ワンルームマンションを高値で売却するには？
キャピタルゲインを狙ったワンルームマンション投資の出口戦略では、投資目的で買ったワンルームマンションを取得価格より高値で売ることが重要です。
インカムゲインを狙った投資でも、ローンの残債が残らないだけの売却益を得ることが大切でしょう。特に現在では新型コロナウイルスの影響により景気が落ち込み、高い利回りを期待した投資用収益物件の利益が思うように上がらず、売却を検討している人も少なくありません。
キャピタルゲイン・インカムゲインどちらを狙っているにせよ、出口戦略として少しでも高い価格でワンルームマンションを売却することが大切になってきます。
この記事では、投資用ワンルームマンションの売却についてフォーカスし、仲介と買取どちらがより良いのかといったポイントやワンルームマンションの売却に強い不動産会社をランキング形式で紹介していきます。
ワンルームマンションを売却するなら、仲介？買取？
ワンルームマンションを売却するには、仲介と買取という2つの方法があります。仲介と買取にはそれぞれにメリットとデメリットが存在するため、まずは自分にはどちらの方法が合っているのかを確認してから売却することが大切です。
| 仲介 | 買取 | |
| 買主 | 個人の顧客 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 相場価格 | 相場より安値
|
| 売却までの期間 | 4ヶ月〜 | 3ヶ月程度 |
| 瑕疵担保責任 | 有 | 無 |
仲介でワンルームマンションを売却する際のメリット・デメリット
ワンルームマンションを仲介で売却する一番のメリットは、相場価格で売却することが可能であり、相場価格以上でも売却できるケースも多い点です。
仲介でワンルームマンションを売却する場合は、まず不動産会社に不動産価格の査定を依頼し、査定額を基準に売り出し価格を決めます。その後、不動産会社が物件の広告を出し、広く一般に買主を募ります。買主は一般から募るので、不動産投資初心者からベテラン投資家までさまざまです。
なお、ワンルームマンションの売却希望価格が相場より高い場合は、成約に結びつけることが難しく、売却までの期間も長くなってしまいます。「期間が長くなってもいいから少しでも高い値段で売却したい」という場合は、高い価格のまま募集し続けることも可能です。
また、仲介でのワンルームマンション売却では、売り出しを開始し始めた際に顧客からの反応が良く、さらに値段を上げても売れると判断した場合、価格を押し上げられるなどの柔軟性もあります。
仲介でのワンルームマンション売却は、いつ買取希望の顧客が現れるか分からないので、売却までの期間がケースバイケースです。
「相場より安くてもいいから早く売りたい」という場合は4ヶ月前後のスピード成約も可能ですが、相場より高い値段で売りに出し、売り買主が割高感を感じる場合は成約までに何年もかかることもあります。
そして、仲介でワンルームマンションを売却する際は「瑕疵担保責任」を負わなければならない点に注意しましょう。瑕疵とは、目に見えない欠陥のこと。売却した不動産に瑕疵があった場合、売主がその責任を負わなければいけません。つまり、売る際に発見できなかった設備の不具合などを、売却後に買主から指摘された場合は修繕の責任を負います。
瑕疵担保責任の期間は通例で3ヵ月程度ですが、その期間内に見つかった瑕疵については責任が問われるため、相場より高値で売却できたのに修繕費がかさみ、結果的に相場と変わらない売却価格になってしまったというケースもあります。
瑕疵担保責任は売主にとってデメリットですが、契約上なくすことも可能なので、コントロール可能なデメリットとも言えます。
買取でワンルームマンションを売却する際のメリットとデメリット
たとえば、リサイクルショップに不用品を持っていくと査定がはじまり、その場で買取金額を受け取ることができますが、ワンルームマンション売却における買取も同じシステムです。
売却を希望するワンルームマンションをを不動産会社が買い取り、売主が行うのはどこの不動産会社に買い取ってもらうかを決めるだけ。ワンルームマンションを一旦不動産会社が買い取るので、広告を出して買い主を募る手間が省け、その期間分早く売却できます。買取の場合、買取依頼から成約までおよそ3ヶ月程度で現金化が早いというメリットがあります。
さらに、買取の場合は個人と不動産会社の取引になるので、瑕疵担保責任を負う必要がありません。メリットの多いようにみえる買取ですが、大きなデメリットとも言えるのが、相場より安く買取されるケースが大半であるという点です。
不動産会社では買い取った物件に対しリフォームなどを行い、付加価値を上げ再販します。つまり、売却価格から買取金額と諸経費を引いた額が、不動産会社の利益となるため、不動産会社はできるだけ安く買い取りたいのです。
なお、再販した際の瑕疵担保責任に関しては不動産会社が負うので、売主が責任を問われることは永久にありません。
ワンルームマンション売却は、仲介と買取どっちが良い？
仲介で売りに出すか、買取を依頼するのかは売主の希望次第で変わります。ワンルームマンションの売却はもちろん、戸建てやアパートの売却でも同じことが言えるでしょう。1円でも高い売却を望むのであれば仲介、1日でも早い現金化を望むのであれば買取という選び方もできます。
売却スケジュールに余裕があるのであれば、まずは仲介で販売活動を依頼し、一定の期間内に買主が見つからないのであれば買取に切り替え、不動産会社に買取を行ってもらうというどちらの良い所取りをしたハイブリット型の売却方法も可能です。
一概に仲介と買取のどちらが良いとは言えませんが、スケジュール設定や正確な物件の査定のために、信頼できる不動産会社選びが重要です。ここからは、ワンルームマンション売却に強い会社のデータを集め、ランキング形式でご紹介していきます。
ワンルームマンション売却に強い会社
投資用ワンルームマンションを購入するのは、ほとんどが不動産投資家です。そのため、不動産投資家が注目している不動産会社で売却を依頼した方が売れやすくなります。
不動産会社は日本に１万社以上存在しますが、その中でもやはり投資用ワンルームマンション売却の実績が多い会社を利用することが一番でしょう。不動産投資家はリピートして同じ会社を使うことが多いため、売却実績の高さはそれだけ売却する不動産を買ってもらえそうな潜在的顧客も多いという解釈もできるでしょう。
ワンルームマンション売却に強い不動産会社：F G H
FGHは、投資用ワンルームマンションをはじめとした収益物件を専門に取り扱う不動産会社です。創業以来中古マンションの売買仲介を一筋に営業を行っており、今では中古マンション売買と言えばFGHと言われるまでに成長しています。
収益物件や不動産投資に関するセミナーも頻繁に開催しており、「参加するだけでも勉強になる」「不動産投資初心者でも理解できた」と評判です。
また、セミナーの参加者の多くは不動産投資に興味のある人ばかりなので、仲介を依頼した物件をこうした潜在的顧客に向けてアピールしてくれます。F G Hは海外にも子会社を持っているので、外国人富裕層の物件購入も期待できます。
F G Hは外国人の中でも特に中国人富裕層への売り込みに強みを持っており、中国人富裕層は相場より高値で購入してもらえる可能性が高く、売却相手として非常に魅力的です。口コミでも評価が高く「初心者に一から丁寧に教えてくれた」「専門性が高く、セミナーの内容がしっかりしている」「売却すべきか、保有すべきかアドバイスをくれた」などといった意見がありました。
三井のリハウス
大手の安心感を得たい方には、三井のリハウスがおすすめです。三井のリハウスは30年に渡り仲介売却実績No.１を維持してきた不動産会社です。知名度は抜群なので、投資に興味がないという人でも名前くらいは知っているでしょう。
三井のリハウスは決してワンルームマンション売却専門という訳ではありませんが、幅広い不動産売却を得意としており、ワンルームマンションの仲介にも高い実績があります。
三井のリハウスが提供するSmart Analyzer for Ownersを利用すると、WEB上でご売却を検討しているマンション情報を入力するだけで、実際に取引された90万件を超える成約事例をもとに、自動で推定成約価格を提示してくれます。
不動産の価値を概算でも知っておくことは、仲介でも買取でも判断基準の一つになるので利用したことのない人は一度利用してみるといいでしょう。
レイニッチ
レイニッチは平成14年の会社設立以来、中古ワンルームマンションの投資を専門に行う不動産会社です。中古ワンルームマンションの投資に特化した会社は全国でもめずらしく、多数の投資専門サイトやアプリに物件情報を掲載してくれるので、成約が早いという強みがあります。中古ワンルームマンションに特化していることもあり、専門性が高く知識も豊富です。
ランドネット
不動産の仲介ではなく、買取での売却をお考えであればランドネットがおすすめです。ランドネットは、不動産クラウドファンディングという新しいサービスを提供する不動産会社です。全国のワンルームマンションの売却にも対応しています。ランドネットの買取では最短1時間で査定を行い、買取価格を提示してくれます。価格に折り合いがつくと最短2日で買取・現金振り込みを行ってくれるそうなので、このスピード感は業界でもトップクラスと言えるでしょう。
買取ではランドネットと直接契約を結ぶため、仲介手数料無料で匿名での取引も可能です。状態の悪いマンションでも買取を行ってくれるので、状態が悪く仲介でも高値での売却が期待できないという人におすすめです。
住友不動産販売
住友不動産販売は三井のリハウスに次ぎ、業界No.２の仲介実績を持つ不動産会社です。三井のリハウス同様、住友不動産販売も業界大手なので、利用する上で安心感があります。住友不動産販売の強みは直営店舗数が不動産会社の中で最も多く、地方に住んでいても利用しやすいという点です。
地方の物件であっても全国の店舗間ネットワークを活かし、首都圏にも情報が流れ全国で物件の宣伝をしてもらうことができます。都内のワンルームマンションの売却は寡占状態になっていますが、地方だと掘り出し物も多いとわざわざ遠方の投資家が物件を購入するケースも多々あり、全国に物件をアピールできるというのは大きな強みでしょう。
ワンルームマンション売却時はローンの残債と売却益に注意
ワンルームマンション売却時に注意して頂きたいのが、ローンの残債と売却益の差額です。「ローンの残債を上回る程度で不動産の売却を行うことができた」と安心していても、仲介手数料や譲渡所得税などの税金を支払うと、ローンの残債以下になってしまい損をしているケースもあります。
これでは売却しても利益が残らないばかりか、赤字になってしまいます。仲介や買取が決まった際には、売却益からローンの残債や諸経費を差し引いたとしても利益が残るようにシミュレーションし、事前に税理士などに差額損ができないか確認することが大切です。
ワンルームマンション売却時には詐欺に注意！
新型コロナウイルスの流行により景気の悪化が進み、不動産市場もその影響を受けています。しかし、そんな中でも最も下落リスクが低いとして都心部の中古ワンルームマンションへの投資は人気で、マンション売買が活発に行われています。
東京都の単身者世帯数は、2015年以降増加傾向で推移しており、2040年には11％増となると予想されています。安定的に利益を確保できるワンルームマンションであれば、景気の流れに左右されずに高値での売却を期待できる可能性が高いです。不動産会社によって査定価格は異なり、仲介か買取かによって利益も変わってしまいますが、慎重になり過ぎても売却のチャンスを失ってしまうので、まずは信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
ワンルームマンション売却に強い会社ランキングの上位に位置する会社であれば、どこの会社を選んだとしても安心してマンション売却が任せられるはず。まずは気になる会社を何社かピックアップし、実際に相談してみましょう。
ワンルームマンション売却時には詐欺に注意！
ワンルームマンション投資を行う上で気をつけなければいけないことの一つが詐欺です。残念ながら不動産投資詐欺の被害に遭われた方は、多数いらっしゃいます。詐欺被害者の多くは、高所得の高齢者だと認識されている方も多いかもしれませんが、実際はそうではありません。
最近では、20〜30代のサラリーマンを狙った詐欺も増えています。「20〜30代のサラリーマンは融資を受けるのが難しいから」「自分は年収が低いから」と、自分は大丈夫だろうと決めつけてはいけませんか？
20〜30代のサラリーマンは確かに1,000万円の融資を受けることが難しいですが、住宅ローンであれば組める可能性があります。悪徳業者はこの“住宅ローンを組めば大丈夫”と言う点を利用し、ワンルームマンション投資を進めるのです。
ちなみに、住宅ローンで投資を行うのは立派な契約違反。業者は契約違反にならないために、一度投資用物件に住むことでこの違反をなくすなどの偽装工作を、あの手この手で行いますが、違反が銀行にバレると全額返済を迫られることになります。
以上のようにワンルームマンション投資を行う上で、詐欺に遭うかもしれないという危険は、年代や資産状況に関係なく、誰もが気をつけなくてはなりません。
ベテランの投資家や法人・機関投資家ですら詐欺に騙されているのが現実。ご存知の方も多いでしょうが、大手住宅メーカーである「積水ハウス」ですら、土地取引において63億円を地面士グループに騙し取られているのです。ワンルームマンション投資詐欺に騙されないためには、まずどんな詐欺があるのか知ることが大切です。
そして詐欺とまではいかなくても、不動産会社の口車に乗ってしまい不要契約を結んでしまったり、損をしたりすることがないように、ワンルームマンション投資の注意点についてもしっかり押さえておきましょう。
ワンルームマンション投資の前に知っておきたい基礎知識
有望な投資用ワンルームマンションが多数存在する場合、この物件もいいな、あの物件もいいなと迷ってしまいますよね。そこで「仮押さえのために手付金を支払っておくといいですよ」とアドバイスを受けるかもしれません。
手付金を支払っておけば、優良物件をキープでき、他にいい物件が出てくるとキャンセルしてしまえばいいと考える方も多いでしょう。しかし契約内容によっては、手付金を支払いキャンセルした場合は、債務不履行になり手付金を没収されてしまうことがあります。
契約内容を精査した上で契約し、自分にとって不利な条項が載っている契約には契約しない、各種士業に相談するなどの対策を行い、不動産業者の大丈夫と言う言葉を安易に信じてはいけません。
本当にその物件や土地が存在するのか、現地物件を確認することも大切です。実際に手付金搾取詐欺の被害にあった人の中には、実体のない物件や住所が価値のない山奥の土地になっていたこともあるようです。
「早くしないと他の人に取られてしまいますよ！」と、悪徳不動産会社の担当者はできるだけ早く契約をするように迫ってくることも多いですが、本当に手付金を支払っても大丈夫なのか石橋はしっかり叩きましょう。
婚活に乗じた不動産投資詐欺
結婚をしたいと考えているアラサー、アラフォー女性は非常に多く、そんな女性の恋心と焦る気持ちを利用したワンルームマンション投資詐欺が存在します。
不動産投資詐欺のはじまりは、基本的にマッチングアプリや婚活パーティーです。こうした場所では男性に突然声をかけられても不審に思うことが少なく、むしろ素敵な男性だったら嬉しくて不信感を持つこともないでしょう。
婚活パーティーなどでは女性側も、職業や年齢などを事前に記入しなくてはいけないため、不動産投資詐欺業者からすると、事前に女性の資産状況を把握できる絶好の場なのです。
さらに“婚活パーティーで知りあった”というきっかけは違法性を問うことが難しいので、裁判でも婚活パーティーで知り合うという点に限っては被害とは言えない可能性があります。
婚活に乗じた不動産投資詐欺は、デート商法とも言われますが、最初のデートですぐに投資を持ちかけることはありません。最初は家族のことや趣味のこと、今度のデートのことなど普通のカップルの会話です。何度かデートをするうちに付き合うことや体の関係を持つこともあります。
女性側が心を許したと感じ取ると、男性は本来の目的を果たしにきます。結婚のことを考えるなら、一緒に住めるマンションがあったらいい、子供ができたら働くことが難しいから不動産投資して不労収入を得た方がいいなどと、結婚という言葉を使い、言葉巧みに投資を誘ってきます。
そして男性が言うこともあながち間違いではないため、女性側も納得して投資を行います。また詐欺師は事前に女性の年収や職業、貯蓄も把握済みです。どの程度の物件なら買わせることができるのかをあらかじめ知っているのです。婚活に乗じた不動産投資詐欺では、男性が「いい不動産会社があるから」と紹介してくれるパターンがほとんどです。
そして男性は事前に女性の職業や年収をリサーチしているので、その情報を不動産会社に共有し、不動産会社は女性側に投資できる範囲内の物件を紹介します。不動産会社との面談はトントン拍子に進み、契約が終わった時点で、付き合っていた男性と音信不通になり、はじめて自分が騙されたことに気づくのです。
不動産会社と契約を取り消そうとしても、その頃には契約を取り消すことができなくなります。ローンの返済と失恋、騙されていたショックに多くの女性の心はボロボロになってしまいます。
婚活に乗じた投資詐欺に騙されないためには、男性が不動産投資の話を始めた段階で怪しいと疑うことが大切です。恋は盲目と言いますが、冷静に男性を見極めて下さい。少しでも怪しいと思った場合、マンションへの投資は断りましょう。投資をしなくても結婚するのか、投資をしなかったら逃げていくのか、それが詐欺師と真剣な交際を望む男性かの見分け方です。
源泉徴収票の書き換え詐欺
所得の低い人やローン返済実績のない人は、銀行から融資を受けることが非常に難しいです。そこで悪徳不動産業者は、努めている会社から発行される源泉徴収票を改ざんすると言う詐欺行為を行います。
年収が審査基準に足りていない場合も、年収をごまかすことで審査を通らせることができるのです。源泉徴収票を改ざんすれば確かに審査は通りますが、これは立派な犯罪です。
もし犯罪の片棒を担ぐことになってしまえば、投資家本人が文書偽造罪と詐欺罪で捕まります。スルガ銀行でも昨年、銀行残高の改ざんが問題になりました。大手の銀行でもこうした詐欺的行為が行われていたのです。不動産会社に書き換えは大丈夫、責任はこちらで取るなどと言われても決して信用してはいけません。
実際に訴えられてしまった際に、不動産会社が責任を取ることは絶対にありません。苦しむのは騙されてしまった投資家本人だけです。
満室を装った詐欺
「買うなら満室の今がチャンス」だと、マンション購入を持ちかけてくることがあります。しかし実態は満室というわけではなく、詐欺グループのメンバーが満室にするために、一時的に入居していることもあります。
購入が決まった段階で、退去者が続出し、聞いていた利回りが実現できないことがあるのです。また、地域によっては、売却できるような買い手がつかないマンションを売りつけている場合があるため注意が必要です。
満室を装った詐欺に遭わないためには、過去から現在に至るまでの入居者情報の資料を見せてもらうことが大切です。不自然に入居者が増えていないかなどおかしな点が入居者にないか確認してみて下さい。
海外不動産詐欺
円高が進むと増えるのが海外不動産詐欺です。海外の不動産は新興国であれば、好立地・好条件の物件を安く買うことができます。海外の不動産なので言葉も分からない、現地に行くのも至難の技ということで、不動産業者に言われるがまま契約してしまうことも多いです。
しかし数年前にはカンボジアの架空不動産売買詐欺で、FIRSTという不動産会社の社員が13名も捕まりました。今でも日本のどこかで海外不動産詐欺を働いている業者がないとは言えません。海外不動産は言葉の壁や法律、文化の違いがあるからこそより慎重にならなくてはい毛ないでしょう。
現地で裁判になった場合にかかるお金と手間は、日本で裁判を行う場合に比べ雲泥の差。現地の方を理解していないと、裁判に負けることさえあります。海外不動産は安く買えるという点が最大のメリットですが、デメリットについてもよく考え、慎重に行いましょう。
女性のいる場で契約を迫る詐欺
マンション投資は高額なお金が動くため、決断が難しいこともあります。「冷静に判断すると買いの物件ではなかったかもしれない」という迷いをなくすために、不動産会社の担当者はサクラ女性のいる飲み屋に連れて行き、そこで契約を迫ることがあります。
男性の「女性の前で恥ずかしい姿を見せたくない」「カッコつけたい」という気持ちを利用して、女性の前で断ることを心理的にできなくさせて契約させてしまうのです。その場のノリで大きな取引を結んでしまうことは非常に危険なため、本当に購入すべき物件なのか冷静に判断し、購入して下さい。女性のいる場で接待を受けた場合は、怪しいとセンサーを働かせることも大切です。
また本当に買うべき物件であれば、わざわざ女性のいる飲み屋に連れて行かなくても、欲しいと思う人が沢山いるので売れます。接待を受けるのは裏があるからだと知っておくことも大切です。
二重譲渡詐欺
不動産投資において、詐欺師の行う手口の一つに二重譲渡があります。二重譲渡とは１つしかない物件を２人の人に売却することです。二重譲渡は不動産投資詐欺の中でも、見抜くことが非常に難しい詐欺の一つ。二重譲渡が行われた際には、先に所有者として認められた方が所有権を有します。
つまり、早くしないと物件が買えて喜んでいる間に自分ではない第三者が先に登記を行ってしまい、物件を手にすることができなくなるのです。二重譲渡詐欺に合わないためには、登記をする前にいつ登記されているのか日付や所有者を確認しましょう。そして不動産を取得したらすぐさま登記を行い、法的に所有権を主張できるようにしましょう。
グレーゾーンの隙間を狙った詐欺
法的に完全に黒のものは、詐欺師も捕まるリスクが高まるのでなかなか手を出すことができません。完全にホワイトゾーンの投資は詐欺師ではなく、通常の不動産会社の仕事です。そこで詐欺師が狙ってくるのは、法的に違法とも合法とも言い難い“グレーゾーン”を狙った詐欺です。
完全に違法の詐欺であれば騙される側もおかしいと気付きやすいですが、グレーゾーンに関しては、こちらもおかしいとは気付きにくい厄介なものです。グレーゾーン詐欺の一例を挙げると、アパートやマンションを１棟買いする場合、内見の際に見た部屋は全てフルリフォーム済みだったからと安心して契約したら、ほかの部屋がボロボロで酷い有様だったといったケースがあります。
また、満室経営が何年も続いているアパートだったから安心して購入したのに、近くの大学や大工場が廃校になったり潰れたりといった理由で住む人がいなくなり、数ヶ月の間に部屋がガラ空きになってしまったと言うケースも存在します。
周辺情報の調査は足を使えば自分でもできることなので、近く周辺で変わったことが起きないかなど購入前に入念に調べておくことが大切です。
ワンルームマンション専門不動産会社の甘い言葉にはご注意
ワンルームマンション投資詐欺に騙されないためには、不動産会社の囁く甘い言葉に注意することが大切です。
「必ず儲かる」「絶対成功する」という言葉は胡散臭いと感じる方も多いかもしれませんが、他の言い回しで言葉巧みに根拠のない情報を与えると、信じてしまうものです。不動投資初心者には、価格と価値の釣り合ってないない物件や何年も売れ残っているような物件を売ろうと必死になることも多いです。
知識のない状態だと言われるがままに購入してしまい、後々損をすることがあるため、どんな言葉に気をつければいいのか知っておきましょう。
クーリング・オフができる
「クーリング・オフができるから、解約すれば大丈夫」と言い、ワンルームマンション購入を迫ってくることがあります。しかしワンルームマンションをはじめとした不動産投資においては、クーリング・オフが適用されないケースもあります。
クーリング・オフ制度は、宅建業者が事務所以外で契約した場合に適用されるものなので、宅建業者はではない場合や事務所以外で契約を結んだ場合には、クーリング・オフが適用されないのです。ワンルームマンション購入時には、安易にクーリング・オフという言葉を信じないようにして下さい。
家賃保証があるから安心
物件を購入した後の運営に不安を持つ方も多いでしょう。「本当に入居者が入るのか」「計画通りに家賃収入を得ることはできるのか」と、不安がつきまとうのは当然のことです。そんな不安を解消するのが、家賃保証システムこと、通称「サブリースシステム」です。
サブリースシステムを結ぶと、全部屋を不動産会社が一括して長期間借り上げてくれます。そのためオーナーは、空室について悩むことはありません。空室による利回りや返済が心配なオーナーには、不動産会社もサブリースシステムを勧めることが多いです。しかしサブリースシステムは基本的に不動産会社にとって有利な契約になっています。
そのため定期的に家賃の見直しが行われ、当初より家賃が減額されていくので、想定より家賃収入を見込むことができません。また、途中解約によって違約金が発生してしまうこともあります。
サブリースシステムは短くて5年、長くて30年という長期契約。契約する前には内容についてよく調べることが必要で、家賃が保証されるから安心だという理由だけで契約してはいけません。
購入希望者が他にもいるから、早く契約した方がいい
不動産会社の中には他にも購入希望者がいるから早く契約した方がいいと、契約を急かしてくることがあります。本当に他に購入者がいるかどうかは確かめようがありません。しかしそう言われると、気がせってしまうのは確かです。
しかし、不用意に購入や手付金の支払いを急かしてくる業者があれば、一度冷静になって本当にその物件を購入すべきかどうか考えるべきです。契約を急ぐ業者は、手続きを行った後に連絡が取れなくなったり購入後に物件に問題が発覚したりすることもあります。
どんな物件であっても、優良物件であれば他に検討者がいるのは当たり前。そのため検討者がいるからと焦っていてはいけません。もし出遅れた場合は、縁がなかったと諦めましょう。優良物件は一度逃してもまた見つけることができます。失敗を活かして、次回は優良物件を一足早くゲットすればいいだけの話です。
高利回り物件・将来確実に値上がりする
「この物件は高利回り」「将来確実に値上がりする」こんな言葉にも注意が必要です。高利回りの物件は築年数が経過していることが多いので、修繕費用がかさむというケースが多く、修繕費用を考えると一概に高利回りとも言えないのです。
築年数の経過している物件に関しては、今後の修繕費もしっかりと考えた上で、利回りを計算しましょう。将来確実に値上がりするという言葉も危険です。再開発やオリンピックによる不動産価値の向上は考えられます。しかし、日本中どこを探しても確実に値上がりする物件はありません。いつ起こるか分からない自然災害にあってしまえば、値上がりどころか価値が暴落することさえあります。
旬の話題に合わせた詐欺も横行しており、「再開発だから」「国が将来買い取る土地だから」と、購入を迫るケースも多いです。しかし過去の実態を調べてみても将来価値が上がるとされている物件が、結果的に購入時より値上がりしたケースはほんの一握りほどです。
誰にも将来確実に値上がりするかどうかなんて分からないため、ワンルームマンション投資をするのであれば、ありとあらゆるリスクを想定しましょう。
ワンルームマンション投資は節税や年金代わりになる
ワンルームマンション投資が節税や年金代わりになるのは事実ですが、必ずしも節税や年金代わりになるとは言えません。節税を実現させるためには、ワンルームマンション投資を赤字にしなくてはいけません。そのためキャッシュフローのシミュレーションをして行い、節税と赤字分のバランスをとりましょう。
また年金としてのワンルームマンション投資は、上手く行わないといけません。家賃収入が支出を下回ってしまうと、年金代わりどころか損失になります。ワンルームマンション投資はリスクが高いので、本当に家賃収入が年金代わりになるのか念入りなシミュレーションを行いましょう。
ワンルームマンション投資詐欺かも？と思ったときの対処法
ワンルームマンション投資を行う中で「これは詐欺なのではないか？」と、疑うことや不安に感じることもあるかもしれません。そんな時はすぐに専門家に相談しましょう。早く相談することで、詐欺を未然に防ぐことができる可能性があります。しかしその一方で、相談が遅ければ気付いた時には手遅れということもあります。
また、ワンルームマンション投資は高額なお金の動く取引なので、詐欺だと疑っていない場合であっても、不動産以外の専門家に相談することもおすすめです。ここでは、ワンルームマンション投資を行う上でどんな専門家に相談を行うと良いのかご紹介します。
ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナーは、資産運用やライフプランの作成、保険の相談など幅広い相談にのってくれる専門家です。ワンルームマンション投資についての専門家とはいえないかもしれませんが、ライフプランの作成に長けているので、返済計画のアドバイスを行ってくれるでしょう。
ファイナンシャルプランナーには、1〜3級までの階級があり、上の級に行くほど専門性が上がります。そのためできるだけ上の級を持つプランナーに相談することが好ましいと言えるでしょう。
また、CFPというファイナンシャルプランナーも存在します。CFPは世界水準の資格保持者なので、より専門的なアドバイスを受けることができるでしょう。
不動産投資コンサルタント
不動産投資コンサルタントは、不動産投資を専門に行うコンサルタントです。そのため不動産投資の知識や経験が豊富で、物件の選び方から運用の仕方まで不動産投資に関することであれば、どんなことでも相談にのってもらうことができます。
ただし注意して欲しいのが、不動産投資コンサルタントはファイナンシャルプランナー同様、誰でも名乗ることができる職業（資格）だということです。
資格や経験のない人でも、不動産投資コンサルタントという職業を名乗れてしまうため、不動産経験歴のない人や不動産に関する資格を一つも持っていない人が、私見で話をすることがあります。
更に高額な相談料、以来料金を請求することもあるので、全く実態のないコンサルタントに相談していたと言うことがないように、コンサルタントを探す際には職歴や経歴、保有資格をしっかり確認しましょう。
不動産投資コンサルタントの中でも技能登録証を有している人は、5年以上の活動実績があり実務経験が豊富で、宅建士・不動産鑑定士・１級建築士として働いたというバッググラウンドがあります。
不動産投資コンサルタントには、ワンルームマンションの選び方から不動産投資会社の選び方、融資、税金など不動産投資に関することなら、どんなことでも相談することができます。
銀行をはじめとした金融機関の資産運用窓口
銀行などの金融機関には、資産運用窓口が設置されています。資産運用の専門家が常駐しているので、一番安心して話ができるかもしれません。金融機関の窓口であれば、融資を受けやすいというメリットもあります。ローンの返済計画や運用計画も相談することができます。
消費者庁
消費者庁では消費者のさまざまなトラブルに対応をしてくれます。不動産投資トラブルについては、無料の相談窓口が設置されているほか、窓口でも職員が相談にのってくれます。また投資被害に遭わないために情報提供も行なっているので、消費者庁の出す情報についてはアンテナを張っておくといいでしょう。
免許行政庁
免許行政庁は、宅地建物取引業者が健全な取引を行っているかの管理をしています。不動産投資に関する営業電話を受けたことのある人も多いかもしれませんが、電話などでしつこい勧誘を行ったり、無理やり契約を迫ったりすることは禁止されています。
被害にあった場合やしつこい営業電話に迷惑しているという方は、被害にあった日時や会社名、やりとりを控えておくことをおすすめします。電話の場合録音するというのも一つの手です。後から証拠になりますので、証拠はできるだけ多く残した方がいいでしょう。
不動産投資トラブルに強い弁護士
弁護士も投資トラブルに関しての相談を受け付けていますが、弁護士には得手不得手があります。例えば、離婚問題に強い弁護士に投資トラブルについて相談したとしても、求めるようなアドバイスをしてもらうことは難しいでしょう。
そのため、不動産投資トラブルに強い弁護士を選んで相談すべきです。弁護士への相談料は高額ですが、弁護士事務所の多くでは定期的に無料の相談会を行っています。こうした相談会をうまく利用し、自分に合った弁護士を探してみるといいでしょう。
宅建協会
実際に詐欺の被害にあってしまった場合は、宅建協会に連絡しましょう。宅建協会には保証協会があり、詐欺被害への弁済金として１案件につき、1,000万円までの保証金を支給しています。
ただし詐欺被害が複数いる場合は、先着順に1,000万円が弁済されています。そのため同じ被害にあった場合でも、報告が遅ければ弁済金を得ることができないのです。
これは詐欺かもしれないと疑った段階で、すぐに宅建協会に連絡、相談してみるといいでしょう。詐欺とは言えない案件だったとしても、詐欺ではないと認定される方が安心です。宅建協会への報告は無料なので、行う上でのデメリットもありません。
ワンルームマンション投資の悩みはセミナーで解消
はじめてのワンルームマンション投資に不安を持つのは当然のことです。不動産やFX、株式、仮想通貨、金など様々な投資商材がありますが、その全てにおいて専門知識は必要ありません。自己資金のない人でもあっても、銀行や友人からの借り入れによって始めることができてしまいます。
しかし、誰でもできてしまうからこそ、初心者や知識のない人を狙った詐欺も多発しています。こうした詐欺に遭わないためには、知識と経験で自己防衛していくしかありません。
国土交通省では、過去に行政処分を受けた業者の一覧を表示しています。国土交通省ネガティブ情報検索サイトというサイトから、誰でも自由に検索することができます。過去に違反がないかどうか確認するだけであれば、誰でも簡単にチェックすることが可能です。簡単なことですが、これも自己防衛の一つと言えるでしょう。
不動産詐欺師は詐欺の腕前に長けており、心の隙間にうまく入り込んできます。自分は騙されないと思っておいても、うまく操られていることもあるため、まずは冷静になり、第三者に相談するなど一人で決めないことを心がけてください。
また、ワンルームマンション投資に関する知識は、書籍やセミナーへの参加で身につけることができます。ベテランの投資家であっても、誰でも最初は初めてです。最初から完璧にできる人はいません。それでも成功する人は積極的に効率よく情報を集めて吸収しています。ワンルームマンション投資に関する知識を持っていれば、簡単に騙されることはありません。
知識でしっかり防衛し、ワンルームマンション投資を成功させましょう。
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