ワンルームマンション、売るなら今が絶好のチャンス！
最近、中古マンション市場が活況を呈し、特に投資用ワンルームマンションの価格が急騰しています。
東京カンテイの調べによると、首都圏の中古マンション平均価格を見ると、2018年当時は約3,348万円でしたが、2024年には6,000万円超という水準にまで高騰しました。
これは6年で資産価値が約1.8倍にもなった計算となり、後悔や不安を感じていたオーナーにとって朗報です。
本記事では、2018年前後に投資用ワンルームマンションを購入した方が、なぜ今が売却の絶好機なのかを、最新の市場データを交えながら詳しく解説します。
不動産市場の急騰で“塩漬け物件”が復活
ここ数年で、不動産市況は大きく様変わりしました。
特に2020年以降、新型コロナ流行を経ても価格は上昇を続け、2023年から2025年にかけても下落することなく四半期ごとに上昇しています。
不動産投資情報サイト「健美家」の市場動向レポートによると、全国の区分マンション（ワンルーム等）の平均価格は2023年4～6月期に約1,447万円だったものが、2024年4～6月期には約1,994万円まで上昇しました。
わずか1年で30%以上も価格が上がった計算となり、同期間に一度も価格が下落していないことがわかります。
この価格上昇にともない、投資利回りは7.5%台から6%台後半へ低下。いわゆる利回りの圧縮が進んでおり、それだけ高値でも買いたい投資家が増えていることを意味します。
実際、中古マンション市場では売り出し価格を上回る成約価格がつくケースもめずらしくありません。
通常は売主が設定した売出価格より成約価格が低くなるのが一般的ですが、2023年後半以降の首都圏では一部で買い手が殺到し、競り上がって売出価格超えで成約する物件も増えているのです。
このように、需要が供給を上回る売り手市場となっている今、ワンルームマンションオーナーにとっては絶好の売却チャンスが到来しています。
2018年購入組も救われる？塩漬け覚悟の物件が高騰でプラスに転じる
「2018年前後に営業担当に押されて投資用ワンルームを買ってしまい、ずっと塩漬け状態」というオーナーの方も多いかもしれません。
当時は購入直後からローン返済や維持費が家賃収入を上回り、毎月の持ち出し（赤字）が発生していたケースもあるでしょう。
さらに築年数の経過に伴って資産価値は下がりやすく、通常であれば時間が経つほど売却価格は下がっていくのが不動産投資の常識でした。
実際、「マンションの場合、築10年経つと新築時より20～25％、20年経つと約50％も価値が減少する」とも言われています。
そのため本来であれば、購入後しばらくして売ろうとしても購入価格を大きく下回る価格でしか売れず、“大損”になりかねないタイミングだったと言えるでしょう。
しかし、近年の市場高騰によって状況は一変しました。
前述のように、首都圏中古マンション平均価格は2018年の約3,348万円から2024年には6,000万円超へ急騰しています。
これは一部の都心高額物件の影響もありますが、投資用ワンルームの市場も同様の上昇トレンドです。
「オリンピック前に不動産はピークを迎える」とも言われていましたが、蓋を開けてみればコロナ禍を挟んでもなお上昇を続け、2023年～2025年にかけて過去最高値圏に達しています。
このおかげで、当時は売れば損失必至と思われた物件が、今なら購入時と同等かそれ以上の価格で売却できる可能性が出てきました。
例えば2018年に新築・フルローンで購入したワンルームでも、現在の相場であればローン残債を完済してなお手元にキャッシュが残る（利益が出る）ケースも増えています。
ずっと赤字運用が続いていた方にとって、「負債」を「資産」に転換するチャンスが到来しているのです。
特に毎月の収支が常に赤字で「このまま持ち続けても回復の見込みがない」状態なら注意が必要です。
赤字物件を無理に抱え続ければ、収益どころか持ち出しがかさんで文字通り“負債”と化してしまいます。
しかも前述の通り建物は古くなるほど価値が下がるため、売却のタイミングを先送りすればするほど売れる価格も下がってしまうのです。
今回のような市場高騰局面は、「多少損してでも手放そう」と思っていた物件さえ条件次第では損失無し、あるいはプラスで売却できる可能性をもたらしています。
物件価格が上昇している今だからこそ、条件の良い価格で手放せる可能性が残されており、ワンルームマンションを売却する千載一遇の好機が到来したわけです。
もちろん、物件やエリアによって事情は異なりますが、東京都心部や大阪市内など需要旺盛なエリアでは特に価格上昇の恩恵を受けています。
一方で郊外や人口減少が懸念される地域の場合、将来的な賃貸需要に不安が残るかもしれません。
そうしたエリアの先行きに不安がある場合も、将来空室リスクが高まる前に高いうちに売却する決断が賢明です。
この先訪れるかもしれない市場転換点……ワンルームマンションは今が売り時
現在は売り手市場とはいえ、この状況がいつまでも続く保証はありません。
むしろ専門家の見立てでは、2025-2026年がワンルームマンション市場の転換点になる可能性が指摘されています。
その大きな理由が金融・税制面の環境変化です。
まず、住宅ローン減税（住宅ローン控除）の期限が迫っています。
住宅ローン残高に応じて所得税が控除されるこの制度は、本来2024年末で終了予定でしたが、一旦2025年末まで延長されています。
しかし2026年以降は未定で、この減税措置が終わればローンを組んで物件を買う負担が増大します。
投資用ローンには直接関係ない面もありますが、住宅購入者全体の購買余力低下に繋がり、中古マンション市場の需要減退要因になり得ます。
住宅ローン金利が低い今のうちにワンルームマンションを売却
さらに、日本銀行の金融政策転換による金利上昇リスクも見過ごせません。
長らく続いたマイナス金利政策が解除されつつあり、実際2024年7月には日銀が長期金利目標を引き上げる方針を発表しました。
これを受けて、民間の住宅ローン金利も今後上昇が見込まれています。
投資用ローン金利も上がれば新規投資家の利回りは悪化しますし、購入意欲の減退に繋がるでしょう。
住宅ローン金利が大きく上昇すれば、中古マンション市場が冷え込み価格が低下するリスクがあると専門家も警告しています。
現に金利が低い今だからこそ需要が増えて売却しやすいのであり、その前提が崩れれば「せっかくの高値で売れるチャンスが消えてしまう」かもしれないのです。
ワンルームマンションは大規模修繕の前に売るべし
もう一点、物件固有の要因も考慮が必要です。
築年が浅いうちは高値維持が期待できますが、やがて築12～15年頃に訪れる大規模修繕の時期が迫ります。
修繕が行われれば見た目は綺麗になりますが、その後は修繕積立金の増額など維持コストが上がるケースが多く、購入希望者から見ると管理費負担の重い物件になりがちです。
また、修繕前でも直前になると「いずれ大規模修繕で一時金が必要かも」と懸念され、買い控え要因になり得ます。
したがって、大規模修繕の前に売るのが基本的には有利とされています。
2018年頃に新築購入したワンルームマンションは、2025年時点で築7～8年程度でしょう。
築10年を迎える前に売却してしまえば、「築10年超」「築20年超」といった価格下落の節目を避けられます。
時間が経つほど建物価値は逓減し、賃料も下がりやすくなりますから、高値で売れるうちに売却する判断が重要です。
以上のように、現在の高騰相場は永遠には続かない可能性が高いことを念頭に置いておきましょう。
特に金融緩和の終了と金利上昇、減税メリット消失という二つの波が目前に迫っており、市場が冷える前に「売り逃げ」しておくのは有力な選択肢です。
もし「もう少し値上がりするかも」と欲張ってタイミングを逃すと、一転して買い手が付きづらくなり値下がり局面で売る羽目になるリスクもあります。
まさに「勝ち逃げ」ならぬ「売り逃げ」するなら今がチャンスなのです。
高く・スムーズに売却するコツ：信頼できる不動産会社に相談を
「よし、ワンルームマンションを売ろう！」と決めたら、次はいかに有利な条件で売却するかを考えましょう。
高値売却を成功させるためのポイントを押さえておけば、数百万円単位で手取りが変わる可能性もあります。
以下にワンルームマンションを高値で売却するコツを解説します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
最初から一社だけに頼まず、複数社に査定を出して比較検討しましょう。
不動産会社によって査定額や得意分野が異なるため、相見積もりを取ることで適正価格の見極めができます。
特にワンルーム投資物件の場合、ワンルームマンション売却に強く実績豊富な会社を選ぶことが重要です。
なかには知識の浅い売主につけ込み安値で買い叩こうとする業者も存在するため、探すのがめんどくさいからと安易に売却を任せるのは避けてください。
エリアに精通した会社を選ぶ
依頼する会社は、その物件のエリア特性に精通しているかも重要です。
人口動向や周辺の賃貸ニーズ・競合状況を熟知した業者であれば、適切な販売戦略と価格設定ができます。
地域に不慣れな業者だと適切な売出価格を見極められず売却が長引いたり、安値で手放す結果にもなりかねません。
知名度や手数料の安さだけでなく、その地域の市場動向に詳しく取引実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
売却方法（仲介か買取か）を検討する
不動産の売却には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介売却は、不動産会社に買主探しを依頼し、市場に公開募集して一般の買手に売る方法です。
時間は多少かかりますが、複数の買主から競争入札になることで高値が期待できるメリットがあります。
一方、買取は不動産会社（業者）が直接物件を買い取ってくれる方法で、早く確実に現金化したい場合に適しています。
ただし、買取は買い手が業者一社に限定されるため、価格は市場相場より低めに設定される傾向があります。
ざっくり言えば、「仲介＝時間をかけて高く売る方法」「買取＝スピード重視で早く売る方法」です。
ご自身の状況に応じて選びましょう。
売却スケジュールとタイミングを計画する
需要が高まる時期に合わせて売り出すのも効果的です。
一般的に新生活シーズンの1～3月、秋の転勤シーズンの9～10月は中古マンションの需要が増える傾向があります。
逆に買い手探しが難しい時期（お盆や年末年始）は避け、繁忙期に間に合うよう半年前から準備するのが理想です。
タイミングを逃さないためにも、早めに動いて余裕を持った計画を立てましょう。
FGHならではの売却メリット：スピード買取と豊富なネットワーク
売却先としては、信頼できる実績豊富な会社に依頼するのが肝心です。
たとえばFGHはワンルームマンション投資に特化した企業で、売却時にも強みを発揮します。
FGHでは仲介による高値売却はもちろん、状況に応じて直接買取にも対応しています。
同社はワンルーム専門で18年の実績があり、優良な購入希望者ネットワークに一斉アプローチできる体制が整っています。
平均して売却開始から引き渡しまで80～90日（約3ヶ月）程度で進めており、これは業界ではかなり短い方。
仲介でもスピーディーに買主を見つけ、高値で売却できるノウハウがあるのです。
また、FGHはサブリース契約付き物件や空室物件など、他社で敬遠されるようなワンルームマンションでも積極的に相談に乗る姿勢を打ち出しています。
公式サイトでも「サブリース付き・空室中など難しい案件も安心してお任せください」と明言しており、18年間で築いた独自ネットワークを駆使して納得価格で最短4日のスピード売却も可能とのこと。
売却を決断したら、まずは信頼できる不動産会社に査定と相談を依頼しましょう。
査定は無料で行ってくれる会社がほとんどなので、「売るか迷っている」という段階でも気軽に問い合わせてみるのがおすすめ。
複数社から話を聞く中で、より条件の良い売却先や方法が見えてきます。
ワンルームマンション売却を迷っているなら「今」しかない
2018年前後に購入した投資用ワンルームマンションをお持ちの方にとって、今は絶好の売却チャンスです。
市場環境の追い風により、本来なら損失を覚悟していた物件でも損失なし・場合によっては利益を出して売却できる可能性が出てきました。
不動産価格の高騰は永遠に続くものではなく、むしろ金利上昇や制度変更を控えた2025年以降に反転リスクが高まっています。
高値で売れる今のうちに売却し、キャッシュを手にしておくことは非常に合理的な選択と言えるでしょう。
大事なのは、タイミングを逃さず行動に移すことです。
「もう少し様子を見て売ろう」「もっと高値で売れるかも」と先送りにしているうちに市場が冷え込めば、せっかくの好機を逃してしまうかもしれません。
ワンルームマンションの売却を少しでも検討しているなら、すぐに信頼できる不動産会社へ相談してみましょう。
ワンルームマンションを売却するタイミングはもちろん、売値をはじめとした具体的な数字も見えてきて、判断がしやすくなります。
さまざまな要因が重なり、ワンルームマンションを手放すなら今が絶好のチャンスです。
この機会を逃さず、大切な資産をベストな形で現金化しましょう。
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