物件を売りたいと考えた時。希望額で売れることが一番です。
しかし希望額と市場価値に乖離が出てしまうと・・売ることは非常に困難です。
高すぎると、見向きもされませんし、かといって市場価格より安値で売る結果になってしまっても、もったいないですよね？
価格がコロコロ変わってしまうのも良くないので、最初の売り出し価格というのは非常に大事です。
そこで不動産物件売却価格の決め方やポイントについてご紹介します。
土地価格の決め方４種
土地のみを売買するケースと土地と物件がセットになった不動産を売買するケースの両者が考えられますが、どちらにせよまずは土地の価格を設定する必要があります。土地価格の決める際の指標に、下記４種を使うことがあります。
①地価公示価格
地価公示価格とは、土地の価値を表す価格で、国土交通省が毎年1回、土地を調査し価格を決めます。土地価格の基準となる大切な価格です。
②路線価
路線価とは、路線・道路に面する宅地の1m当たりの評価額です。
③固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税支払いの際の基準となる価格です。
④基準地価
基準地価は都道府県が毎年1回公表しているもので、土地取引価格の審査基準価格として設定されています。
土地価格は公示地価と基準地価を指標として使い、決められるケースが大半です。
物件売却価格を決める際の流れ
物件を売却する際は、市場価格が目安になります。市場価格は実勢価格とも言われており、過去の似たような取引事例から算出された価格です。
物件の売却価格は下記５つの流れで決まります。
①希望売却価格
希望売却価格は売主がこの価格で売りたいと、独断と偏見で決めたものです。いくらで売りたいと思うのかは、売主の自由です。
②査定価格
査定価格は不動産会社が実際に建物を査定し、出した価格です。
③売り出し価格
売り出し価格は、売主が決めた希望売却価格と不動産会社が査定し出した査定価格を調整して決められた価格です。この売り出し価格で、実際に市場での売り出しが始まります。
④購入希望価格
購入希望価格は買主が希望する購入価格です。買主としては少しでも安く買いたいので、売り出し価格よりも安い価格で、購入希望額を出します。
⑤成約価格
成約価格は売り出し価格と購入希望金額の折り合いがついた価格です。
同じ条件でも不動産会社によって、査定額に大きな違いが出るのはなぜ？
①不動産会社により得意とする物件が違う
不動産には様々な種類があるように、不動産会社によっても得意とする不動産と不得意とする不動産があります。マンションを得意とする会社に戸建ての売却を依頼しても、正確な査定額を出すことができません。マンションを得意とする会社にマンションの売却を依頼すると、正確な査定が期待できます。
つまり売りたいと思う不動産とその不動産を得意とする会社とがマッチすると、査定額も高くなるのです。
②各社により相場の考え方が違う
相場が上がることが予想されている場合、通常は市場価格より少し高い価格をつけ、売り出しますが、強気の会社ではかなり高い価格をつけ売りに出します。どれほど高い価格をつけるかは、不動産会社の相場の捉え方により変わります。
③過去に似た事例の取引実績がある
過去に似たような事例の取引実績があると、売れる見込みが高いとされ、高い値段で売りに出すことがあります。つまり取引実績の多い会社ほど高い査定額を出してもらいやすいのです。
不動産鑑定士に評価依頼をすることも
不動産会社の査定額に納得できない際は、不動産鑑定士に物件の評価を依頼することもできます。
鑑定方法は３種類あり、不動産により鑑定法は異なります。
①原価法
原価法は再調達原価をもとに、鑑定を行う方法です。
売りたい不動産と同じ物件を一から建設するとします。その際にかかる費用から、経年劣化などの価値の低下分を差し引いた額が現在の価値という鑑定方法です。
②取引事例比較法
取引事例比較法は、似たような条件の過去の取引事例から、物件の価値を算出する方法です。
取引事例比較法が最も基本の鑑定法です。
③収益還元法
収益還元法は将来に渡って対象不動産が生み出す利益を計算して、現在の価値を算出する方法です。
収益還元法は投資用物件の価値算出の際によく使われます。
不動産物件には１つとして同じものがない
不動産物件には１つとして同じ物件が存在しません。マンションの区分売りなら、隣り合う部屋は同条件じゃないか！と、思うかもしれません。しかし同じマンションでも間取り、部屋の方位、部屋の汚れ具合などそれぞれ違います。
不動産価格は土地の形、面積、方位、接する道路状況、間取りなどにより変わります。そのため物件には一つとして同じものがなく、これを「個別性」と呼びます。
また同じ物件でも取引する時期により、価格が変わることもあります。
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