住宅ローンが残っていても、転勤や家庭の事情など、さまざまな理由でマンションを売りたいと考えている方も多く存在します。
結論から言うとローン返済中でも売却は可能ですが、注意したいポイントもあるので気を付けなければいけません。
不動産の売買には必ず支出が発生し、手元に残るお金がかなり少なくなってしまうことも。
マンションを売却して利益を得ようと考えている人は、売却代金の相場だけでなく、経費についても調べておく必要があります。
マンションの売却には抵当権を外すことがポイント
マンションなどのマイホームを購入する際には、ほとんどの人が住宅ローンを金融機関で組むと思います。返済は長期間に渡るので、その間にマンション売却をしたいさまざまな事情ができた時、「債務が残っているが今住んでいるマンションを売ることができるか？」と疑問を感じますよね。
結論から言うと答えはイエスです。ただし基本的には、債務が残っているなら完済をしないとマンションを売ることはできません。債務を返す方法は3つあります。
1つ目は、手持ちのお金で全額支払う方法ですが、これをできる人は少ないです。
2つ目は、売却代金に手持ちのお金を足して支払う方法です。例えば、債務が3,000万円残っているとします。マンションの査定額が2,000万円の場合、差し引いた1,000万円は自分で用意して支払うという場合です。
3つ目は、売却代金ですべて返す方法です。マンションの査定額が債務より高い優良物件の場合、お金を用意しなくてもマンションを売却できます。
ただ債務よりも査定額の方が安いことが多く、実際には差額の金額を支払っての売却となることが多いです。なぜ売却価格より債務残高が高いと売ることができないのかと言うと、金融機関で融資を受ける時に付与された抵当権が関係しています。
マンションは債務が返せない場合の担保になっているので、金融機関への支払いが滞ると融資したお金を取り戻すために競売にかけられます。
金融機関としては、支払いが済んでもいないのに担保であるマンションを失うことはできないので、債務残高がある場合にどうしてもマンションを売りたいのなら抵当権を外す必要があります。つまりこの抵当権を外す方法が支払いの完済なのです。
一般的にはマンションを売却した代金を、金融機関に債務残高として引き落としてもらうことで抵当権をなくすケースがほとんど。ただ債務残高がありお金を用意しなければいけないけれど、毎月の支払いだけでも苦しいという人も少なくないはず。
そんな時は銀行のフリーで使える融資を利用するのがおすすめです。建物の価値は毎年下がっていくので、どうしても売りたいと思っているのなら一つの方法として検討してみましょう。
住み替え住宅ローンを利用する時のポイントは？
前述したように、マンションの売却代金で住宅の債務を完済し抵当権を抹消できますが、必ずしも高く売れるとは限らないため、その時は自己資金を調達する必要があります。
もし住み替えのためにマンションの売却を考えているのなら、売却額が債務を下回ることを考えた上で新居のための資金計画を立てた方が良いでしょう。
自己資金を足してもマンションの債務完済ができない場合、金融機関から住み替えのための新しい融資を受けることでマンションを売却することができます。これを「住み替えローン」といい、現在のマンションで融資を受けている債務残高を、新しく購入する住宅の融資に上乗せできる仕組みです。
一般的な住宅融資と同じ様に、元金均等返済や固定金利型などを選択することができます。ここで気を付けておきたいポイントが、借入額が前回よりも増えるので金融機関の審査が厳しくなるという点です。
新しい住居で気に入った物件が見つかったら、まずは不動産を通して銀行で仮審査を受けておいた方が良いでしょう。現在銀行などで融資を受けられたからといって、次の審査に必ず通るとは限らないからです。
住み替えの場合は、融資額の残りがプラスされているので前回よりも金額が大きくなっています。勤務先が変わったり以前より収入が減った場合などは、融資先の金融機関で事前審査を受けることは重要です。仮に審査に通ったとしても、支払いができるかどうか慎重に考える必要があります。
また、マンションの住み替えには、売却が先か購入が先かの2つのケースが考えられます。
売却が先の場合は、まず自分のマンションを買ってくれる人を見つけて住宅を探し始めます。売却が先なので資金計画が立てやすいメリットがありますが、新しい住居を見つける期間が短くなるというデメリットも存在します。
住宅の購入が先の場合、新しい住居を見つけてから買い手を募集します。ゆっくりと気に入った新居を探せるというメリットがありますが、購入者が見つからない場合二重の融資を受けるというデメリットもあります。
任意売却をしてマンションを売る！
ローンの完済はできそうだが早く住宅の支払いを終わらせたい・今のままの状態ではやがて支払いが難しくなるという場合は少し余裕があるのですが、すでに支払いが滞っている時は競売にかけられる可能性が高くなるので、早急に対策しましょう。
マンションが競売されるまでの期間は、一度も滞納がない人でも3ヶ月から6ヶ月なので、滞納を繰り返しているケースではこの期間が短くなることがあるため、このような事情の時は任意売却でマンションを売ることをおすすめします。
一般的には債務が残っている状態ではマンションの売却はできませんが、債務が残っていても支払いが滞っている場合に限って任意売却でマンションを売りに出すことができます。
競売だと市場相場の50％から70％で取引が行われますが、任意売却ではほぼ市場価格と同じ値段で売ることができるというメリットがあります。
任意売却を専門にしている不動産会社にマンションの売却を仲介してもらいますが、任意売却をしてほしいと伝えると足元を見られてしまう可能性があるので、まずは複数の不動産会社に一括査定をしてもらうことがポイントです。
競売に比べると市場価格は高くなりますが、必ずしも自分が希望する金額で売れるとは限りません。
時間が延びれば競売にかけられるという切迫した状態だからこそ、信頼の置ける不動産会社を見つけることは重要になってきます。
また、当たり前のことですが、任意売却をしても売却した金額が債務より安い場合は、その差額分を金融機関に分割して支払うことになります。任意売却をしたからと言って、 残りの債務がなくなるということではないので気を付けなければいけません。
任意売却のデメリットに、信用情報機関に登録されブラックリストに記載されてしまい、一定期間金融機関からの融資や新しくクレジットカードを契約することができなくなります。
マンション売却における仲介業者選びの重要性
マンション売却で利益を出すとなると、売主が真っ先に考えるのが売却価格を高くするという方法です。
とはいえ、自分で買受希望者を募るのは難しいですし、通常は仲介業者に依頼して、売却物件を広く宣伝してもらうという流れになります。仲介業者がいると、物件の売買に関するトラブルで多い事例も聞くことができるため、比較的安心して売買取引ができるでしょう。
また、売買契約書等の書類を用意してもらえるため、売主の負担も大幅に減少します。さらに、経費がどれくらいかかるのか、手元にどれくらいの現金が入るのかなどをある程度シミュレーションしてくれるので、これまで不動産の取引をしたことがない人でも安心です。
仲介業者を選ぶときに、少しでも高く売れるよう、売却見込み額を高く評価した業者を選ぶ売主も多いはず。現在では、複数の不動産業者から一括見積をとることができるサービスもありますので、比較がずいぶん簡単になりました。
ただし、これはあくまでも売却できる見込みの額であり、仲介の場合には必ずしもその金額で売却できるというわけではないことを知っておく必要があります。
不動産業者は、仲介の依頼をとるためにあえて本来の相場よりも高めの金額で売却見込み額を提示してくることがありますが、いつまでも物件が売れなければ価格を下げるように交渉してきます。つまり、結果的に比較したほかの業者の見積もりよりも売却価格が安くなる可能性も考えておかなければなりません。
また、同じ金額であっても、仲介業者の手腕によって買受希望者が見つかるかどうかに差が生じます。
多くの取引先を有しており、その地域の情報にも精通していて適切なアドバイスをしながら物件を早く売れるように買受希望者を募る業者もありますが、全国的に仲介業を行っており、周辺エリアの事情を知らずに路線価などの情報だけで物件の査定をする業者も存在するのです。
そのため、物件を早く、相場の範囲内でもより高く買い取ってもらいたいと考えているのであれば、きちんと売主の希望を聞いて、きめ細かいサポートをしてくれる業者を選ぶことが大切です。
マンション売却相場は常に変動する
マンション売却において、中古マンションは需要が高いので、いつでも高額で買い取ってもらえると考えている売主も少なくありません。
しかし、不動産というのは常に価格が変動していますし、特に建物に関しては経年劣化によってどんどん価値が下がっていきます。この事情を知らずに売却希望金額を決めてしまうと、売主が得られる金額にも影響を及ぼします。
そこで、長期的に腰を据えて売却するときには固定資産税や都市計画税などの維持費を、短期間で売却したいときには物件の相場の変動を調べておくことをおすすめします。
例えば、利益優先で値下げもせずにいつまでも強気な金額で買受希望者を募る売主もいますが、何年もそのままで放置しておくと、人が住まない物件はどんどん荒れていってしまうでしょう。
そして、維持費を負担しながら買主を募ることで売主にも大きな負担がかかりますし、物件の価値が下がっていくために売却金額を下げざるを得ない状況になるのです。
一方、急いで物件を売りたいと考えて、一昔前の相場で売値を決めたところ、実際には需要が高まって相場が上がっており、短期間で売れはしたものの本来受け取ることができた金額よりも大幅に安くなったというケースもあります。
一般的に、不動産の金額は国が路線価を発表する春、都道府県が発表する秋に変動しやすくなります。また、2～3月、11月頃は転勤などで引っ越しをすることが多く、物件購入を検討する人が増える時期ですので、通常よりも活発に取引が行われます。
なお、平均的な相場と比べて、自分の物件にどのような価値がついてくるかは詳しい仲介業者に相談するべきです。立地条件が良くても前面道路が狭いなどの事情で車の乗り入れが困難な場所はマイナス査定になり、新耐震基準よりも以前に建てられた物件であっても、現在の基準よりしっかりと作られた物件はプラス査定になります。
需要の高い時期、相場が上昇傾向にある時期などを狙って、業者と相談したうえで適正な金額で買受希望者を募ることで、売主が得られる代金も増えますし、短期間で物件を売却できて経費を抑えることにもつながります。
経費の見落としに要注意
マンション売却の時には、売主は”いくら現金を受け取ることができるか”ということに考えが行きがちですが、実際にはその利益から経費も差し引かれることを理解しておく必要があります。
特に、物件の売却で得た金額を他の用途に充てる予定がある場合には、実際に見込み額通りの金額を受け取ることができるのか把握しておかなければ、必要経費が生じるたびに借り入れをする可能性もあります。
物件の売却で発生する費用はさまざまですが、必ず発生するのが仲介手数料です。これは、売却価格の3％＋6万円に消費税を加えた金額ですので、当初の予想よりも高額になることも珍しくありません。
また、契約書に貼る印紙代や所有権移転の際に必要な印鑑証明書等の書類代など、細かい支出も発生しますので、ある程度まとまった現金を用意しておくと安心です。
人によって発生することがあるのが登記費用です。所有権移転に関しては買主が負担しますが、売主の登記簿上の住所氏名が現在のものと異なっている時には、売主が費用を負担して名義変更の手続きが必要です。
また、抵当権が残っている時には、売却代金から残債務を一括して支払い、さらに抵当権抹消の登記費用を支払わなければなりません。
さらに、翌年の3月には不動産を売却した時の譲渡益に対して、所得税や住民税が発生します。確定申告の時期になると、忘れずに深刻と納税をしなければなりませんが、取引から期間が過ぎているので手元に現金が残っておらず、慌てる売主の例もあります。
また、所得が一時的に上がったことにより、健康保険料の金額も上がりますので、毎月の負担は大きくなってしまいます。できれば、概算を出しておいて売買代金からその差額を取り分けておくとよいでしょう。
これらの経費を考慮せずに、早く物件を売却したいばかりに金額に妥協して売買契約をしてしまうと、予想以上の支出が発生してかえって赤字になることも。
できれば、物件を売却して得た現金はあまり手を付けずに、少なくとも一年程度はいざというときの支出のためにストックしておくと、急な支出があっても慌てずに対処することができるでしょう。
最終的な受取額を重視
このように、マンションを売却するときに利益を増やしたいと考えるのであれば、最終的にいくら受け取ることができるのかを考慮して様々な手段を検討していく必要があります。
経費を抑えたいのであれば、誠実で費用も安い業者や司法書士を探す必要があり、物件をいつ売却するかを決めるときには、維持費や相場価格の推移を見ながら決めていくのがおすすめです。
例えば、高く売りたいがためにゆっくり売却することを選んだ結果、維持費がかかりすぎたというケースもあるように、売却が長引いた時のコストや必要経費などは別々ではなく、すべてまとめて検討していく必要があるのです。
こうして慎重に売却を進めていくことで、最終的にはまとまった現金の取得につながります。
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