万博で盛り上がりを見せる大阪のワンルームマンション投資
再開発が進み、賃貸需要が旺盛な大阪ではワンルームマンション投資が注目されています。
高層ビルが立ち並ぶ梅田・中之島エリアを筆頭に、大都市ならではの魅力が投資人気を支えているのでしょう。
そんな大阪でワンルームマンション投資が注目される理由は、人口流入による賃貸需要の高さと他都市より手頃な物件価格による利回りの高さにあります。
実際、大阪市中心部に限れば空室率はわずか5%前後と言われており、賃貸需要の高さから空室リスクが低く、安定した家賃収入が見込めるのが大阪市場の魅力です。
一方で物件価格は東京より割安な傾向があり、大阪ワンルームの期待利回りは約4.3%と東京（城南地区約3.7%）※より高水準と報告されています。
本記事では、そんな大阪でワンルームマンション投資を検討する際に押さえておきたいポイントを、相場動向、新築・中古物件の違い、信頼できる投資会社の紹介、投資のカラクリ（仕組み）やリスク、そして投資のメリットまで幅広く解説。
親しみやすい言葉でポイントを整理していますので、大阪でのマンション投資を成功させるヒントにぜひお役立てください。
※参照元：リノシーマガジン
大阪のワンルームマンション相場
大阪のワンルームマンション市場は、堅調な賃貸需要と比較的手頃な物件価格によって成り立っています。
まず賃貸需要について見ると、大阪市は近年も人口が微増傾向で、特に若年単身世帯の流入が続いているようです。
大阪府全体の賃貸住宅空室率は10.03%（2023年12月調べ）で、近隣の兵庫県（約13.8%）や京都府（約11.8%）より低く、東京23区とほぼ同等の水準※。
大阪市中心部（北区・中央区・西区・浪速区・天王寺区など）の単身向けマンション空室率は5%前後と極めて低く、梅田や難波といった主要エリアでは入居率95%以上が期待できる状況です。
つまり都市部ではほぼ満室経営が可能であり、ワンルーム投資において空室リスクが非常に抑えられる点が大阪市場の強みと言えるでしょう。
大阪市内でワンルームマンションを購入する場合、新築ワンルームは概ね2,000万円台前後、中古で築10年程度なら1,500～1,800万円、築20年超の古い物件なら1,000万円前後から見つかることもあります（立地や広さによって変動）。
東京では同条件の価格がもっと高額になるため、大阪は比較的少ない予算で購入しやすいエリアです。
こうした価格水準のおかげで、大阪のワンルーム利回りは平均4〜5%台が目安となり、東京よりも収益性で優位に立ちます。
物件の築年数やエリアによって利回りには差があり、都心の築浅物件は利回りこそ4%前後と低めでも賃貸需要が極めて安定している一方、郊外や築古物件では利回り6〜7%超えも期待できますがその分空室リスクや将来的な資産価値低下リスクも高まります。
まとめると、大阪のワンルームマンション相場は「手頃な価格帯＆高い入居率」に支えられ、全国的に見てもバランスの良い投資環境です。
特に大阪市内の中心エリアは再開発や大型プロジェクトが進行しており、将来的な地価上昇も期待できます。
例えば梅田・中之島エリアでは再開発「うめきた2期」などが進み、難波〜新今宮周辺でも再開発計画や新線（なにわ筋線）開業予定が控えています。
こうした都市の成長が不動産価値を下支えするため、大阪中心部の物件は中長期的な資産価値の安定性も高いと言えるでしょう。
一方で、市内でも郊外寄りのエリアや人口減少が予測される地域では将来的な需給バランスに注意が必要です。
エリアごとの人口動向も踏まえ、狙い目は今後も人口増加・賃貸需要が見込める都心部となります。大阪でワンルーム投資を検討する際は、こうしたエリア特性と相場観をしっかり把握しておきましょう。
参照元：ランドネット
大阪の投資用新築ワンルームマンション
次に、新築ワンルームマンションへの投資について考えてみましょう。
大阪市内では毎年、多くの新築マンション（ワンルームや1Kタイプ含む）が供給されています。
梅田・なんば・天王寺といった主要エリアでは、大手・地元デベロッパー各社による新築投資用マンションの分譲が活発です。
新築物件ならではの魅力として、まず最新の設備や綺麗な内装で入居付けしやすいことが挙げられます。
築浅であれば防犯設備やネット環境も整っており、若い社会人や学生から人気を集めやすい傾向があります。
また建物の構造が新しく耐震性能も現行基準なので、長期保有するにあたって安心感が高いのもメリットです。築後しばらくは大規模な修繕も不要なケースが多く、当面は修繕コストや設備故障リスクが低い点も魅力でしょう。
一方、新築ワンルームは物件価格が高めに設定されているため、表面利回りは中古に比べ低く抑えられる点には注意が必要です。
先述の通り、大阪市内の新築ワンルームは価格が2,000万円超となることも珍しくなく、その場合家賃から算出される利回りは3〜5%前後にとどまるのが一般的です。
実際、新築ワンルームマンション投資の表面利回りは3〜4%台が平均的とも言われています。
この水準はローンを活用して投資する場合、管理費・修繕積立金やローン金利等を差し引くと手残りがほとんど出ない（場合によっては毎月持ち出し）というケースもあります。
つまり新築物件は購入当初の家賃収支がトントンかマイナスになりがちで、将来的な売却益や家賃上昇など キャピタルゲイン頼みの部分も出てきます。
もう一つ押さえておきたいのは、新築マンション特有の「新築プレミアム」です。新築時の販売価格にはデベロッパーの利益や販促コストが上乗せされており、購入直後に中古市場に出すと価格が目減りしやすい傾向があります（購入した途端に資産価値が下がるイメージです）。
例えば新築時2,400万円で購入した部屋が、数年後には2,100万円程度の査定価格…という話もめずらしくありません。
新築物件は転売しようとすると購入直後に売却損が出やすいため、短期で売り抜ける投資には向いていません。
その代わり、長期保有してローン返済を進めつつ資産形成する目的であれば、新築の安心感は大きな強みとなります。
投資用新築ワンルームマンションのメリットとデメリット
メリット（新築）: 購入後しばらく修繕コストがかからず維持管理が容易。最新設備により入居付けしやすく、空室期間が短い傾向。建物価値が高く耐震性も安心。新品ゆえ心理的瑕疵がなく、高額所得者層にもアピールしやすい。
デメリット（新築）: 購入価格が高く利回りは低め（ローン返済後の手残りが少ない）。購入直後の資産価値下落が大きく、中古転売で損失が出やすい。初期費用・諸経費も高額になりやすい。高値で買っているため将来の値上がり益は期待しづらい。
以上を踏まえると、新築ワンルーム投資は「長期の安定運用」には適しています。
ローン期間中は手残りが少なくとも、完済すれば安定した家賃収入源になりますし、建物が新しい分トラブルも少なく初心者には扱いやすいでしょう。
ただし短期での売却や高い月々収益を求める場合にはミスマッチとなりやすいので、自身の投資方針に合っているかをよく検討する必要があります。
大阪の投資用中古ワンルームマンション
大阪市内には築20〜30年超のワンルームマンションが数多く存在し、中古市場も活発です。
中古物件最大の魅力は、なんといっても購入価格の安さにあります。先述の通り、築浅中古（築10年前後）でも新築より数百万円以上安く、築20年を超えると1,000万円以下で購入できる部屋も出てきます。
例えば「築25年・地下鉄○○駅徒歩5分・専有20㎡」といった条件なら、1,000万円前後で購入できるワンルームマンションも珍しくありません。
価格が抑えられる分、表面利回りは5〜7%台と新築より高くなるケースがほとんどです。
実際、大阪市内でも築古ワンルームで利回り7〜8%を謳う案件は見受けられ、うまく物件を選べば高利回りの家賃収入が期待できます。
中古ワンルーム投資のメリットとしては、利回りの高さに加えて実績データがある安心感が挙げられます。
すでに賃貸に出されている物件なら現在の家賃や入居状況、過去の空室期間などの情報を得ることができ、収支計画を立てやすいでしょう。
また中古の場合、減価償却費を短期間で計上できるため（築年数に応じ耐用年数が短くなる）、節税効果を得やすい側面もあります。
特に築古の木造アパート等に比べると区分マンションは減価償却期間が長めですが、それでも新築よりは早く費用計上でき、所得税対策として一定のメリットがあります。
さらに購入価格が低いということは、自己資金が少なくても始めやすいということでもあります。
頭金ゼロ・フルローンで買えるケースも多く、仮に現金を入れるとしても数百万円規模で済むため、不動産投資初心者でもハードルが低いのは中古ならではと言えるでしょう。
しかし、中古物件にはそれなりのデメリットやリスクも存在します。
まず建物の老朽化リスクです。築年数が進んだマンションでは、将来的に大規模修繕や設備交換が必要になる可能性が高く、そのための修繕積立金が不足していれば思わぬ出費が発生しかねません。
エレベーターや給排水管、防水工事など高額修繕が控えていないか、管理組合の計画を確認することが大切です。
また入居付けの難易度も新築に比べれば高くなり、築古物件は設備グレードや外観の古さで敬遠されることで、周辺に競合の新しい物件が増えると空室期間が長引くリスクがあります。
特にバス・トイレが一体の3点ユニットや、オートロック無し・ネット無料設備無し等、最近の入居者ニーズに合わない設備仕様だと賃料を下げても入居者獲得に苦労するケースもあります。
大阪の投資用中古ワンルームマンションのメリット・デメリット
メリット（中古）: 新築に比べ物件価格が安く、少額の自己資金で始めやすい。
利回りが高く毎月のキャッシュフローが出やすい。既存の家賃実績や入居率データがあるため収支計画が立てやすい。減価償却費を活用した経費計上により節税効果を期待できる。複数戸を購入することで分散投資もしやすく、リスク分散が可能。
デメリット（中古）: 建物・設備の老朽化による修繕リスクがある。入居者募集で新築・築浅物件との競合に不利になりやすい。ローン融資が物件の築年によっては条件厳しくなることがある（築古すぎると融資期間が短くなり返済負担増の可能性）。将来的に建替えや取り壊しとなるリスク。物件によっては耐震基準が旧基準で資産価値評価が低い場合がある。
中古ワンルーム投資では、物件ごとの個体差を見極める目利き力が重要です。
管理状況が良好で人気エリアにある優良な中古物件を選べれば、新築に負けない安定運用も可能でしょう。
しかし一方で、不人気エリアの古いマンションを安易に購入してしまうと空室続きで赤字になってしまう可能性もあるため、中古を選ぶ際は「立地の良さ」「管理状態」「競合物件の状況」を徹底的にチェックしましょう。
具体的には、最寄駅からの距離や周辺大学・企業の有無、商業施設や生活利便性、マンションの管理会社体制・修繕履歴、そして近隣の新築マンション建設計画などを確認し、長期にわたり需要が見込めるかを判断することが大切です。
大阪ワンルームマンション投資のからくりと注意点
ワンルームマンション投資は少額から始められる手軽さが魅力ですが、その裏にはいくつかの「からくり」や注意すべきポイントがあります。
不動産業者の宣伝文句や表面的な数字だけに惑わされず、仕組みを理解した上で判断することが大切です。ここではワンルームマンション投資によくある落とし穴をいくつか紹介します。
空室で収入ゼロのリスク
ワンルーム投資は部屋数1戸のみのため、入居者が退去すると即座に家賃収入がゼロになります。
複数戸所有の一棟投資と違い分散が効かないため、空室期間が続くとその間ローン返済や管理費の持ち出しが発生します。常に入居率99%とはいかない現実を織り込んで、空室リスクに備える必要があります。
サブリース（家賃保証）の誤解
業者によっては「〇年間家賃保証」等のサブリース契約を持ちかけて、空室リスクがないように見せることがあります。
しかし、保証賃料が相場より低く設定されていたり、契約更新時に保証賃料を減額されたりといったケースが多々あります。
最悪の場合、契約解除の条項により保証が打ち切られるリスクもあり、「サブリースだから安心」と鵜呑みにするのは禁物です。
収支が赤字でも気付きにくい
フルローンや低頭金で始めると、毎月の返済と諸経費を引いて手元キャッシュフローがマイナスになることがあります。
ところが減価償却費などの計上で帳簿上は黒字orトントンに見えるため、実際には持ち出しが発生していても把握しにくいという問題があります。
「節税になるから」と赤字運用を続けると、手元資金が減り続けキャッシュ不足に陥る危険があります。節税効果ばかり強調するセールストークには注意しましょう。
生命保険代わりには不十分
ローンを組むと団体信用生命保険が付帯し、自分に万一のことがあればローン残債がゼロになるため「生命保険の代わりになる」と言われることがあります。
確かに保障機能はありますが、保険金のように現金が残るわけではなく不動産という現物資産が残るだけです。
また、賃貸経営は継続する必要があり遺族にノウハウ負担がかかる点も無視できません。保険効果を過信せず、あくまで副次的なメリット程度に捉えましょう。
節税効果は限定的
ワンルーム投資で強調される節税メリットですが、実際には大きな節税にはなりにくいです。
減価償却による経費計上はできますが、区分マンションは建物比率が低め（土地値があるため）で減価償却額もそれほど多くありません。
節税はあくまで副次的なもので、節税ありきで赤字投資をするのは本末転倒と言えます。
以上が代表的な「からくり」ですが、要するにワンルーム投資は楽に儲かる話ではなく、リスクとリターンを正しく認識することが大切です。
悪徳業者の中には「年収○○万円でもOK」「年金対策になりますよ」と甘い言葉で勧誘してくるところもあります。
しかし投資なので、当然リスク管理と自己責任が伴います。物件価格が安い・ローンが付きやすいという表のメリットの裏には、以上のような落とし穴が潜んでいることを理解しましょう。
もっとも、これら注意点さえ押さえて戦略的に運用すれば、ワンルーム投資は決して「やめとけ」というものではありません。
実際に成功している投資家も多数います。次の章では、ワンルームマンション投資をやって良かったと感じるポイントについてポジティブな面を整理してみます。
大阪でワンルームマンション投資を「やってよかった」という声
ネガティブな面ばかりではなく、ワンルームマンション投資には多くのメリットも存在します。
ワンルームマンション投資のおもなメリット・良かった点を確認しましょう。
少ない自己資金でスタートできる
ワンルームマンションは一棟物件に比べ圧倒的に安価で、新築でも数千万円、中古なら数百万円台から購入可能です。
そのため高額な自己資金を用意しなくても融資を活用して始められるケースが多く、サラリーマンや初心者でも挑戦しやすい投資と言えます。
ローン審査も、区分マンションなら比較的通りやすい傾向があり、自己資金0円で始めた例も珍しくありません。
毎月安定した不労所得が得られる
うまく運用できれば、毎月の家賃収入から経費・返済を差し引いてプラスのキャッシュフロー（手残り収入）を得ることが可能です。
特にローン完済後は経費等を除いた家賃がまるごと手元に残り、年金代わりの安定収入になります。
銀行預金の利息や国債の利回りが低い中で、都心部ワンルームの実質利回りは2〜4%程度確保できることも多く、長期的な資産運用先として優秀です。
また、不況や株価の暴落などに比較的強いのも不動産収入の魅力です。不動産は実物資産であり、インフレ局面では物件価値や家賃が上昇する傾向があるため、インフレヘッジとして資産価値が目減りしにくいメリットもあります
団信による保険効果・家族への資産継承
ローンには通常団体信用生命保険（団信）が付帯するため、オーナーに万一のことがあってもローン残高はゼロになり、残された家族に無借金の不動産という資産を残すことができます。
これは生命保険の代わりとまではいかなくとも、大きな安心材料です。
さらに、現金をそのまま遺すより不動産として遺したほうが相続税評価額が低くなるため、相続税・贈与税対策にも一定の効果があります。
実際、現金1,000万円を残すより1,000万円の投資用不動産を残した方が課税額が減るケースがあります。不動産投資は資産を残しつつ税負担を軽減できる手段としても有用なのです。
資産形成と将来の選択肢拡大
ワンルームマンション投資を続けて実績を積むことで、さらなる融資を受けやすくなるメリットがあります。
1戸目のローンを完済した頃には信用力が増し、次の物件購入資金を金融機関から引き出しやすくなるため、複数物件を所有して家賃収入を増やすことも現実的になるでしょう。
また、長期保有の末に物件を売却すればまとまった売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性も十分あります。
不動産市況によっては値上がりすることもあり、実際に大阪でも再開発効果で中古ワンルームの価格が購入時より上昇した例も見受けられます。
毎月のインカムゲイン＋将来のキャピタルゲイン両面で資産形成に寄与する点は、他の投資商品にはない魅力です。
管理の手間が比較的少ない
不動産投資というと手間がかかるイメージがありますが、区分マンション1室のオーナー業務はそれほど煩雑ではありません。
多くの場合、賃貸管理は管理会社に委託できますし、建物全体の維持管理は管理組合と管理会社が行ってくれます。
オーナーは家賃の入金確認と年1回の確定申告程度で済むケースがほとんどです。
アパート一棟や戸建て賃貸のように、物件の隅々まで自主管理したり業者手配したりといった負担が少ないため、本業が忙しいサラリーマンや主婦でも無理なく運用を続けやすいのは大きなメリットです。
「気づけばローンが完済されていて、老後の安定収入が手に入った」という理想的な展開も夢ではありません。
以上のように、ワンルームマンション投資には少額で始められて安定収入を得やすい、資産を残せるといった多くの利点があります。
もちろんリスクも伴いますが、適切な物件選びと運用次第では「やってよかった」と胸を張れる成果を上げることも十分可能なのです。
大阪市の新築ワンルームマンション投資と今後の展望
大阪市は日本有数の大都市であり、単身世帯数の多さや経済基盤の安定からワンルーム需要が非常に旺盛な市場です。
現在も梅田・難波・天王寺といった中心エリアを筆頭に、各地で新築マンションの建設計画が進んでいます。特に2025年には大阪・関西万博（大阪万博）が控えており、その開催に向けてインフラ整備やホテル開発が進む中、民間の賃貸需要も盛り上がりを見せると予想されています。
また万博後も、IR（統合型リゾート）計画やなにわ筋線の開業（2031年予定）など大阪市の発展材料は豊富で、中長期的に見て大阪市内の不動産価値は底堅く推移するとの見方が多いです。
投資家にとって、このような都市成長の恩恵を受けやすいのが大阪市内の新築ワンルームです。
新しいマンションは人気エリアを中心に供給されるため、立地に恵まれた物件が多くなります。
例えば梅田エリアの新築タワーマンションは価格こそ高額ですがブランド力があり、資産性も高いですし、ミナミ（難波）周辺のコンパクトマンションは単身者の職住近接ニーズにマッチして安定した賃貸需要があります。
さらに天王寺・阿倍野エリアでは「あべのハルカス」周辺の再開発効果で街の魅力が向上し、新築マンションの分譲が相次いでいます。これら都心エリアの新築物件は、仮に利回りが低めでも空室リスクの低さと将来的な資産価値維持が期待でき、安全志向の投資家に選ばれています。
一方で、郊外区や周辺市での新築ワンルーム供給も見られますが、都市中心部に比べると賃貸需要の点で劣る可能性があります。
大阪市外（堺市や東大阪市など）で新築ワンルームを検討する場合は、駅前立地や大学近接といった確固たる需要源があるかを慎重に見極めましょう。
大阪市内でも、人口減少が予測されるエリア（例えば港区・大正区など湾岸部の一部や、北区でも郊外寄り地域）は長期的な需給に注意が必要です。
とはいえ、大阪市は全体として今後も賃貸需要が堅調と見込まれ、中心9区では2045年まで人口増加が予測されているため、基本的には大阪市内の新築ワンルームマンション投資は有望な選択肢と考えられます。
大阪で投資用ワンルームマンション売買ならFGHがおすすめ
大阪でワンルームマンション投資を成功させるには、信頼できる不動産会社選びも重要なポイントです。
不動産投資におけるパートナーとなる会社は、物件の紹介からローン手配、購入後の管理サポートまで関与するため、実績や専門性をよく見極める必要があります。
大阪には、大手不動産会社の支店から地元密着の仲介会社まで数多く存在しますが、特に投資用マンションに強い会社を選ぶことで安心感が違います。
例えば、新築ワンルームを数多く手掛けるデベロッパー系では大阪地盤の「プレサンスコーポレーション」などが有名で、駅近立地の投資用マンション分譲実績が豊富です。また中古の収益物件売買に強い仲介会社としては、東京本社ながら大阪支社を構える「ランドネット」や、地元密着で実績を積む中小業者などもあります。
なかでも注目したいのが、投資用不動産専門の仲介会社「FGH」です。
株式会社FGHは収益物件に特化した総合不動産会社で、全国でも数少ない投資専門会社のパイオニア的存在です。
特にワンルームマンションの売買に強みを持ち、オーナーから物件売却の相談を受けた際に他社よりも短期間で買い手を見つける実績があります。
また、FGHは物件売買の過去データを活用した独自のシミュレーションシステムを持ち、将来の収支予測や売却時期の判断材料を提供してくれるなどデータ重視のコンサルティングも魅力です。
さらに特徴的なのは、契約前に必ず徹底した物件調査（プロパティーリサーチ）を行い、物件の潜在リスクを開示。これにより瑕疵（かし）や管理上の問題で後々トラブルになることを未然に防ぎ、買主にとっても安心して購入できる取引を実現しています。
このようにFGHは投資家目線に立った手厚いサービスで顧客からの信頼が厚く、Googleのクチコミ評価でも高評価を得ている企業です。
大阪エリアでワンルーム投資を検討する際も、有用な情報源・相談先の一つとなるでしょう。もちろん最終的には、複数の会社から提案を受けて比較検討し、自分に合ったパートナーを選ぶことが大切です。
会社選びのポイントとしては、投資用物件の取扱実績、市場動向や利回りに関する知見、そして担当者の誠実さやレスポンスの良さなどが挙げられます。
悪質な業者に当たってしまうと、不当に高値の物件を掴まされたり不利な契約を結ばされたりするリスクもゼロではありません。必ず複数社の話を聞き、実績・評判を調べた上で信頼できる会社と取引するようにしましょう。
大阪は不動産会社の競争が激しいエリアでもあるため、投資家向けセミナーを開催している企業や、管理・賃貸までワンストップで対応できる企業などさまざまです。FGHのように投資家支援に特化した会社も活用しつつ、自分の戦略にマッチしたパートナーを見つけてください。
以上、大阪のワンルームマンション投資について相場から具体的な戦略まで幅広く解説しました。
大阪は高い賃貸需要に支えられた魅力的な市場であり、正しい知識と準備をもって臨めば資産形成の力強い味方になってくれるはずです。
ぜひ本記事の内容を参考に、無理のない計画で大阪でのマンション投資を検討してみてください。
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