東京の中古ワンルームマンション投資が人気の理由
東京の中古ワンルームマンション投資が注目される背景には、低金利と安定した賃貸需要という2つの大きな要因があります。
日本全体で見ると銀行預金や債券の利率は極めて低く、株式市場も変動が大きい中、不動産投資は相対的に高い利回りを期待できる運用先として魅力を増しています。
その中でも東京23区の中古ワンルームマンションは、小規模で手頃な価格帯ながら安定した家賃収入が得られるため、不労所得（働かず得られる収入）を目指す投資初心者にも人気です。
特に東京は地方からの人口流入が続いており、15～29歳の若年単身者を中心に賃貸ニーズが将来にわたって堅調です。実際、東京への他県からの転入超過数は年間約7万人と突出しており（第2位の神奈川の3倍以上）、こうした背景から「賃貸需要が安定しているのは東京だけ」とも言われることも。
また、東京都心部の中古ワンルーム物件価格はこの数年で大きく上昇しており、2017年から2024年にかけて平均成約価格が約1.5倍になるなど資産価値も高まっています。
低金利で融資を受けやすい今の環境下、将来の年金対策や副収入源として、東京の中古ワンルームマンション投資を始める絶好のタイミングと言えるでしょう。
投資初心者に中古ワンルームマンションが向いている理由1.少額から始められる
ワンルームタイプのマンションは一般に価格帯が低く、数百万円～数千万円程度で購入可能です。
同じ不動産投資でも一棟アパートやファミリー向け区分マンションに比べ初期投資額を抑えられるため、自己資金やローン借入額が小さく初心者でも取り組みやすくなります。
さらに中古物件であれば新築より価格が安いため、小さい自己資金でも始めやすいメリットがあります。
投資初心者に中古ワンルームマンションが向いている理由2.ローリスク・安定収入
中古ワンルームはワンオーナーで1戸のみ運用する形態ですが、東京都心での単身者需要に支えられて空室リスクが比較的低いことが特徴です。
たとえば会社員の副業としてワンルーム経営を始める場合でも、安定した賃貸需要のおかげで長期的な運用計画を立てやすいでしょう。
株式投資のように日々価格が乱高下するストレスもなく、毎月決まった家賃収入が得られる安心感は初心者にとって魅力です。
投資初心者に中古ワンルームマンションが向いている理由3.管理の手間が少ない
不動産投資というと「入居者対応や建物管理が大変では？」と不安に思う初心者もいます。
しかし区分所有のワンルームマンションなら、建物全体の管理は管理会社や管理組合が担っており、オーナー自身は室内の維持管理と入居者対応だけ意識すれば済みます。
しかも多くの場合、賃貸管理専門の会社に委託すれば家賃集金やクレーム対応、退去時の清算など煩雑な業務を任せられます。
物件数が1戸であれば手間も限られますし、初心者でも本業の傍ら運用しやすいと言えます。
投資初心者に中古ワンルームマンションが向いている理由4.知識を身につけやすい
ワンルーム投資はシンプルな収支構造で、家賃収入と管理費・ローン返済などの支出を把握すればよいため、初心者が不動産投資の基礎を学ぶのに適しています。
まず1戸の運用を通じて経験を積み、慣れてきたら複数戸に増やしたり他のタイプの不動産に挑戦したりと、ステップアップの土台にもなります。
以上のように、中古ワンルームマンション投資は「少額・安定・手軽という三拍子が揃っており、不動産投資デビューの選択肢として有望です。
ただし、手軽とはいえ投資である以上リスクがゼロではないことも念頭に置き、次章以降で詳しく解説するポイントを押さえた上で始めることが肝心です。
中古ワンルームマンション投資のメリットと不労所得化の仕組み
中古ワンルームマンション投資には、新築物件や他の投資商品にはない独自のメリットがあります。
また、将来的に不労所得を実現する仕組みについても理解しておきましょう。
中古ワンルームマンション投資のメリット1.高い利回りと投資効率
中古ワンルーム最大のメリットは物件選びを間違えなければ、高い利回り（年収益率）が期待できる点でしょう。
新築ワンルームの場合、物件価格には広告宣伝費や販売手数料、人件費などが上乗せされて割高になる傾向があります。
一方、中古物件の価格は市場の需給関係で決まるため適正水準で割安に抑えられ、家賃は新築と大きく変わらないことが多いです。
この結果、中古ワンルームの手取り利回りは4～6％程度、新築では2～3％程度と大きな差が生まれます。
例えば同じエリアで築浅中古の価格が新築の7～8割で済むケースでは、家賃がほぼ同等なら表面利回り（経費控除前の利回り）は中古の方が格段に高くなります。
この投資効率の良さは、不動産投資初心者にとって大きな魅力でしょう。
中古ワンルームマンション投資のメリット2.現物資産による安心感
中古マンションは「現物資産」であり、株やFXのように紙切れ一枚で価値が消えるものではありません。
特に東京の不動産は資産性が高く、市場が安定しています。不況期でも急激に入居率や家賃がゼロになることは考えにくく、手堅い運用が可能です。
また、購入後は登記された自分の資産となるため、万が一オーナーに何かあっても残された家族がその不動産を相続して家賃収入を得続けることもできます。
ローン利用時に団体信用生命保険に入っていれば、借入中に死亡した場合でも保険でローン残債が返済され、残った不動産から家賃という形で遺族年金を残せる仕組みです。
このように生命保険代わりにもなる点は、家計を守る意味でもメリットと言えます。
中古ワンルームマンション投資のメリット3.購入前に実物を確認できる
中古ワンルームには他にも、購入前に実物を確認できる安心感もあります。新築と違い、既に完成して運用中の物件なので、建物や部屋の状態、管理状況、入居率などを事前にチェックできるのです。
「管理状態を確かめられる」「入居者が決まりやすい」「売却までの期間が短い（実需層にも売りやすい）」といった点は、中古ならではのメリットと言えるでしょう。
特に都心部の中古ワンルームは需要が底堅いため、売却したいときにも比較的短期間で現金化できる流動性があります。
不動産は長期保有が基本ですが、いざという時に売れる出口戦略が取りやすいのは投資リスク低減につながります。
ただし、これらの恩恵を最大限受けるためには物件選びと運用の工夫が重要です。
中古ワンルームマンション投資で不労所得化をする仕組み
「不労所得」という言葉に惹かれて不動産投資を始める方も多いですが、ワンルーム投資はまさに将来的な不労所得化が可能なスキームです。
具体的には、購入時にローンを組んで物件を取得した場合、毎月の家賃収入でローン返済や経費を賄い、入居者にローンを肩代わりしてもらうイメージとなります。ローン期間中は手残りがわずかでも、完済後には毎月の家賃収入がほぼそのまま利益（不労所得）になります。
例えば20年ローンで購入すれば、20年後にはローン返済がなくなり、家賃がまるごと収入として入ってくる計算です（物件の維持費や税金は差し引く必要があります）。
また、ローン返済中も家賃収入で元本が減っていくため、実質的な資産形成（貯蓄）が自動で行われているとも言えます。
つまり、毎月コツコツ貯金する代わりにワンルームを購入し、人に貸して返済原資を稼ぎつつ資産を積み上げるイメージ。
そして完済時には家賃収入という不労所得を得られる状態を作り出せるというわけです。
東京23区の利回り・エリア別傾向： 都心部（中心エリア）
一般に千代田区・中央区・港区といった都心3区や、新宿区・渋谷区などの主要ビジネスエリアは物件価格が非常に高いため、表面利回りは低め（3～4％台）に出る傾向があります。
たとえば東京南部の人気エリア（目黒区や渋谷駅周辺など）ではワンルーム表面利回りが平均3.9%程度という調査もあります。
都心部は資産価値や賃貸需要の安定性が抜群ですが、その分利回りは控えめです。しかし低利回りとはいえ空室リスクが極めて低く、長期保有による安定収入や売却益狙いには適しています。
特に都心の物件は地価上昇の恩恵も期待でき、家賃も堅調に推移しやすいでしょう。
東京23区の利回り・エリア別傾向：城東エリア
墨田区・江東区・台東区・荒川区など城東エリアや下町エリアは、都心に比べ物件価格がやや抑えられ、その割に都心へのアクセスも良好なため利回りが比較的高め（4～5％台）になる傾向です。
実際、城東地区（墨田区・江東区で大手町駅まで15分圏内）のワンルーム平均表面利回りは約4.1%というデータがあります。
例えば錦糸町や門前仲町周辺では、築年数にもよりますが表面利回り5%前後の物件も見つけやすいでしょう。
城東エリアは再開発も進み若い単身者の流入が増えている地域で、都心とのバランスが取れた収益性が魅力です。
一方で供給が増えている地域もあるため、物件選定の際には競合物件数や周辺の開発計画にも目を配る必要があります。
東京23区の利回り・エリア別傾向：郊外・外周部
板橋区・練馬区・足立区・葛飾区など23区の外周部や、あるいは西東京市・川崎市といった東京近郊エリアになると、物件価格がさらに安くなる分表面利回りは5～7％と高めになるケースが見られます。
例えば足立区や葛飾区で駅徒歩10分圏内・築30年程度のワンルームが1,000万円台前半で購入でき、月額家賃6～7万円取れる場合、表面利回りは6～7%にも達します。
郊外エリアは高利回り＝収益性が高いように見えますが、その分賃貸需要の将来性や物件の流動性（売りやすさ）で劣る懸念があります。
都心回帰が進む中で、郊外の物件は空室期間が長引いたり家賃下落のリスクも考慮しなくてはなりません。
したがって郊外物件を選ぶ際は、駅からの距離や周辺環境（大学や企業があるか等）を慎重に見極め、高い利回りに飛びつきすぎない姿勢が重要です。
東京の中古ワンルームマンション選びのポイントと注意点
中古ワンルーム投資の成否は物件選びでほぼ決まると言っても過言ではありません。
以下に物件を選ぶ際に必ずチェックすべきポイントと、初心者が陥りがちな注意点を整理します。
東京の中古ワンルームマンション選びのポイント1. 築年数の確認
中古物件では築年数によって投資内容が大きく異なります。
一般的に築浅（築10年未満）ほど家賃が高めで空室リスクも低いですが、その分価格も高く利回りは低めになります。
一方築古（築20～30年超）になると価格は安く利回りは高く見えますが、建物の老朽化リスクや将来的な修繕コスト増大に注意が必要です。
特に1981年（昭和56年）以前に建てられた物件は旧耐震基準で耐震性に不安があり、金融機関の融資も付きにくい場合があります。
初心者は新耐震基準適合（1981年以降築）かつ築後概ね30年以内の物件を選ぶのが無難でしょう。
それ以上の築年でも魅力的な物件はありますが、その場合は専門家に建物状態を詳しく調査してもらうなどリスクヘッジが欠かせません。
東京の中古ワンルームマンション選びのポイント2. 駅からの距離（立地）
都心・郊外に関わらず、駅徒歩圏かどうかは賃貸需要を左右する最重要ポイントです。
単身者向け物件の場合、徒歩10分以内がひとつの目安で、できれば徒歩5分程度だと競争力が高まります。
駅近物件は価格も高めですが、長期的に空室に悩まされにくく家賃も下がりにくいメリットがあります。
反対に駅から遠い物件は、高めの利回り表示で魅力的に見えても入居付けに苦労しがちです。
また立地に関しては周辺環境も確認しましょう。大学キャンパスや大企業のオフィスが近ければ一定の需要が見込めますし、繁華街や大通り沿いは敬遠する人もいるため要注意です。
将来的な再開発計画や新線開業予定などがあればポジティブ要因となります。不動産は「立地が全て」とも言われ、駅距離・エリア特性・周辺施設といった立地条件によって投資成果が大きく変わる点を押さえておきましょう。
東京の中古ワンルームマンション選びのポイント3. 管理状態と管理体制
区分マンション投資では、そのマンションの管理状況が非常に重要です。
共有部分が清掃されておらず汚れていたり、エレベーターや設備の故障が放置されているような建物は入居者に敬遠されます。
購入前にエントランスや廊下、ゴミ置き場の清掃状況、郵便受けのチラシ溜まり具合などをチェックし、しっかり管理されたマンションか確認しましょう。
管理組合が機能していないマンションや、管理会社が杜撰なマンションは避け、毎月支払う管理費・修繕積立金の額と、積立金の残高もしっかり確認すべきです。
積立金が不足していると将来大規模修繕の際に一時金徴収されたり、建物の劣化に対応できない恐れがあります。
管理状態は外観を見るだけではわからない部分もあるため、不動産会社から管理規約や長期修繕計画書を取り寄せて確認することをおすすめします。
東京の中古ワンルームマンション選びのポイント4. 賃貸実績の有無
中古物件の場合、現在賃貸中か空室かもチェックポイントです。すでに入居者が付いている物件は購入後すぐ家賃収入を得られる安心感があります。
ただし賃借人付きで購入する場合、その賃料が相場とかけ離れて高すぎないか（将来下がるリスク）または低すぎないか（適正家賃に是正できる余地）を見極める必要があります。
逆に空室の物件は自分で賃料設定や募集を行うことになりますが、その際直近の入居実績があるかを確認しましょう。
一度も賃貸履歴のない新築や、長期間空室が続いている中古物件は入居付けに苦労する可能性があります。周辺の競合物件の家賃や募集状況も調べ、無理のない賃料設定をシミュレーションしておくことが大切です。
東京の中古ワンルームマンション選びのポイント5. 融資条件
物件選びと直接関係ないようですが、融資（ローン）の条件も考慮しておきましょう。
築古物件は金融機関が貸し渋る傾向があり、借りられても返済期間が短く金利が高めになるケースがあります。
その結果、毎月のキャッシュフローが圧迫され利回りが高くても手残りが少ないという事態になりかねません。
したがって融資利用前提であれば、ある程度金融機関ウケの良い（耐用年数が十分残っている等）物件を選ぶことも重要です。
複数の金融機関に事前相談し、想定される融資条件を踏まえて物件の収支を試算しておくと安心です。
東京の中古ワンルームマンション投資で不労所得を目指そう
以上のように、東京の中古ワンルームマンション投資にはデメリットもありますが、その多くは事前の対策や知識でカバー可能です。
むしろ株式投資などと比較すればコントロールしやすいリスクが多いとも言えます。
大切なのは「楽観的すぎず悲観的すぎず」、想定されるリスクに目を向けつつ冷静に準備を整えることです。
適切な物件選びと信頼できるパートナーの助けを借りて、リスクを管理しながら着実に不労所得への道を歩んでいきましょう。
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