支払いは売買契約をした時に半分、引き渡し完了時に半分が一般的です。
では他にかかる費用は何があるのでしょうか。
まずは、印紙税です。売買契約書は売買契約を交わす双方で各1枚ずつ必要になりますので、売る側は1枚分の印紙税を支払うことになります。売買契約書を1枚にすることで、印紙税の支払いを半分にすることもできます。この場合、売る側はコピーを保管します。
また、譲渡所得税も支払わなくてはなりません。譲渡所得税とは、マンションを売ったことで所得が生じ、その所得に所得税と住民税がかかることです。この譲渡所得税には軽減措置があり、マンションの保有期間が5年未満か、5年以上かで税率が変わります。譲渡所得を計算し、マイナスになる場合は税金がかかりません。自分で計算してみるとよいでしょう。
そして、売買時にマンションのローンが残っていた場合、売却金額からローンの返済残高が差し引かれ、抵当権を抹消する手続きが必要となります。抵当権の抹消は自分でもできますが、司法書士に依頼する場合には抵当権抹消費として手数料がかかります。
このように必要経費を知ることで節約できることは上手に交渉し、できる限り好条件で契約するために、契約前に概算見積を出してもらいましょう。なぜ、どうしてと思った時には、納得するまでしっかりと説明してもらいましょう。
知識を身につけ、中古マンションの価格を設定しよう
まずは、知識を身につけ、複数の不動産会社の担当者と話をすることで、どの担当者が信頼できるのかを見極めることが必要です。様々な知識を得ることで、不動産会社と上手に交渉することができます。
そして、自分でもしっかりと計算し、中古マンションを売却することで実際に手元に入ってくる価格がどのくらいなのかを理解しましょう。高い経費を請求されることや安い価格で中古マンションを売ってしまうような悲しい売買を避けるようにします。
手元に入ってきた金額が次への新居、老後、旅行など、新しい未来への希望につながるように、家族とも相談し、信頼できる人の意見を聞くことも大切です。納得できる売買にすることで大切な財産を守りましょう。
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