マンションやアパートなどの不動産査定を行う前に、査定を左右するポイントを理解していた方が損をせずに売却できます。
どの不動産会社を選択していくらで売却するのかによって利益は大きく変わるため、事前に必要な知識を蓄えておきましょう。
今回は査定時に注意すべき3つのポイントについて説明します。
マンション査定はどこに依頼すればいい？
マンションの査定を考えたときに、どのような不動産業者に頼めばよいか迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。
査定の依頼先として大きく分類すると、大手不動産業者、地元密着型不動産業者、不動産一括査定サイトの3つに分類できます。それぞれのメリットデメリットをチェックしていきましょう。
大手不動産業者
まず、大手不動産業者は、大手ならではの情報網の広さと販売チャネルの多さ、そして豊富な経験と実績がある点が大きなメリットです。
とはいえあくまで販売の前段階なので、社内の画一的な基準をもとに価格が出され、大手だからといって価格に特別なプラスアルファが加わるようなことはありません。
ただ、物件の相場を知るには非常に役立つうえに、ほとんどの大手不動産会社はインターネット上に無料の査定フォームが載っているので手軽に依頼ができます。
地域密着型不動産業者
特定の地域に密着して営業している地元密着型不動産業者は、エリアの特徴やニーズなど大手が気付かないような地域の事情を加味して査定価格を提示してくれる可能性が高いです。
ただ、インターネット上に入力用のフォームが無く、最初のコンタクトは電話や来店による問い合わせを前提としたものとなっている場合が多いため、若干手間がかかってしまうかもしれません。
不動産一括査定サイト
不動産一括査定サイトは、通常1社ずつその都度所有不動産の情報を伝えないといけないのに対して、複数の不動産業者にインターネットを使って依頼できるので、手間と時間が大幅に省ける点が大きなメリットです。
情報を伝えるのが一度で済むので比較検討がしやすく、近年利用者が増えています。
マンション査定は複数社に依頼しよう
基本的にマンションの査定依頼をする場合は、最初から1社に絞らず複数社に依頼をだす人がほとんどです。
複数社の金額を比較することで売却相場を把握し、比較した上で適切な不動産会社を選択できるので、少しでも高く売れる可能性が高まります。
手間をかけずに複数社へ依頼できる査定方法としては、やはりマンション一括査定サイトが一番おすすめです。
サイトによって参加している不動産会社の数やサービス内容が異なるので、1度各サイトを閲覧してから利用しやすいものを選ぶと良いかもしれません。
マンション一括査定サイトを通じて提示された査定価格や対応の仕方から、ある程度依頼する候補を絞り実際に物件を見てもらいます。
最終的に売却依頼をするのは1社ですが、そこに至るまでの過程では複数社で比較しながら適切な業者を判断しましょう。
マンション査定金額が高額すぎる業者には要注意
マンション一括査定サイトを使用する際に、提示された金額が高額であることだけを理由に依頼業者を決定するのはやめましょう。
例えば、A社2000万円・B社1980万円・C社2100万円・D社2500万円で提示されたとします。
金額だけを見るとD社に依頼したくなりますが、A社～C社を見れば分かるように、売ろうとしているマンションの相場価格は約2000万円です。
しかし、D社だけが2500万円と非常に高い値をつけており、このように物件を見ていない状態の査定段階で相場よりも非常に高い金額を提示してくる場合、2つのパターンが考えられます。
1つは他社よりもマンション売却のノウハウに長けている信頼できる業者であること、もう一方は知識や技術が未熟で価格相場を知らない業者です。
前者であれば高額で売却でき信頼性も高いので問題ありませんが、後者である可能性も0ではありません。
大手企業などは若手営業マンが多く、売却依頼を受けることだけに重点を置いている場合があります。
マンションに見合った金額でないと実際に売り出した時、売れ残りとなってしまうこともあるため慎重な対応が重要です。
どの業者に対しても「どうしてその価格になったのか」を問い合わせるようにしましょう。
ここで具体的な理由を述べた上で適切な金額を算出していれば、非常に信頼性の高い業者です。
金額だけではなく算出されるまでの過程にも着目すると、信頼できる業者を見つけやすくなります。
マンションの査定はどのように行うの？
査定には、実際の物件を見ずにオンラインでのやり取りのみの情報で行う、いわゆる「インターネット査定」と、事前のやり取りによる情報に加え物件を訪問調査して行う訪問査定があります。
インターネット査定は、物件の所在地や敷地面積、築年数、建物の構造などの基本的な情報だけで査定が可能です。
物件の周辺にある類似の取引事例や現在売り出している物件の相場をもとに、最低限の情報で査定価格を算出します。
インターネット査定は、複数の不動産業者に依頼するのに手間がかからない点が大きなメリットです。
なるべく多くの不動産業者に査定を依頼したい場合に適した方法であり、価格の精度がどうかというよりは、不動産業者を絞ることと、相場を知ることを目的としたものと考えるとよいでしょう。
一方で訪問査定は、不動産業者が訪問し、物件を一定の基準にもとづきチェックしながら目で見て確認する方法。精度の高い査定価格が提示される点が大きなメリットです。
訪問査定の基準は、不動産業者独自のものや業界共通のマニュアルを使用しているので、業者によっては多少のばらつきがあるかもしれませんが、実際に物件を見ているので簡易査定よりも物件の状態などが重視される傾向にあります。
このように、簡易査定は周辺地域の物件の標準的な価格（いわゆる物件の相場）を示し、訪問査定は相場を加味したうえで詳細な物件のプラス面とマイナス面を加えた現実的な売却価格を示していると言えるでしょう。
査定額の算出方法
不動産業者に依頼して出された査定額は、どのように算出されるのでしょうか。
マンションの場合は、築年数をもとに劣化状況を考慮しながら現在の建物価値を算出します。
具体的には、新築のときの標準単価（円／平方メートル）を求め、建物の基礎から柱や屋根、床など部位ごとの建材のグレードによって微調整を加え、現在どのぐらいの価値が残っているかの残存率を計算します。
過去にリフォームをしていればその内容によって残存率は上がり、反対に、一般的に考えられる劣化以上に劣化していれば残存率は下がることになるのです。
そして、残存率を反映した単価に延べ床面積を掛けて得られる価格に、日照、外観、省エネ住宅や太陽光設備などを考慮して最終的に現在価格を算出します。
土地の場合は経年劣化するものではないので、過去の取引事例や環境などの条件をもとに価格が算出されます。
土地の形状などその土地が持つ固有のもの、駅や商業地への近さなどの立地、隣接している道路幅や騒音などの環境、その地域の物件の流通性を考慮したうえで、査定額が決定するのです。
査定額の算出方法を知ることで所有する不動産のプラス面やマイナス面がはっきり見えてくるでしょう。
そして、どの結果を信じて、どの不動産業者が信頼できるかの大きな判断材料となります。
高額査定がいいとは限らない
意外と見逃されがちなことですが、不動産の査定価格は、高ければ高いほどいいというわけではありません。
その値段で買い手がつくというなら高いに越したことはありませんが、物件価格をあまりに高く設定すると、いつまでも購入者が現れないといったことにもなりかねないのです。
業者に物件を直接購入してもらう「買取」での売却であれば、そのまま評価金額通りに業者が買い上げてくれるので、より高額を提示する業者を選んでしまえばいいでしょう。
しかし、不動産業者に「仲介」を依頼し、一般の購入者を募るというのであれば、その見積もり業者の示す「金額」だけではなく、「その金額で本当に物件が売れるかどうか」も考慮に入れる必要があります。
基本的には買い手のつく範囲内での見積もり価格を提示してくれるはずですが、見積もりの担当者が評価を見誤ったり、物件やエリアへの知識に乏しかったりするような場合などには、時として無謀な価格評価が提示されてしまいます。
この点から見ても、複数の業者から見積もりをとっておくことは大切です。複数の業者の評価金額を比較しながら、担当者がその価格に決定した判断理由や、売買契約に至るまでの販売戦略についても詳しく尋ね、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。
査定前のリフォームはよく見極めて
売り手の中にはマンションを売却すると決めた後に、リフォームをする人がいます。
リフォームすれば内装を綺麗にすることはできますが、必ずしも正しい判断とは言えません。
例えば100万円の費用をかけてリフォームを行ったとしましょう。少なからず以前のものよりは修繕されるため、内覧時の印象は良くなります。
しかし、売却価格が100万円高くなるわけではないので、リフォームによって赤字となり、損をしてしまうことがほとんどです。
実は、壁クロスなど比較的修繕しやすい部分は売却価格にそれほど影響を与えません。
審査で重要視されるのは水道管などの見えない部分です。ただし、見えている部分でも水回りなど取り替えるのに費用がかかる部分は、不動産会社にとって金額を算出する上で重要なポイントとなります。
「リフォーム＝査定の価値を上げる」わけではないことを覚えておきましょう。これまでのリフォーム履歴などは審査に良い影響を与えることがあるので、事前に資料を用意しておくとスムーズに対応できます。
リフォームは必要ありませんが、内覧時に好印象を与えることに越したことはありません。いつ不動産会社や購入予定者が来ても良いように、室内は清潔に保っておきましょう。
マンションの査定評価を高めるアピールポイントとは
業者にマンションの査定を依頼すると、その会社から送られてきた担当者が物件の外観から中身までを詳しくチェックします。
戸建て住宅においてもマンションにおいても言えることですが、物件の評価を決めるポイントには、「売主の努力次第で評価を上げられるもの」と「売主がどう頑張っても評価を変えられないもの」との二種類があります。
担当者の評価を高めるためには、自分達で評価を高められる点をきちんと押さえて、それのみに特化したアピールを行うのが重要です。
物件をチェックしにくる担当社員は、言うなればマンション売買のエキスパートです。
最寄り駅からの距離や地価相場、築年数や配管設備の老朽具合といった様々な特徴から、物件の価値を総合的に判断します。
今挙げたような物件の特徴というのは、売主にはどうにも変えようのない事実なので、それらの調査は担当者の方に任せておいて、担当者には分からない「暮らしやすさ」の側面を中心に物件をアピールしましょう。
具体的には、台所や浴室の使いやすさ、防音や風通し、ご近所の雰囲気や静かさなどのアピールが効果的です。
駐車場が広くて大きい車でも停めやすい、周辺道路状況から交通の便が良い、近所の人に親切な人が多いなど、住んでみて初めて分かるプラス面は査定価格のアップにつながります。
また、これらは業者が営業する際のアピール面にもなり、買い主の購入の決め手となる場合があります。
それだけでなく、お隣との境界問題などのトラブル、物件での事故や事件、物件の設備の不具合などのマイナス面もしっかり伝えた方が良いでしょう。
隠していると後で判明したときに売主の不告知となり、業者との契約上のトラブルにもなりかねません。
ただ、プライバシーにかかわる問題などでなるべく多くの人に知られるべきではないことは、最終的に売却依頼を決めた業者にのみ伝えるのが賢明です。
マンション査定を大きく左右する「立地」
マンションの査定でまず重要になってくるのが、最寄駅からの距離。特に東京や大阪など、都市部ではこの点が非常に重要な点になります。
「最寄駅から徒歩10分以内」がプラスポイントになり、これ以上駅から離れてしまうとマイナス査定になってしまいます。
また、最寄駅がターミナル駅であったり、特急が止まったり新幹線が止まったりする駅の場合は、高く査定してもらえる可能性があります。
さらに都市部の場合、徒歩で複数の路線にアクセスできる立地のマンションは評価が高くなります。
一方で、地方の場合は駐車場の有無が重要視される傾向があります。
特に車での移動が前提になってるような地域の場合、1家に1台ではなく1人に1台車を持っているケースもあるでしょう。
敷地内に複数台駐車できるか、駐車場の費用負担はどれくらいなのかが査定金額において重要なポイントです。
それだけでなく、駅以外の周辺施設や環境も合わせてチェックされます。
徒歩圏内に買い物ができるスーパーやドラッグストアがあるか、学校や公園などがあるかが非常に大きく影響するほか、病院や郵便局、コンビニ、銀行、役場などが近くにあると査定額が高くなる傾向があります。
もちろん周辺の交通状況も重要です。国道や高速道路沿いにマンションが建っている場合、交通量や騒音で査定価格が変わってくることがあります。
マンションは部屋の位置も重要な査定ポイント
部屋がマンション・アパートのどの位置にあるか、というのも不動産査定で重要視されます。
不動産購入者・入居者は日当たりを気にする人が多いため、南向きであればそれだけ太陽が当たるのでプラス査定になります。
西向きや東向きだと少し日当たりが悪くなるので、南向きに比べるとプラスは望めません。
北向きの場合は、少しマイナスになる可能性があります。
また、部屋からの眺めも重要です。眺めのいい部屋は人気があるため、高い査定が期待できます。
同じマンションの同じ階でも景色の見え方は違うので、眺めのいい部屋は積極的にアピールするのがいいでしょう。
逆に眺めが悪かったり近いうちに視界を遮るような高層ビルが建つ予定があったりすると、折角の高層階でも査定額が下がることがあります。
ただし、高層階の場合はエレベーターの数や稼働状況、高層階専用のエレベータの有無が査定に影響します。これらがないと朝の通勤時間にエレベーターが込み合い、なかなか出発することができなくなるからです。
マンションの築年数や保守管理状態も査定額に影響する
この他にも、マンションの築年数や保守管理状態なども査定に大きく影響を及ぼします。
築年数は1981年に耐震基準が変わったため、それ以前のマンションは価値が下がる傾向にありますが、耐震工事などを行っている場合は必ず査定時に申し出ましょう。
マンションの訪問査定はどこをチェックされる？
マンションの訪問査定で少しでも高く評価してもらうには、不動産業者にいかに良い物件であるかをアピールすることがポイントとなってきます。
立地や間取りはもちろん、間取りや生活のスペースがどのぐらいとれるか、キッチンやバスルーム、トイレなど水回りを中心とした設備の使い勝手の良さや劣化状況もチェックされます。
また、家そのものの傷み具合や害虫被害の可能性などもチェックされるため、できれば対策をしておきたいところです。
そのほかにも、部屋や廊下にはなるべく物を置かないようにし、少しでも広く見せることで生活スペースの広さをアピールするのが良いでしょう。
家の換気をし、カーテンは開けて明るく快適な雰囲気をみせるのも重要です。
生活の中心となる玄関とリビングルームは特に重要で、できるだけ明るく広くみせるようにして、ニオイが発生しやすい水回りの場所は換気をしておきましょう。
インターネット査定で見落としがちなポイント
現在、マンション査定はインターネットを通じて情報を入力するだけで依頼が可能であり、以前に比べて格段に便利になっています。
インターネット査定を依頼するにあたって見落としがちなポイントをあげると、仲介手数料を利益とする不動産業者は売主だけでなく買主も大事な顧客であるという点です。
利益最優先とされないよう信頼できる業者を選ぶために相場観をしっかり持つことが大切なので、査定結果について納得するまで話をすべきでしょう。
そうすることでご自身の所有する不動産の価値を客観的に知ることができ、後々の効果的な販売活動へとつなげることが可能になります。見積もり査定をうまく利用して、自分に合った信頼できる業者を見つけてください。
マンション売却成立を見据えて長期的な戦略を
マンションの売却においては複数の業者から査定をとって比較し、実際に「売れる」業者とパートナーシップを組んでいくことが重要です。
多くの場合、マンションを売りに出してから購入者が決まるまでには、少なくとも数か月の時間を要します。
それまでの期間に何度も顔を合わせ、物件の広告や内覧の際の立ち会いなど、あらゆる面で契約成立の力になってもらうことになる業者なので、査定の価格だけでなく担当者の人柄なども踏まえて吟味しましょう。
マンション査定は業者が物件をチェックしにくるものですが、同時に売主が担当者をチェックできる貴重な場でもあります。
必要最低限のことを受け身に答えるだけでなく、積極的に質問やアピールをし、将来の売却成立に繋がるマンション査定にしてみてください。
マンション査定のポイント＆コツまとめ
これまで述べてきたようにマンション査定を依頼する上で、適切な不動産会社を選択することは非常に重要です。
賢い査定方法として一括サイトや訪問査定を依頼する際、大手と地域密着型両方の不動産業者へ連絡をした方が良いでしょう。
大手不動産は確かな売り上げ実績や広範囲の広告が魅力的ですが、地域密着型にもメリットは十分にあります。
地域密着型不動産の方が独自ルートを持っていたり、立地などにおいて地域特有の評価をプラスして高価格となったりする可能性だってあるのです。
システマティックな対応ではなく親身になって丁寧な対応をしてくれるのも、地域密着型不動産魅力の1つです。
今回ご紹介したマンション査定テクニックを駆使して、信頼性のある業者を見つけましょう。
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