不動産投資を成功させるための具体的な手法

不動産投資は扱う額が大きいので一つの失敗が、大きな損失を生みかねません。無計画に投資を、始めるのはまさに自殺行為。投資に興味をお持ちの方は、成功させるためのノウハウをきっちりと頭に入れておきましょう。

 

3大リスクに備え、リスクヘッジを行う

不動産投資には「3大リスク」というものがつきものです。3大リスクとは、経済的リスク、運用リスク、建物損壊リスクです。

リスクヘッジとは将来的に起こるリスクに備え、準備しておくことです。不動産投資成功者はリスクヘッジを行い、失敗を回避しています。ではどうやってリスクヘッジを行えばいいのか、みていきましょう。

 

経済的リスク ー金利上昇・消費増税—

不動産投資における経済的リスクとは、金利上昇と消費増税です。

このリスクを回避するためには、金融機関の選び方が重要になってきます。ローンを組んで購入される方や融資を受ける方は、必ず自分で金融機関を選びましょう。親切な不動産会社であれば、金融機関の紹介まで行ってくれ、話をつけてくれることもあるようですが、初めての不動産投資で失敗してしまう原因の一つはこれです。右も左も分からないまま、不動産会社に任せきりになってしまい、融資先も決めてくれるというのは、正直かなり助かります。自分で選ぶ手間や面倒から解放されるので、不動産会社に言われるがまま判を押す方はとても多いのです。

しかし融資の交渉を自分で行うと、良い金利を提示してくれることがあります。金融機関のローン金利は定期的に変動しているので、自分で目を光らせておくことも大切です。不動産会社の営業マンは多数の顧客を抱えているので、一人の顧客のためにここまでしてくれません。良い金利で融資を受けるのであれば、自分でアンテナを張っておくしかないのです。

また金融機関は1社で話をつけようとしないでください。2、3社でも少ないくらいです。最低でも5社は話を聞くべきです。複数の金融会社で融資の話をすることで、交渉力がつきますし、他社より優遇された金利を提示していることもあります。

金利や消費税はたった1%上がるだけでも、投資額によっては大きな出費になります。最初の金融機関選びで、勝負の半分はついているので、面倒だと思わず精力的に動くことが大切です。

 

運用リスク —空室・地価下落・家賃滞納ー

不動産投資における運用リスクとは、空室、地価下落、家賃滞納です。投資用物件を購入する前に、20年後、30年後を想定しましょう。少子高齢社会が進み、人口は減少すると予想されています。おのずと地価も下がっていくでしょう。しかし単に人口が減少すると言っても、主要都市と地方では、減少の仕方に大きな違いが出ます。

また駅が近い物件や家賃が安い、使いやすい間取りなどなど、様々な事情で、20年後に想定されうる社会的な変化に、ほとんど影響されない物件もあります。

例えば単身向けのマンションの借り手が減り、空室が増えたとしても、家族世帯をターゲットに変更し、間取りを変えることで借り手が増えることもあります。

空室、地価下落リスクはつきものですが、一概に地価が下がり、空室も増えるとは言えないのです。様々なリスクや環境の変化を考慮し、一つ一つの物件に対し想定されうるリスクを考えましょう。

管理会社に管理を任せる場合は、依頼する前にその会社についてしっかり調べることも大切です。インターネットが普及した現在では、昔よりも簡単に調べられるようになりました。管理会社選びで失敗する人は数えるほどしかいませんが、それでも管理会社とのトラブルや倒産などのリスクも想定されるので、管理会社選びも疎かにしてはいけません。

家賃滞納リスクは、避けては通れない問題です。富裕層にのみ貸し出していたとしても、富裕層=お金を支払ってくれるとも限りません。富裕層の方が逆にお金にシビアであったり、出し惜しみをすることさえあるのです。滞納はされないようにと考えるではなく、最初から滞納されるかもしれないという姿勢で臨むことが大切です。その上で、滞納リスクを回避するために、下記の方法をとりましょう。

①家賃が期日までに支払われないと、入居者に即連絡をする

1ヶ月分の滞納からすぐに対応しましょう。1ヶ月分の滞納ならしょうがない、そのうち払うだろうと、多めに見るオーナーもいます。しかし1ヶ月分払わないで済んだとなれば、2ヶ月目、3ヶ月目も払わなくなります。また注意されるまでは、払わない借り手もいます。そのため期日までに支払われない場合、すぐに対応することが大切です。優しさを捨て、毅然とした態度で臨むことが大切です。

②2ヶ月以上の滞納で、保証人に連絡する

今現在、借り手との関係が馴れ合いになってしまっているオーナー様は、今すぐにでも家賃を払うように促し、それでも支払わない場合、保証人に連絡しましょう。

その他、クレジットカード払いに対応したり、定借にすることも有効です。

オーナーに有利な条件が増えれば増えるほど、借り手は減りますが、人気物件であれば多少条件が悪くても、借り手がいなくなることはありません。

物件の種類や条件によって、バランスを見ながらどこまでの条件であれば、借り手を減らすことなく、条件の良い契約を結べることができるのか見極めましょう。

 

建物損壊リスク —災害—

不動産投資における建物損壊リスクとは、自然災害などにより建物が被害を受けると修繕しなければいけないというリスクです。

そのリスクヘッジとして欠かせないのは、災害保険の完備です。これは必ず必要です。

火災保険に加入されるオーナー様は、全体の8割を超えますが、残りの2割のオーナー様は火災保険に加入されていません。火災なんて起こることはまずもってないから、火災保険なんて不要だと考えるようですが、火災保険は何も火災だけをカバーしてくれるわけではありません。地震以外の被害、例えば落雷や雪災、風災、盗難にも対応している万能な保険なのです。火災保険への加入は必要最低限です。

プラスαとして、地震保険にも加入しましょう。地震大国である日本なのに、不動産物件オーナー様の地震保険への加入は3割ほどです。これだけ頻繁に地震が起こっているのに、殆どの方が地震保険に入っていないのです。地震により建物が崩壊すると全てを失いますが、数十万円の保険料で、全てを失うことを防ぐことができるのです。保険に加入すべきか、加入すべきではなのかの答えはもう出ていますよね?

その他、予想される被害への積み立ても大切です。

 

不動投資をする上で、予想される全てのリスクにおいてリスクヘッジを行いましょう。リスクヘッジを行うと、まさかの事態にも対応できます。不動産投資に成功するも、失敗するも自分次第なのです。不動産投資は確かに手間や面倒がかかりますが、その分リターンも大きく、資産形成もできます。安堵できる将来が約束された投資なので、あとはリスクを回避し、発生したリスクに対しても、柔軟に対応することです。




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